房產合同律師——父母宅基地上房屋協議約定贈與部分子女母親去世父親能否反悔
原告訴稱
陳某文向本院提出訴訟請求：1.判令陳某文與陳某賢、陳某濤、趙某、陳某霞繼承分割位於北京市朝陽區A號院（以下簡稱A號院）內的北房五間及新翻建的兩排北房十二間；2.判令陳某文與陳某賢、陳某濤、趙某、陳某霞繼承分割上述北房五間的租金，按照每月3000元的標準，自2009年1月1日計算至判決生效之日。
事實和理由：陳某文與郭某芬系夫妻關係，二人共有三名子女，分別為陳某賢、陳某濤、陳某淮。A號院內有北房五間、西廂房四間及新翻建的兩排房屋，登記在郭某芬名下，系陳某文與郭某芬的夫妻共同財產。2008年4月27日郭某芬去世，2017年12月3日陳某淮去世，二人均未留有遺囑。
陳某文於2013年住進社會福利中心，因趙某於2009年將北房五間中的四間出租，2016年將剩餘一間北房出租，均未告知陳某文，亦未將租金分給陳某文，陳某文作為郭某芬和陳某淮的第一順位法定繼承人，有權分割A號院內房屋份額及租金。
被告辯稱
陳某賢辯稱，同意陳某文的訴訟請求。
陳某濤辯稱，同意陳某文的訴訟請求。
趙某、陳某霞共同辯稱，不同意陳某文的訴訟請求。1992年12月12日陳某淮與趙某結婚後就一直居住在A號院。1993年5月27日農村宅基地發證審批表登記家庭人口4人，即為郭某芬、陳某文、陳某淮、趙某。2003年10月31日以陳某淮的名義申請翻建房屋許可證，2009年陳某淮與趙某共同出資翻建兩排北房。
2007年10月30日陳某文與郭某芬自願確認A號院所有權人為陳某淮，陳某文與郭某芬保留居住權，村委會對此進行了蓋章確認。2017年5月22日陳某淮與趙某離婚，約定A號院歸趙某所有。故A號院歸趙某個人所有，陳某文有居住權，請求駁回陳某文的訴訟請求。
法院查明
郭某芬與陳某文系夫妻關係，二人共有三名子女，分別為長女陳某賢、長子陳某濤、次子陳某淮。陳某淮與趙某原系夫妻關係，二人於2017年5月22日協議離婚，陳某霞系二人之獨生女。郭某芬於2008年4月27日去世，陳某淮於2017年12月3日去世，二人生前均未留有遺囑。
A號院的宅基地使用權登記在郭某芬名下。陳某文在庭審中提交的《農村宅基地發證審批表》記載，土地使用者郭某芬，家庭人口4人，人口情況：夫妻、次子、次子妻；《用地位置及示意圖》顯示，該院內有北房、西廂房若干間。1984年《住宅建築調查表》記載家庭人口數5，人口組成2代，住宅建造時間為1982年，簡圖中僅顯示有北房若干間。陳某賢認為《住宅建築調查表》可以證明A號院宅基地最初系批給郭某芬、陳某文及其三名子女的。
經詢，陳某文、陳某賢均為城鎮户籍人口（其中陳某賢於1989年1月14日由農業户口轉為非農業户口）；陳某濤為農業户籍人口，系村集體經濟組織成員，其名下有宅基地；陳某淮、趙某、陳某霞均為農業户籍人口，系集體經濟組織成員，其名下均未登記宅基地。陳某賢於1984年結婚，婚後搬離A號院，陳某濤於1989年結婚，1992年取得宅基地後亦搬離A號院，陳某淮、趙某、陳某霞、郭某芬、陳某文則一直居住在A號院。
庭審中，趙某、陳某霞稱陳某濤名下的D號院內房屋系陳某文、郭某芬出資為陳某濤建設，陳某濤則稱D號院建房時共花費2.5-2.6萬元，其中父母出資3000元。
陳某文另提交村委會於2013年4月3日出具的證明，稱A號院的宅基地使用權人為郭某芬，該院內有北房五間，西廂房四間，郭某芬病逝後2009年院內翻建兩排房屋，房屋均在宅基地四至範圍內，為合法建築。庭審中，陳某文表示，原有的西廂房四間已經被拆除，2009年翻建的兩排北房系由趙某與陳某淮出資翻建。
陳某濤提交村委會於2020年11月17日出具的證明，稱陳某濤自1980年至1984年8月在該村務工，為工分制，工分為7.5分。陳某濤據此主張A號院建設北房五間時其已經參加工作，其對原有北房五間的建設曾出力。趙某、陳某霞對陳某濤的主張不予認可。
陳某賢提交村委會於2010年4月15日出具的證明，稱陳某賢自1979年6月至1981年3月在村務農。陳某賢提交《北京市企業職工退休證》，其中參加工作時間為1981年3月，退休時間為2009年5月，工作單位為J公司。陳某賢另提交其結婚證，顯示結婚日期為1984年8月22日。陳某賢據此主張其在結婚前已經務農，有收入，故對家裏房屋的建設有出資。趙某、陳某霞對陳某賢的主張不予認可。
