借他人名義購房被出名人親屬抵押行為出資人要求解除抵押
北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
原告訴稱
原告向本院提出訴訟請求：1、請求貴院對位於江蘇省高郵市一號房屋停止執行，並解除查封；2、確認原告為位於江蘇省高郵市一號房屋的實際所有人，責令第三人協助原告辦理不動產過户變更登記。後當庭變更第二項訴訟請求為：原告為涉案房屋所有權人，第三人系涉案房屋的代持人。
事實和理由：原告得知被告作為申請執行人，第三人為被執行人，且被告申請查封了第三人名下的位於江蘇省高郵市一號房屋並申請強制執行，原告作為該涉案房屋的實際產權人，向貴院提起了執行異議申請，貴院於2021年2月裁定駁回了原告的執行異議。原告為江蘇徐州人，和第三人為朋友關係，因當時外地人在高郵貸款審核較難，所以由原告出資以第三人的名義按揭貸款購買了該涉案房屋。第三人配合原告簽訂了《房屋買賣合同》，首付款是由原告支付的，後續的按揭貸款的償還也是由原告償還的，償還方式為：由原告將錢支付至第三人還款賬户上，然後以第三人的名義償還的按揭貸款。
該房屋交付後，以第三人的名義辦理了不動產權證，至今該不動產證、《房屋買賣合同》、第三人房貸扣款銀行卡等所有與該房屋有關的材料均保留在原告處。因原告家人的要求，第三人於2011年2月23日給原告書寫了“聲明”一份，以證明原告為該房屋的實際產權人。
2019年11月16日房貸結束，因疫情等原因未能及時過户，但該房屋在2020年5月被查封，所以未能完成過户手續。2014年11月-2019年11月，原告已將該房屋租給他人使用。綜上，該房屋的首付款、按揭貸款均由原告支付，且由原告享有該房屋的佔有、收益及所有權益，第三人僅為名義上的房屋產權人，對該房屋不享有任何的權利，故原告提起執行異議之訴，望判如所請。
被告辯稱：
被告周某麗辯稱：周某麗與第三人趙某華債權債務關係事實清楚，雙方為此糾紛在貴院組織下達成調解協議，並由貴院於2019年5月7日出具了民事調解書。且事實已經完全證明查封的房產登記在第三人趙某華名下，與原告沒有任何關係。
第三人趙某華稱：跟周某麗的債務是因為我父親的債務沒結引起的，當時這個債務是我在不知情的情況下簽字，他們調解時我也沒有出庭，具體債務後續我需要跟被告周某麗再商討。
這個案涉房屋是原告看中的，當時就以我的名字辦理了貸款等事宜，但是這個房子所有權是原告，2011年左右我們也簽過一個聲明，這個房子歸原告所有。
本院查明：
2019年5月7日，被告周某麗與趙父、第三人趙某華因民間借貸案達成調解協議，本院出具民事調解書，約定趙父尚欠周某麗借款本金316000元，趙父自願分別自2019年6月至2021年11月止每月20日前歸還周某麗借款本金1萬元，於2021年12月20日前歸還周某麗借款本金16000元，直至還清全部借款本金316000元止；如趙父按上述期限履行給付義務，則周某麗自願放棄要求趙父承擔借款利息的訴訟請求；如趙父有一期未按上述期限履行給付義務，則趙父自願承擔自2018年6月29日起至實際還清時止按月利率1%計算的逾期還款利息，且周某麗可就趙父所欠的借款本金316000元中未履行部分及其自願承擔的逾期還款利息一併向法院申請強制執行；趙某華自願對趙父承擔的還款義務承擔連帶還款責任；其他無爭議。因趙父、趙某華未完全履行調解書約定義務，周某麗向本院申請強制執行。本院立案受理後，於2020年5月14日查封了位於高郵市新河新天地90-1號房產。該房產登記於第三人趙某華名下。
在執行過程中，原告張某華向本院提出異議，要求本院停止對涉案房產的執行並解除對涉案房產的查封等執行措施。本院於2021年2月20日，裁定駁回原告的異議。
另查明，涉爭房產的定金合同系由案外人孫某簽訂。該房產的《商品房買賣合同》載明的購買人為第三人趙某華。2009年，第三人趙某華向銀行貸款，貸款合同中記載借款用途為其購買涉案房產。2011年2月23日，第三人趙某華出具《聲明》，內容為：高郵市一號房屋系張某華委託我，以我的名義代購，購買該門面的錢及每月該房屋銀行貸款由張某華完全出資，該門面的產權屬張某華完全所有。以後將該門面產權過户至張某華名下，我願意無償配合辦理手續。
裁判結果
駁回原告張某華的全部訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
原告的訴訟請求不能成立，法院不予支持。理由如下：
1、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。本案中，涉案房產登記在第三人趙某華名下。因趙某華未履行民事調解書約定的義務，被告周某麗作為申請執行人，查封第三人名下的房產並無不當。
2、即使原告主張的借名買房的事實成立，且該借名買房亦不存在無效事由的情形下，原告張某華與第三人趙某華之間僅形成債權債務關係。在經法定變更登記程序完成物權公示之前，原告張某華尚未成為涉案房產的物權人，其享有的對第三人趙某華的債權不具有對世性和排他性，不足以排除對涉案房產的執行。
綜上所述，對原告要求確認其為涉案房產的實際所有人及排除對涉案房產的執行並解除查封的訴訟請求，法院不予支持。至於原告要求第三人趙某華履行不動產過户變更登記，此非執行異議之訴的審理範疇。
