私房多重買賣的法律評析

私房多重買賣的法律評析

私房多重買賣是出賣人就同一房屋先後賣與數個人，形成數個買賣合同關係的行為。一物數賣，自古有之，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對誠實信用原則的直接悖離。司法實踐中，我們還遇到出賣人將同一私房先後賣給第一、二、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同，但將房屋實際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉移登記。這種私房多重買賣涉及物權變動及諸多債法原理，實有深入研究的必要。

一、房屋多重買賣的表現及法律特徵

受我國國情和歷史原因的影響，目前我國存在着不同種類的房屋，有由房地產開發公司建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先後出賣給兩個或兩個以上的買受人。

其法律特徵：

(一)多重房屋買賣合同糾紛發生在買賣合同領域，其實質是因房屋買賣而發生的合同糾紛

(二)多重房屋買賣合同的行為表現為一房多賣

出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個或兩個以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個或兩個以上的買賣關係，買賣關係相互重合。

(三)多重房屋買賣合同，出賣人為一人履行義務後，必有至少一方當事人的權利無法實現，且無法以訂立合同的目的得到補償。訴至法院後，利益受損一方的當事人往往只能得到法律上的平衡。

二、房屋多重買賣的法律分析

房屋多重買賣這類糾紛訴至法院後應如何處理，司法實踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致。

對出賣人將自己所有房屋交給兩個或兩個以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點。一種觀點認為，出賣人分別與第一、二、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對人達成的合意。簽訂了合同，合同即告成立。但合同的成立並不代表合同的生效。對於不動產物權，我國採取有限制登記主義原則，房屋這種不動產物權的買賣合同未經登記，合同無效。因此，出賣人與第一、二、三買受人的房屋買賣合同無效，與第三買受人的合同有效，法律予以保護。另一種觀點認為，如果房屋買賣合同必須經登記才生效，則未登記合同就不能生效，但是我國相關法律並沒有這樣規定，而僅僅是規定房屋所有權轉移以登記為要件，因此，出賣人與第一、二、三買受人分別就買賣房屋一事協商意思一致，同時又沒有什麼違法事由，則合同成立時生效。這時出賣人再轉賣並辦理所有權轉移手續，僅對先前成立並生效的合同負違約責任。

(一)合同成立與合同生效之區分

處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無效。因為有效合同與無效合同在根據法律對其處理時所表現出的實際的後果是不一樣的。但在確定合同效力的時候，我們常發現有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當然有效。理論界和實務界認為：關於合同成立與合同生效是兩個不同的概念。合同成立是指當事人對合同條款經過自願協商達成一致，而合同生效是指雙方當事人對合同條款經過自願協商達成一致。而合同生效是指已經依法成立的合同在當事人之間產生權利義務的法律約束力，即法律效力，意味着當事人雙方目標的實現獲得了國家法律的保護。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時生效。但在某些特殊情況下，法律、法規還規定，合同成立後還要辦理批准、登記手續才能生效。在此情況下，雖然雙方當事人對合同內容達成合意，合同成立，但如不履行法律規定的有關程序義務，則合同不能發生法律效力。對雙方當事人也不能產生法律約束力。如現行《民法典》第四十四條規定：“依法成立的合同，自合同成立時生效;法律、行政法規規定應當辦理批准、登記手續生效的，按照其規定”。為準確理解適用該條款，最高人民法院XX年下發的關係適用《民法典》的司法解釋中第九條對第四十四條作了更進一步的解釋：“依照《民法典》第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效。一審辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理手續不影響合同的效力，合同的標的物及其他物權不能轉移。”