陳某文提交社會福利中心出具的證明，稱陳某文自2013年4月1日至2020年1月19日在該福利中心居住。陳某文稱A號院內房屋目前由趙某、陳某霞居住使用，部分房屋出租，租金亦由趙某、陳某霞收取。
庭審中，各方當事人均認可2020年4、5月份，陳某文從社會福利中心搬回A號院居住，實際居住在北房西數第一、二、三間內。陳某賢稱，陳某文回到A號院居住後由陳某賢、陳某濤找案外人對上述房屋進行裝修，花費2.2萬元，其中趙某出資5000元，其餘裝修款系陳某濤出資；房屋內原有供暖設施均被趙某拆除，陳某濤額外花費1.5萬元又安裝了供暖設施。陳某賢另稱目前A號院北房西數第一、二、三間由其與陳某文共同居住使用。
庭審中，陳某賢提交照片、視頻資料，擬證明趙某將A號院內北房五間中的部分房屋出租的事實。其中原有北房西數第四、第五間截至2020年10月30日仍在出租，其中一間從2009年開始出租，另外一間從2013開始出租，但截至開庭之日的2020年11月11日未再出租。
趙某、陳某霞稱，在陳某淮生前北房五間中的西數第一、二間曾經出租過，具體是2012年2月10日至2019年10月，兩間房屋租金每月700元；北房西數第三間沒有出租過；北房西數第四、第五間自2017年7月1日至2020年10月30日出租，兩間房屋租金每月800元，但因疫情原因，2020年2月至7月沒有收房租。
趙某、陳某霞提交簽發日期為2003年10月31日的《翻建房屋許可證》，其中姓名為陳某淮，全家人口5，原有北房五間，西房二間，批准南房四間、西房一間、東房一間。趙某稱，其與陳某淮2009年在A號院翻建兩排新北房共十二間就是依據該許可證，但並沒有按照許可的內容建設，時間也超過了許可證的期限，原因是批准後家庭經濟狀況發生變化，沒有能力在取得許可後立即翻建。
趙某、陳某霞提交落款處加蓋村委會公章的《協議》，內容為打印形成，具體為：“郭某芬、陳某文（夫妻）與陳某淮同住村A號院，此院為陳某文、郭某芬老房產地。長子陳某濤都有房產地自己出資所蓋房屋，其弟陳某淮給長兄添8000元錢作為補償，郭某芬之女陳某賢結婚在外無權干涉父母之房產權，現經協商郭某芬、陳某文對A號院始終都有居住權，次子陳某淮對A號院擁有房產權，二位老人去世後A號院所有權歸陳某淮所有，其他人無權對A號院房產繼承干涉”。
該協議下方簽有陳某文、郭某芬姓名，另簽有李某某、高某某、李某、林某某姓名。趙某稱，李某某系當時村委會的書記，高某某、李某、林某某均為村委會工作人員，其四人系作為見證人在該協議上簽字。
陳某文不認可上述協議上其姓名為其本人所籤，故趙某就此申請了筆跡鑑定。但在鑑定過程中，趙某向法院另行提交一份《協議》，內容、落款、簽字人等均與上述協議完全一致，趙某稱在後提交的協議系其在整理家中物品過程中偶然發現，並認為當年實際簽署了不止一份該協議。經本院詢問，陳某文表示趙某在後提交的協議上“陳某文”的姓名系其本人所籤。後趙某撤回了相應的鑑定申請。
陳某賢曾申請對上述協議中“郭某芬”的簽名是否系其本人所籤進行鑑定，後因各方當事人均無法找到鑑定機構可使用的對比樣本，導致鑑定未能實際開展。
本院於2021年3月3日上午到村委會調查核實趙某在庭審中提交的協議及證明上相關人員簽字的真實性。當日承辦人見到李某、林某某本人，其二人均表示協議上的簽名系其本人所籤，並表示系郭某芬向其表示郭某芬家庭內部已經協商一致，故請其二人簽字見證。
高某某、李某某當日未在村委會，後承辦人通過電話與其二人就相關事實進行核實。高某某表示，其系第一個在協議上簽字的人，並表示郭某芬家庭內部就此已經協商一致；李某某亦表示協議上的簽名系其本人所籤，目的也是為了作見證，當時郭某芬表示家裏已經協商好了。
陳某文認為上述協議性質不明，也不屬於遺囑，其中排除了陳某賢的繼承權是違法的，應屬無效。陳某賢、陳某濤對該證據亦不予認可。陳某濤另表示陳某淮從未給付過其8000元。
陳某賢提交其自行找到高某某瞭解情況拍攝的視頻，視頻中高某某稱協議原系其抄寫的草稿，是郭某芬讓高某某籤的字，簽字時只有郭某芬和高某某在場。
趙某、陳某霞提交村委會於2020年7月6日出具的説明一份，落款處加蓋該村委會公章，並由現任村書記張某某簽名。該説明內容為：“在1993年5月登記農村宅基地審批表時，按照農村習俗，長子或者次子與長輩居住在一起的，名字均登記在長輩名字下，也能表示出對老人的尊敬。我村還有兩個兒子宅基地都是老人名字的情況。村村委會在審批宅基地的時候，家中哥倆的，只批准一個宅基地。陳某濤、陳某淮兄弟倆人一人一宅，兄陳某濤有宅基地，父母與弟陳某淮居住在一起，因家中有長輩，在登記宅基地審批表時就登記了郭某芬的名字”。
