房產糾紛律師——母親去世父親使用雙方工齡買房後出售給部分子女其他子女能否要回

原告訴稱

鄭某剛、鄭某夏向一審法院起訴請求：1．確認鄭某明與鄭某豔於2017年11月2日簽署的《存量房屋買賣合同》無效；2．判決鄭某涵、秦某麗協助將北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）變更至鄭某豔名下。

鄭某豔、鄭某涵、秦某麗共同上訴請求：1．撤銷一審法院判決書；2．請求發回重審或者依法改判駁回鄭某剛、鄭某夏的訴訟請求；3．訴訟費用由鄭某剛、鄭某夏承擔。

事實與理由：一、一審法院認定事實錯誤。

（一）一審法院所認定的“涉案房屋使用鄭某豔已去世配偶鄭某鵬工齡購買”錯誤。就此事實，一審法院調取的證據：《軍產住房出售協議書》（以下簡稱《出售協議書》）的全部檔案材料，其中包括《出售協議書》《購買現住房申請書》、兩張《出售直管公有住宅樓房職工情況調查表》《證明》，此檔案材料均未顯示出“涉案房屋購買時使用鄭某鵬的工齡”的內容，包括工齡的長短、折價換算方式、所對應價值大小等內容。

法院認為鄭某鵬生前與鄭某豔共同居住於涉案房屋，該房屋的來源亦是鄭某鵬曾就職的單位分配所得，鄭某豔未在單位工作過，在單位保存的購房相關檔案中，包括了對鄭某鵬工齡的調查表，故而涉案房屋系使用鄭某鵬工齡購買所得系主觀推斷，並無證據支撐。本事實的舉證責任在鄭某剛、鄭某夏一方，如其無法舉證證明該事實應承擔舉證不能的風險。

（二）法院認定的“涉案房屋應包含有鄭某鵬遺產部分”錯誤。

（三）法院認定“鄭某豔與鄭某明之間存在惡意串通”錯誤。一審庭審中，鄭某剛、鄭某夏並未提交充足證據證明鄭某豔與鄭某明存在惡意串通，損害第三人利益的情形。鄭某豔與鄭某明系親屬關係，在購房款金額，交付時間方面不同於一般的交易過程都不應過分苛責。法院認定鄭某豔與鄭某明存在惡意串通純屬主觀臆斷，不符合審慎認定惡意串通，以排除合理懷疑為原則的立法趨勢。

二、法院適用法律錯誤。

（一）法院認定的“涉案房屋應包含有鄭某鵬遺產部分”系法律適用錯誤。涉案房屋系鄭某豔於1998年10月21日與單位簽訂《出售協議書》，並於2017年取得涉案房屋的產權。法律有關夫妻共同財產的規定限於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產或夫妻有明確書面約定的範圍。根據法律規定，自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。鄭某鵬在鄭某豔簽訂購房協議及取得涉案房屋產權之前已去世，即便鄭某剛、鄭某夏能夠舉證證明涉案房屋購買時使用了鄭某鵬的工齡，但因鄭某鵬當時已經死亡，喪失民事權利能力，不能再行取得財產，更不存在基於夫妻關係與鄭某豔共同共有房屋。

其次，對於在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠後所購公房是否屬於夫妻共同財產的問題，目前尚無法律、法規對該問題予以明確規定。基於以上分析，鄭某鵬不可能享有涉案房屋份額，那麼鄭某鵬不論是共同共有還是按份共有均不具有事實基礎及法律依據。

（二）鄭某豔與鄭某明不存在惡意串通，並且在鄭某剛、鄭某夏對涉案房屋不享有份額的情況下，不存在惡意串通損害第三人利益導致合同無效的前提條件。鄭某鵬對房屋都不享有任何份額的情況下，其繼承人對該房屋的份額更是無從談起。那麼，鄭某豔與鄭某明簽訂的購房合同損害他人利益、鄭某豔與鄭某明惡意串通等認定也是毫無依據。

（三）法院將財產性權益與物權混為一談系適用法律錯誤。鄭某豔、鄭某涵、秦某麗在上一點中已經論述了鄭某鵬對涉案房屋不享有份額，故鄭某鵬繼承人基於繼承權也無法享有涉案房屋份額。法院認為購買涉案房屋使用了鄭某鵬工齡，工齡屬於財產性權益，故其他繼承人對涉案房屋均享有一部分財產性權益，鄭某豔與鄭某明在明知此存在其他繼承人的情形下籤訂的購房合同是損害第三人利益的合同，暫且不提涉案房屋是否使用了鄭某鵬工齡，法官將財產性權益與物權混為一談是此認定錯誤的關鍵。

