民法典新規定居住權 - 打破了哪些常規？

民法典的出台，可謂一石激起千層浪，不僅在於其在中國立法歷史上具有重大的意義，更在於其根據社會生活中的新變化做出了一些全新的規定，居住權就是一個典型的例子。

民法典第366條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。居住權的設立雙方應該是房屋的所有權人與居住權人。居住權經過登記，即具有對世效力。下面筆者結合房屋的各種處分來分析一下居住權的影響。

一、買二手房，你得關注居住權

之前在個人公眾號平台上寫了一篇關於購買二手房注意事項的文章，有朋友回覆雷區太多了，防不勝防。以後購買二手房，不僅得關注房屋的所有權是否有瑕疵，是否有查封、抵押，是否有長期租賃合同，是否有户口、學區，還得多一項關注點：是否有設立居住權。這是一個不容忽視的關注點，一旦房屋上設立了經過登記的居住權，就意味着房屋可以購買，可以過户，但是不能居住使用，必須等原有的居住權消滅。對於大多數買房人而言，買房是為了自住，就算為了投資，有居住權不能出租，出售價值也大打折扣。

二、抵押，你得關注居住權

現實生活中，用房產抵押貸款的比比皆是。但是以後無論是銀行還是貸款公司在辦理房屋抵押貸款時，都需要審查是否設立了居住權。因為帶居住權的房屋變現難度增加，而且價值大打折扣。關於抵押權與居住權的效力問題，受設立的先後時間影響。如果抵押權先於居住權設立，則抵押權優先於居住權，理論上在抵押物執行過程中可以先滌除居住權；如果居住權先於抵押權設立，則居住權優先於抵押權效力，抵押物處置只能帶居住權處置。

三、租房，你得關注居住權

初略一看，租房好像與居住權沒關係，但是不怕一萬，就怕萬一。如果掛牌出租的房屋上設立了居住權，有可能承租人剛搬進房子，又會因為出租人與居住權人之間的居住權糾紛而需要搬出來，不僅影響承租人的正常生活，而且可能牽涉到一系列違約、租金等糾紛之中去。所以租房之前，也應該先確認房屋上沒有類似的雷區。

説了這些，是不是感覺生活充滿了雷區和惡意？那倒也不必，這種情況雖然可能發生，但是其概率還是比較小的，但是在風險無處不在的現代生活中，慎之又慎，總不為過。居住權的誕生有其現實背景，也有其實踐意義。比如説老人把房子過户給子女，只要在過户之前老人在房產上設立一個經過登記的終身居住權。子女就無權把老人趕出去，也不能出租，這就保障了老人的居住權益。隨着進一步老齡化，居住權為以房養老做了法律上的鋪墊。既可以把房屋設立終身居住權之後出售，獲得現金養老，又能保障終身住有所居；也可以跟相關養老機構簽訂協議，設立終身居住權，由養老機構負責養老，一旦老人過世，房屋所有權歸養老機構所有。只要老人設立了居住權，那麼在房屋中居住的權利，就會受到法律的保護。