房屋連環買賣中前手合同無效 - 後手是否也無效呢？

房屋連環買賣中前手合同無效,後手是否也無效呢？

案情簡介

一、肖在金於1991年繼承取得團泉村74號院房屋所有權及院落的宅基地使用權，1998年與城鎮居民劉鐵莊簽訂《房屋租賃協議》，約定租期80年，租金一萬元整，協議簽訂後，肖在金將房屋及社員宅院地使用許可證交付劉鐵莊。

 二、2002年，劉鐵莊將案涉房屋賣給團泉村村民肖友成，一年後肖友成又轉賣給同村村民肖有安，並交付院落及社員宅院地使用許可證。經查，肖有安對肖友成系自劉鐵莊處購得房屋一事並不知情。

 三、肖在金向法院起訴稱，劉鐵莊只享有承租權，其出賣房屋侵犯了原告的所有權，而後該房屋又轉賣給了肖有安，請求法院判令肖有安將案涉房屋返還給原告。

 四、法院經審理查明，肖在金與劉鐵莊簽訂的《房屋租賃協議》實際上是房屋買賣合同，該合同違反法律規定，應屬無效。但肖在金與劉鐵莊的房屋買賣行為無效，並不必然導致劉鐵莊與肖友成、肖友成與肖有安的房屋買賣行為無效。最終法院判決駁回原告的全部訴訟請求。

楊律師分析

在房屋連環買賣中，前一手買賣合同無效並不當然影響後一手買賣合同的效力。後一手買賣合同的效力需依據是否存在其他法定無效情形判定。本案中房屋經過三手買賣，肖在金與劉鐵莊之間的買賣合同因違反我國現行法律關於城鎮居民不得購買農村宅基地上的房屋的規定而無效，劉鐵莊後將房屋賣給肖友成，肖友成轉賣給肖有安，雖然第一手買賣合同無效，但並不能因此認定後兩手買賣合同無效，經查肖友成與肖有安的房屋買賣合同不具有其他法定無效情形，應屬有效。

 至於案涉房屋的所有權歸屬，由於肖有安並不知道前手買賣過程存在瑕疵，且其與肖友成之間的合同合法有效、已經支付合理對價並將房屋轉至自己名下，構成善意取得，法院因此沒有支持肖在金返還房屋的訴訟請求。

經驗總結

前事不忘，後事之師。為避免今後發生類似敗訴，提出如下建議：

 1、房屋連環買賣中，不能以前一手合同無效為由主張後一手合同同樣無效，除非能舉證證明該合同存在《合同法》第五十二條規定的無效情形，否則後一手合同合法有效。

2、後一手買賣合同合法有效，並不一定意味着買受人必然能夠取得房屋所有權。前一手合同的當事人要想追回案涉房屋可以考慮主張買受人不構成善意取得，進而要求返還房屋。

 3、在房屋買賣過程中，買受人應當盡到合理的注意義務，簽訂合同前謹慎調查房屋的所有權歸屬以及流轉記錄，在簽訂買賣合同後應儘快按約定交付房款並完成過户，以保證即便在出賣人出售房屋的行為存在瑕疵的情況下，也能主張善意取得房屋所有權。