《北京市高級人民法院關於審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》明確提出在被繼承人購買公房時根據工齡政策福利，使用已死亡配偶工齡折抵房款的，所獲工齡政策福利怎樣分割，此問題應另行解決，使用工齡帶來的財產性權益不應影響鄭某豔與鄭某明簽訂的購房合同的效力。

三、購房合同系鄭某豔與鄭某明真實意思表示，亦未違反法律、法規的強制性規定，應為合法有效合同。

鄭某豔與鄭某明均為完全民事行為能力人，出於真實意思表示簽訂購房合同，雙方已經分別履行支付對價及辦理了房屋過户登記義務。至於雙方約定的購房款為多少，因雙方系母子關係，不應苛求按照市場標準來衡量是否適當。鄭某豔在此之後將購房款贈與鄭某明，這是在簽訂購房合同之後產生的新的意思表示，該新的意思表示無法否定之前簽訂購房合同意思表示的真實性。

綜上所述，鄭某豔與鄭某明簽訂的購房合同真實有效，鄭某剛、鄭某夏訴訟請求應予駁回。

被告辯稱

鄭某剛辯稱，同意一審判決，不同意鄭某豔、鄭某涵、秦某麗的上訴請求，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，希望二審維持原判。事實和理由：1．涉案房屋系鄭某鵬和鄭某豔的共同財產，是鄭某豔利用共同工齡購買，在未進行遺產分割的情況下，鄭某豔無權自行處理，更無權低於市場價格出賣。2．鄭某豔是限制民事行為能力人，鄭某明在明知鄭某豔患有老年痴呆的情況下惡意購買，屬於惡意串通，損害他人利益。3．鄭某明明知鄭某豔的精神狀態，鄭某明自身表述可以看出其明知母親的精神狀態，鄭某明依然購買，存在主觀惡意。因此，本案合同屬於無效合同。

鄭某夏未發表答辯意見。

法院查明

鄭某鵬、鄭某豔夫妻育有三子，長子鄭某明，次子鄭某剛、三子鄭某元，鄭某明於2020年3月13日去世，鄭某元於2019年7月26日去世，鄭某鵬於1997年12月3日去世。秦某麗系鄭某明之妻，二人育有一女鄭某涵。鄭某元於1999年1月26日離婚，離婚後沒有再婚，育有獨子鄭某夏。鄭某鵬去世後，未進行繼承分割遺產。

1998年10月21日，鄭某豔與售房單位單位簽訂《出售協議書》，約定，單位將坐落於北京市朝陽區一號住房壹套出售給鄭某豔。

為查清案件情況，法院向單位出具調查令，調取1998年10月21日鄭某豔簽署的《出售協議書》中的附件《房價計算表》，單位向一審法院提供了涉案《出售協議書》全部檔案材料，其中包括《出售協議書》《購買現住房申請書》、兩張《出售直管公有住宅樓房職工情況調查表》《證明》。《購買現住房申請書》載明，申請人鄭某豔為單位職工，在職實際工齡25．7年，配偶鄭某鵬在職實際工齡41年。

經查，2017年11月10日，涉案房屋的房屋所有權由鄭某豔轉移登記至鄭某明名下。

關於涉案房屋的來源，鄭某剛、鄭某夏述稱，1998年房改購買了，當時是鄭某豔付錢購買的，利用了雙方的工齡、雙方夫妻存續期間的存款購買了。鄭某豔、鄭某涵、秦某麗述稱，1998年房改購買了，當時是秦某麗掏的房款，通過鄭某豔購買的，據我們瞭解，鄭某鵬的工齡已經用在鄭某剛一家換房的時候使用的，不清楚在本案中是否使用了工齡。

關於鄭某豔、鄭某涵、秦某麗述稱秦某麗支付涉案房屋的房款，鄭某豔、鄭某涵、秦某麗稱，當時是現金匯款，但無法出示匯款記錄。

2017年11月2日，出賣人鄭某豔與買受人鄭某明簽訂《存量房屋買賣合同（經紀成交版）》（以下簡稱《房屋買賣合同》），約定所售房屋為涉案房屋，建築面積為50．55平方米，房屋成交價為1060000元。