關於上述説明的真實性，經與張某某電話核實，張某某表示該證明上的簽名系其本人所籤，證明內容符合實際情況。張某某另表示其系在看到上述簽好字的協議後才出具了該份證明。陳某文、陳某賢、陳某濤對上述證據不予認可。
趙某提交其與陳某淮在民政部門協議離婚時簽訂的《離婚協議書》，其中關於財產分配約定如下：男方名下有一處房產，即A號院，離婚後歸女方所有。趙某據此主張A號院內房屋歸其所有。陳某文、陳某賢、陳某濤均認為陳某淮無權在離婚協議中處分A號院內房屋。
裁判結果
駁回陳某文的全部訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
“一户一宅”原則是我國農村宅基地分配的基本原則之一。現實生活中，農村居民因上學、參加工作等原因轉為非農業户籍人口的情況並不罕見，另有原農户家庭成員因出生、死亡、結婚等發生人口變動，“一户”之下的具體家庭成員在較長的歷史時期內處於流動狀態。因上學、工作、死亡等户口轉為非農業性質或註銷户口的，就不應繼續作為該“一户”之下的家庭成員享受相應的宅基地權益。
具體到本案，A號院宅基地最初批給郭某芬一户使用時，該户家庭成員包括郭某芬、陳某文、陳某賢、陳某濤、陳某淮，後陳某賢因參加工作轉為非農業户口，陳某濤另批宅基地後户口遷出A號院，其二人均不再是郭某芬一户之下的家庭成員，對A號院的宅基地使用權及院內房屋均不再享有相應權益。
根據1993年《農村宅基地發證審批表》顯示的家庭人口情況，彼時郭某芬一户的家庭成員為郭某芬、陳某文、陳某淮、趙某。後因陳某淮、趙某之女陳某霞出生，該户人口又增加陳某霞，變為五人。故實際享有A號院宅基地權益的應為郭某芬、陳某文、陳某淮、趙某、陳某霞。
趙某、陳某霞提交協議，並主張郭某芬在世時與陳某文一致同意A號院內房屋歸陳某淮所有。庭審中，陳某文認可協議上其簽名的真實性。因客觀原因雖未能通過鑑定確定郭某芬簽名的真實性，但根據法院向在協議上作為見證人簽名的李某某、高某某、李某、林某某等人調查核實的情況，法院可以確認協議的內容系郭某芬的真實意思表示。
陳某賢雖提交高某某的視頻以推翻協議上高某某簽名的真實性，但該視頻系陳某賢單方錄製，不符合證人作證的法定形式，且高某某在視頻中仍認定存在手寫的協議，且系郭某芬請高某某簽字見證，故法院對陳某賢的意見不予採納。關於陳某賢、陳某濤主張其二人並未在協議上簽名，故協議應屬無效的意見，因其二人已經不再是A號院農户下的家庭成員，故該協議並不因未經其二人簽字而歸於無效。
根據陳某淮、趙某在離婚協議中關於A號院內房屋在二人離婚後均歸趙某所有的約定，可以推知陳某淮、趙某對於上述協議中約定A號院內房屋歸陳某淮所有系知情且同意，陳某淮已經接受了其父母將A號院內原有五間北房對陳某淮的贈與。陳某賢、陳某濤雖提交證據稱其在五間北房建成前已經參加工作，並主張對五間北房的建設存在貢獻，但其二人提交的證據不足以證明其二人曾對北房五間的建設進行出資，其二人作為彼時的家庭成員，即便將工作賺取的收入交給父母，亦應作為生活費支出處理，故法院對其二人上述意見不予採納。
陳某文提起本案訴訟要求分割A號院內房屋，實際欲推翻其簽署的上述協議。由於我國目前尚未建立農村房屋的不動產登記制度，故不能以是否已經辦理轉移登記來確認郭某芬、陳某文將A號院內原有的北房五間贈與陳某淮的行為是否已經履行完畢。根據陳某淮、趙某在協議簽訂後將上述五間北房出租，以及二人在離婚協議中對相關房屋進行處分的事實，法院認為北房五間已經交付陳某淮，應認定贈與已經完成，陳某文無權撤銷其贈與的意思表示。
陳某淮在取得A號院內房屋所有權後，在與趙某離婚時明確約定A號院內房屋歸趙某所有，該約定不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，陳某霞作為宅基地使用權人之一，對於上述約定並無異議，趙某亦實際佔有使用了A號院內房屋，故法院認為A號院內房屋的權利已經轉歸趙某所有。
綜上，對於陳某文提出的對A號院內房屋及租金予以繼承分割的請求，法院均不予支持。
需要明確的是，法院認定A號院內房屋權利由趙某享有，不代表認定相關房屋的合法性，相關房屋的合法性應當由有關行政主管部門依據職權予以認定。
