公積金申請貸款流程

抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的佔有，而將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。債務人以自己的房屋、汽車等財產作為自己債權擔保的行為就叫做抵押擔保，作為擔保的一種方式，我國法律對債務人相關的財產能否作為抵押物以及相關的抵押順序是做了明確規定的。

精選律師 · 講解實例

公積金貸款流程

（一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表並如實提供有關資料。

（二）市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意後，借款人與中心簽訂相關合同或協議，並按中國人民銀行規定辦理保險。

（三）貸款手續辦理完畢後，市住房公積金管理中心給銀行簽發准予貸款通知書，銀行接到貸款通知書後辦理貸款劃付手續

特別提醒：購房時，借款人根據自己公積金的繳納情況，到銀行進行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數額。根據公積金管理有關規定，每年提取一次。假設客户每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“餘額衝貸法”，即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業貸款本息（共計2500元），餘額12500元可一次性償還住房商業性貸款本金，在還清住房商業性貸款本金後，尚有餘額的再償還公積金貸款本金，因為商業性貸款利率高於公積金貸款利率。“衝還貸”後，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進行還貸。但目前商業銀行對客户提前還款的次數是有一定限制的。如果客户選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那麼提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續每月扣款2500元。餘額不足時，借款人應及時將足額款項注入用於還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客户可根據自身實際進行選擇。

如果客户購買個人住房時申請的是商業性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請並辦理提取公積金相關手續，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。

申請銀行個人住房貸款工作流程：

（一）買方要與開發商簽訂《商品房預售契約》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部門辦理預售登記。

（四）辦完預售登記後，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。

兩種還貸方式利息天壤之別

一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，採用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達到10萬元之巨！至於這個，不少人都還被矇在鼓裏——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閲。

市民劉先生上個月剛買了新房，並辦完了住房貸款手續，每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸後，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們採用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。

“在籤合同的時候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然後幫你一會翻到這裏、一會翻到那裏，指着一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法。”

簽下這份貸款合同後，劉先生自己測算了一下，利息總額高達17.6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍，發現合同裏的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的餘地。他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那麼自己30萬元、20年商業性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現在要少2.49萬元。

銀行普遍主薦“等額法”

為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪。

在農業銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示準備購買一處總價為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，餘下的44萬元準備辦理商業貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，“月還款額”一項顯示為2372.78元；

記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員説還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。

究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：

“兩種還貸方法哪一種更合算呢？”

“總的説來第二種遞減法少付點錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那麼大差距了。何況使用遞減法雖然後面還得少，但是一開始壓力太大了。”

“哪一種更方便呢？”

“當然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客户選擇等額法。”

隨後，記者繼續以購房人的身份電話諮詢了商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行，大多數都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認應該按照個人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。

銀行傾向性在於息差

導致銀行產生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業多年的人士一語道破：“關鍵在於息差。”

“兩種方法的利息差距大着哪！”該位人士以記者暗訪的例子進行了一番計算，得出的結果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！

該人士稱，同樣一筆貸款業務，對於“吃利息飯”的銀行來説，當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎麼會推薦價格低、利潤低的商品呢？

至於銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發現，使用遞減法實際上也並不如想像的那麼麻煩。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數額並不需要人力測算，銀行的計算機系統十分輕鬆地便可以打印出30年中每一個月還款數據的表格，購房人只需遵照交錢就行了。

而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業內人士測算髮現，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對於等額法2372元來説，也就高出620元左右，且持續時間也只有一年零兩個月。大多數時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達11多萬元，值得大多數購房人重新考慮。

銀行稱沒佔到便宜

昨日，建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受記者採訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實際上兩者的計算原理是一回事。

“不存在銀行佔便宜。首先，兩種還貸方法並不是哪家商業銀行自己制定的，而是央行規定的。”建行江蘇省分行房地產信貸處處長叢華昌介紹説，1998年5月央行頒佈了《個人住房貸款管理辦法》，規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。

“簡單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對於銀行來説，並沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客户佔用銀行資金的時間價值來計算的。”

據叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在於顧客佔用銀行資金髮生了變化。遞減還款法，由於顧客一開始就多還本金，所以越往後所佔銀行本金越少，因而所產生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，佔用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應增加。

針對目前老百姓對兩種還款方式不太瞭解、不太熟悉的現狀，昨天一些銀行表示今後在辦理貸款之前，將加強告知義務。

“可能我們的部分櫃麪人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習慣於這種還款方式，所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳，客户來了就照老辦法給辦了。”

一些銀行表示，今後在辦理住房貸款前，“要將話説在前面”，讓客户自主選擇。

消協稱購房人有知情權

南京市消費者協會祕書長孫建和在剖析上述現象時説，貸款購房也是一種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權。銀行作為向消費者提供服務的經營者，有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容，即兩種不同的還款方式。另外，還應該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費者的權利。

我國《消法》第八條、第九條規定，“消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務的真實情況的權利”；“消費者有權自主選擇商品或者服務方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務”；“消費者在自主選擇商品或服務時，有權進行比較、鑑別和挑選。”

孫建和認為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式，那麼就違法了《消法》的上述規定，對消費者的知情權、選擇權構成了侵害。

原因在雙方信息不對稱

貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規定。然而，為何到了實際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導致本金還款法“銀行不薦、消費者不知”的根本原因究竟是什麼？

受訪的多位專家及業內人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴重的信息不對稱，是首要原因。在市場經濟條件下，這種信息不對稱的侷限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創造有利條件；而購房人由於信息缺乏，必然處於弱勢。

錢蘇平律師説，消費者畢竟不是銀行家，人民銀行的規定也只是面對銀行而設的，普通人無從得知，所以在選擇購房貸款時，往往是銀行説什麼就是什麼，具有一定的盲從心理。

陳廣華律師也認為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處於明顯的不平等地位。銀行佔有了大量消費者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導。(記者/王海燕鄭春平)

相關鏈接

兩種還貸方式比較

1、計算方法不同。

等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。

等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，

2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少於“本息還款法”；

3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣。“本息還款法”前幾年還款總額中利息佔的比例較大(有時高達90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時也就各佔50%左右。

4、還款前後期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，後期的壓力要比前期輕得多。