經查，2017年11月3日，鄭某明通過銀行轉賬50000元，業務類型為存量房監管交易資金存入。2018年4月25日，鄭某明向鄭某豔銀行轉賬1010000元，交易摘要載明購房款。2018年4月27日，鄭某豔向鄭某明銀行轉賬1010000元。鄭某豔、鄭某涵、秦某麗向法院提交《關於房產過户款》的聲明，載明，我將北京市朝陽區一號通過買賣方式過户給我大兒子鄭某明，《房屋買賣合同》中應支付房款1060000元，已付款。

我今後的生活還需要到大兒子鄭某明陪伴照顧為我養老送終。我的1060000元房款贈與我大兒子，其他人不得有異議，特此聲明。聲明人處，有鄭某豔簽字、手印。並有證人簽字。落款時間為2018年4月26日。

鄭某豔、鄭某涵、秦某麗申請證人出庭作證。

2018年應申請人鄭某剛、鄭某元申請，對鄭某豔目前的民事行為能力進行鑑定。結果載明：被鑑定人鄭某豔診斷為器質性精神障礙，受疾病影響，辨認能力受損，評定為限制民事行為能力。

指定鄭某豔之孫女鄭某涵為其在本案中的指定委託訴訟代理人。

法院認為，依法成立的合同，受法律保護。當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。

根據本案查明的事實，鄭某鵬生前與鄭某豔共同居住於涉案房屋，該房屋的來源亦是鄭某鵬曾就職的單位分配所得，鄭某豔未在單位工作過，在單位保存的購房相關檔案中，包括了對鄭某鵬工齡的調查表，上述事實足以證明涉案房屋雖由鄭某豔購買並登記在其名下，但該房屋系使用鄭某鵬、鄭某豔的工齡購買，即在鄭某鵬去世後，鄭某豔享受了雙方相應購買福利房的資格和優惠，據此，涉案房屋系屬於根據職工工齡、職務、工資等多種因素綜合考慮後在房屋價值計算上給予職工的政策優惠福利，該福利表現形式雖不同於一般財產，但是仍屬於財產性權益。故在鄭某鵬死亡後，鄭某豔購買並登記為自己單獨所有的房屋中應包含有鄭某鵬遺產部分，在鄭某鵬未進行遺產繼承的情形下，鄭某鵬的其他繼承人對涉案房屋均享有一部分財產性權益。

鄭某豔與鄭某明對鄭某鵬尚有其他繼承人應屬明知，其在未告知鄭某鵬其他繼承人即鄭某剛、鄭某元的前提下籤訂的房屋買賣合同顯屬損害了第三人利益的合同。關於鄭某豔與鄭某明之間是否存在惡意串通，法院認為，鄭某明在向鄭某豔支付1010000元房屋價款後的兩日後，鄭某豔即將該1010000元向鄭某明返還，雙方還在轉回1010000元的前一天，找到見證人，簽署了關於贈予房款的聲明。

綜合以上查明的事實，鄭某明與鄭某豔之間關於涉案房屋的交易顯然與正常買賣房屋的過程不符，鄭某明與鄭某豔有較為明顯的採取以買賣加上贈予的形式掩蓋無償轉移房屋所有權的事實之行為，鄭某豔與鄭某明在明知該房屋存在其他法定繼承人的情況下，該行為顯屬惡意串通損害第三人利益的行為，故鄭某剛、鄭某夏主張鄭某豔與鄭某明於2017年11月2日簽訂的《房屋買賣合同》無效有事實及法律依據，法院對此予以支持。

合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。鄭某剛、鄭某夏要求鄭某明的法定繼承人秦某麗、鄭某涵協助將涉案房屋變更至鄭某豔名下有事實及法律依據，法院予以支持。

二審中，各方當事人均未向本院提交新的證據。

另，就鄭某豔購買涉案房屋是否使用了鄭某鵬和鄭某豔的工齡的問題，本院與房屋單位進行核實，該公司房管員答覆：包括涉案房屋在內的這批房改房的購房款，均是按照1450元每平米的統一成本價計算，出售總額和實際售價之間的差額，是考慮到鄭某鵬和鄭某豔雙方的工齡、軍隊企業自身享有國家優惠及其他等因素進行了扣減，扣減後是實際售價；軍隊企業自身享有國家優惠佔比不超過2%；其他因素記不清楚了，佔比很少，其餘是雙方工齡；《出售協議書》中註明的所附房價計算表實際並沒有。