(二)房屋類不動產產權變動方式的法律評價

眾所周知，民法上的物根據能否轉移分為動產和不動產。不能移動的物，如土地及地上定着物為不動產，其餘為動產。由於兩種財產的不同性質，特別是不動產在社會生活是所具有的重要意義，法律對二者的物權在變動時的方式要求也不一樣。通行的原則是，不動產物權的設立、轉移、變更和消滅，依法應當公示的，必須經登記公示;不動產房屋的所有權則從辦理所有權登記手續時轉移，這也是不動產物權變動的公示方式和要件，因此，房屋所有權就應當從辦理所有權登記手續時轉移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權的設立、轉移、變更，未經公示的，不得對抗第三人;依法律行為設立、變更、轉移、消滅其他動產物權的，經交付生效，但法律或合同另有規定的除外。這就是説，動產一般以實際佔有為標誌，所有權轉移在事實和法律上要求一致，不動產物權需要進行登記，事實轉移不等於法律上的轉移，物權的變動之所以要公示是由物權本身所決定的。因為任何當事人設立、轉移物權都會涉及第三人的利益，只有公開、透明地進行物權的變動，將物權設立、轉移的事實通過一定的公示方法向社會公開，才能使第三人知道物權變動的情況，才能減少產權變動中的糾紛，從而維護交易安全與交易秩序。不動產物權公示一般採用登記的方法，即由登記申請人到專門的登記機關依據法定的程序對不動產物權的設定、轉移所進行的登記。對房屋這類不動產的轉移，《城市房地產管理法》第六十條規定：房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記;《城市私有房屋管理條例》第六條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權或房屋現狀變更登記手續。”由此可見，房屋的買賣必須經過登記才能發生所有權的轉移，當事人之間如果達成了買賣房屋的協議，但未經登記，則合同有效只能在當事人之間產生債權債務關係，而不能發生房屋所有權的轉移。

(三)出賣人與先後買受人形成的權利

出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為是一房多賣，這一點我們在前面已作分析。一房多賣形成數個房屋買賣合同。但事實上各個房屋買賣合同形成的權利性質各不相同。合同為發生債權債務關係的合意，一般情況下只在當事人之間產生債權債務關係，但以房屋為標的的買賣合同卻不同。由於房屋是一種不動產，法律對房屋買賣合同的規定與一般合同不同，房屋買賣合同且是債之合同，但以發生物權變動為合同完成。因此，在一房多賣的情況下，達成合意但未經登記的合同，只在當事人之間產生債權債務關係，雙方協商一致並根據法律規定辦理了房產轉移登記手續的合同，則不僅有合法的債權基礎，更重要的是形成了一種物權關係。就本文所列舉實例來説，出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個債權合同，因未履行法律規定的交房、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權債務關係;在出賣人與第二買受人中，出賣人雖已將房屋實際交付第二賣受人，在合意的基礎上又有了物的轉移，似乎形成了一種物權關係，但是這種物的實際轉移只是一種客觀事實，不能發生法律上的物權效力，因而也只存在合意的債權債務關係;出賣人與第三買受人則不同。在其二人的房屋買賣行為中，雙方不僅形成了轉移房屋所有權並支付相應對價的合意，同時還在達成合意的債權合同後，根據法律的有關規定對該買賣合同的標的作了有效轉移。由此我們可以看出，在出賣人與第一、二、三買受人之間，既有債權關係，又有物權關係，且一物上同時存在數個債權。

三、房屋買賣糾紛的處理原則及責任形式

在司法實踐中，對多重房屋買賣合同糾紛的處理，可採取以下原則進行。

(一)處理採取的原則

1、可給予制裁的原則

針對房屋買賣出賣人利用其優勢地位，為追求最大經濟利益，採取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同後又惡意違約的行為，應給予制裁。美國、法國的研究資料表明，1985年至1995年的XX年間，法院將懲罰性賠償責任適用於合同糾紛中的數量是侵權案件的3倍。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實信用原則，原則嚴重損害了市場經濟的交易秩序，它為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國對損害賠償制度的研究和審判實踐看，也均未對懲罰性賠償的原則予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐漸採納，並由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。

2、可採取損害賠償原則

房屋買賣合同簽訂並交付房屋後，出賣人還將該房轉賣給第三買受人，嚴重損害了買受人利益。房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請示出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在我國合同法第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高於實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。在多重買賣中，還有後買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構成了第三人侵害債權行為。所謂第三人侵害債權，即合同關係以外的第三人由於主觀上的過錯而實施了侵害債權的行為，致使債權不能實現或不能全部實現。後買受人侵害先買受人債權，會損害先買受人對合同標的特有的期待利益，亦可增加其額外支出，故後買受人的賠償範圍應在期待利益和所受損害範圍之內，並也應給予賠償。

