上海房產交易新政與合同解除、違約賠償問題

2021年1月21房產新政（《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》）

買賣雙方草簽合同後，新政出台，導致滿2未滿5的房產交易產生增值税，或者買方因三年內曾離婚，家庭曾有房，導致買家失去購房資格或導致首付比例提高的，此時新政大約可視為情勢變更（訂立合同後，合同的基礎條件發生了非商業風險性質的重大變化，繼續履行對一方顯著不公，受不利影響人與對方協商不成，可以提出解除或變更合同），如果買賣雙方不能變更合同相應條款，如延期過户、税費承擔方式變更，一方提出解除合同，法庭一般會判決支持解除合同，定金或購房款予以返還，不支持一方提出的違約賠償。就上海市房產新政，通過本人代理案件的實際情況和判例判斷，上海市高院內部可能有意見下達各法院，以上述裁判思路處理類似案件。

需要指出的是，如果是拖延履行交易，導致新政出現則不免除過錯方的違約賠償責任。需要注意的是，買家在訴訟中或在協商中主張返還定金或購房款時，可以同時提出返還該定金或購房款對應的利息損失，該損失在訴訟中法庭一般會支持。

另外，在新政出台後，一方不能以不清楚新政內容為由，以新政帶來交易障礙為由主張解除合同不承擔違約責任，購房屬於購買重大生活資料的民事活動，買賣雙方積極瞭解當下限購和房產交易税費政策是契約社會理性人的正常做法。

法律依據：

民法典第五百三十三條

合同成立後，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。

民法典第五百九十條

當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不免除其違約責任。

相關判例：

（2021）滬0115民初37020號；（2021）滬0115民初35727號；（2021）滬0115民初27689號；（2021）滬01民終15168號；（2021）滬01民終15628號