最高人民法院小產權合同怎麼簽有效？

一、最高人民法院小產權合同怎麼簽有效?

小產權房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。

合同無效説的理由有三：

其一，其它相關條款的規定，農村和城市郊區土地屬於農民集體所有，農村宅基地使用權的取得有着嚴格的身份限制，即只有具備集體經濟組織成員的身份，才可以依法取得並享有宅基地使用權，且宅基地的分配製度實行一户一宅制。同時，根據房地一體的原則，當宅基地上所建房屋被轉讓，該土地的使用權也隨之一併被轉讓，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化，不具備宅基地使用權資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業建設。”該禁止性規定對農村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制，這樣看來，農村宅基地的所有權在集體，使用權僅限於村民，農民將房屋賣給城市居民實質上是使用土地進行了非農建設，該種行為被法律所禁止，轉讓合同自始無效。

其二，宅基地使用權屬於用益物權，而用益物權是一種不完整和受限制的所有權，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權，故此，其流轉條件理應受到限制，不能簡單等同於其他具備完全所有權的財產。對於所有權不完整的財產，其轉讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認定其為有效。

其三，國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建築和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

二、小產權房買賣中的法律風險

1、法律原則上認定無效。

關於小產權房買賣合同的效力，根據我國目前的法律規定和社會實際情況，原則上認定無效，可以存在有效的例外情形，社會爭議很大，存在很大法律風險。

2、房產證問題影響升值。

購買後拿不到房屋所有權證且不能合法轉讓過户，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

3、開發建設風險。

開發建設的監管同樣存在缺位。如果將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在着很大的風險。

綜上所述，小產權合同本身就是無效的，且在生活中，小產權合同本身就得不到保障，其流通轉讓存在很多的限制，我國大部分法律都不適用於小產權案件的合同，購房人的權益很難得到維護。