(二)承擔的責任形式

多重私房買賣合同內容有多個合同關係，每個合同均為雙務合同。但由於每個合同的出賣人乃標的物為同一人、同一物。而一個物上只能設一個所有權，致使以轉移合同標的物所有權為目的多個合同中，僅能有一個合同目的得以實現，並得到法律上的承認，而此合同之外的其他合同雖在法律性質上為雙務合同，但由於實際上出賣方無法履行交付義務，致使其他買受人因此義務而享受的權利無法得到實現，只能求得其他形式的補償。而締約過失責任雖可對買受人給予適當的補救，但對買受人遭受的信賴利益損失無法計算，司法實踐中難以操作，極易造成權利濫用和法律適用的不統一，也不利於對買受人合法利益的保護。那麼多重私房買賣合同中可能產生的責任形式有哪些呢

1、締約過失責任與違約責任

締約過失責任和違約責任都是合同上的民事責任，但二者責任有很多的不同，其中最重要的是形成的時間點不同，違約責任形成是合同生效後，義務人不履行合同義務;而締約過失責任是在合同訂立過程中一方當事人違反誠信義務致使合同無法成立或者合同雖成立，但當事人違反法律規定導致合同無效不能實現當事人的合意對此產生的。締約過失責任是合同法中新確立的一種特殊、獨立的民事責任，介於違約責任和侵權責任之間。

當事人在訂立合同過程中，因過錯違反誠實信用原則負有的先合同義務，導致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認無效、被變更或被撤銷至無法履行，給對方造成損失時即應承擔締約過失責任。締約過失責任不能由當事人自行約定，而是基於法律規定產生的民事責任。只要締約當事人具有合同法第四十二條所規定的情形之一，並給對方造成損失的，過失方即應依法承擔締約過失責任。違約責任則是合同當事人不按合同約定及法律規定履行義務所應承擔的民事責任。違約責任承擔的前提，一是合同已經成立並且生效;二是合同當事人有違反合同的行為。

2、締約過失責任和違約責任之擴展

締約過失責任和違約責任都是合同責任，而非侵權行為承擔責任的形式。那麼，在多重私房買賣合同糾紛可否存在民事侵權責任筆者認為，如果出現以下幾種情況，即可認定在合同行為中存在侵權行為，因而應承擔侵權責任：

(1)在私房多重買賣中，如果後買受人故意以妨害前買受人取得所有權而從事買賣行為時，即構成對前買受人債權的侵權，前買受人可以依侵權行為的法律規定而要求後買受人承擔侵權責任。

(2)房屋所有人就同一房屋數次買賣，後買受人發生物權關係時，前買受人無法請求和主張後之買約無效，遂強行佔有房屋，致取得房屋所有權人無法實現其對物的權利，則強行佔有房屋的買受人構成侵權。

(3)在私房多重買賣合同中，如果出賣人與後買受人惡意串通，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益，則二人同時構成侵權，前買受人可要求其承擔侵權責任。這裏的問題是，因前一買受人依合同不享有物權，無法直接請求後手買受人向其返還房屋，其一般只能主張房屋所有權人與後買受人之間的買賣合同無效，如若其想獲得爭議房屋，須在法院確認後一買賣合同無效及後買受人的房產證被撤銷後，才能請求出賣人履行交付房屋和辦理過户手續的義務，在依法取得所有權後，才可對侵權人行使物上請求權。

在私房多重買賣引起的糾紛中，合同責任和侵權責任都有存在的可能。如果一方當事人同時負有合同責任和侵權責任，存在這二種責任的競合，受害人本能同志提出兩責任要求，而只能選擇其一。一般而言，受害人提起侵權之訴，請求侵權人承擔侵權損害賠償責任，更有利於保護自己的利益。人民法院審理私房多重買賣合同糾紛案件，遇到合同責任與侵權責任之競合同的情形，如果受害人選擇了侵權責任，應予受理，作出更有利於彌補受害人因侵權所受到的損失。