鄭某豔、鄭某涵、秦某麗對本院核實情況的真實性認可，認為工齡不能直接轉化為房屋份額，鄭某豔獲得涉案房屋時，鄭某鵬已去世，其無法獲得房屋份額，根據北京市高級人民法院的相關解答，房產分割應當另行解決。鄭某剛對本院核實情況的真實性認可，認為涉案房屋是鄭某豔用鄭某鵬的工齡購買的，鄭某豔不是單位的員工，鄭某鵬是員工，所以應該是利用鄭某鵬的工齡購買的。

裁判結果

一審判決

一、確認鄭某豔與鄭某明簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、秦某麗、鄭某涵於判決生效之日起十日內協助將涉案房屋轉移登記至鄭某豔名下。

二審判決

一、維持北京市朝陽區人民法院民事判決第一項；

二、撤銷北京市朝陽區人民法院民事判決第二項；

三、駁回鄭某剛、鄭某夏的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

綜合全案案情及雙方當事人訴辯稱意見，本案爭議焦點為：一、涉案房屋的財產權屬；二、涉案《房屋買賣合同》的效力問題，涉案房屋應否變更登記回鄭某豔名下。

關於爭議焦點一，根據在案證據及法院核實情況，可以證明鄭某豔在購買涉案房屋時，使用了鄭某鵬與其雙方的工齡，故法院對此認定正確。鄭某豔、鄭某涵、秦某麗主張法院認定涉案房屋使用鄭某鵬工齡購買有誤，依據不足，法院不予採信。

自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。根據已查明的事實，雖然購買涉案房屋使用了鄭某鵬的工齡，但鄭某鵬在鄭某豔簽訂《出售協議書》及取得涉案房屋產權前已死亡，已喪失民事權利能力，不能再行取得涉案房屋的所有權；且購買涉案房屋使用鄭某鵬的工齡優惠部分，僅為歸屬於鄭某鵬的財產性權益，並不足以據此產生涉案房屋物權取得主體的認定基礎，故不能以購買涉案房屋使用鄭某鵬的工齡為由認定鄭某鵬系涉案房屋的共有人。因此，涉案房屋所有權應歸屬於鄭某豔，鄭某豔作為涉案房屋所有權人，有權處分涉案房屋所有權.

關於爭議焦點二，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

根據已查明的事實，鄭某豔與鄭某明於2017年11月簽訂《房屋買賣合同》，將涉案房屋轉讓給鄭某明；2018年4月，鄭某明向鄭某豔支付剩餘房款；兩日後，鄭某豔將鄭某明支付的上述房款贈與鄭某明。根據上述事實並結合出庭證人的證言可見，鄭某豔的真實意思系將涉案房屋無償贈與鄭某明，故通過房屋買賣的方式將涉案房屋轉讓給鄭某明，系鄭某豔與鄭某明之間虛偽的意思表示，

故根據上述法律規定，該雙方之間簽訂的《房屋買賣合同》應屬無效，法院該項認定結果正確，法院予以維持。鄭某豔、鄭某涵、秦某麗主張涉案《房屋買賣合同》合法有效，缺乏依據，法院不予採納。

根據前述認定，鄭某豔為涉案房屋的所有權人，其有權處分涉案房屋所有權，有權將涉案房屋贈與鄭某明，且涉案房屋變更登記至鄭某明名下，故該贈與行為已完成。根據法院前述認定，雖然涉案房屋中包含鄭某鵬的財產性權益，但鄭某豔將涉案房屋贈與鄭某明系鄭某豔對其所享有的所有權進行處分的行為，並未損害其他繼承人的利益。鄭某剛、鄭某夏一方主張鄭某豔簽訂涉案《房屋買賣合同》時已是限制民事行為能力人，但並未充分舉證予以證明，法院對此難以採信。

據此，雖然鄭某豔與鄭某明之間的房屋買賣合同無效，但該項虛偽民事法律行為所隱藏的贈與行為並不違反法律規定，應屬合法有效，且贈與行為已完成，故鄭某剛、鄭某夏主張應將涉案房屋變更登記回鄭某豔名下，於法無據，法院不予支持。

另，因鄭某豔贈與鄭某明的涉案房屋中包含鄭某鵬的財產性權益，且鄭某明無償接受涉案房屋，故對於鄭某鵬的財產性權益對應的財產價值部分，其他繼承人可向鄭某豔或鄭某明另行予以主張。