因限購喪失購房資格 - 購房者能否要求出賣人配合更名？

  為防止房地產市場過熱，哄抬房價，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，近年來，北上廣深等城市相繼出台限購政策，設定購房的准入條件，包括要求購房者具備一定的資格或者限制購房數量。在此情況下，就出現了購房者在限購政策出台前簽訂購房合同但未完成過户手續，限購政策出台後由於喪失購房資格導致無法過户的情形。

  一般情況下，房屋買賣合同簽署後，因房地產調控政策的實施導致無法辦理房屋所有權轉移登記的，可以認定屬於不可歸責於雙方的事由導致合同不能履行，買、賣雙方均可要求解除合同且無需承擔違約責任。

  但現實生活中，並不是所有的購房者都會因喪失購房資格而心甘情願就此放棄，所以有的購房者就想到了“更名”，那麼，購房者能否要求出賣人配合變更購房主體呢？

一、理論上，特定情況下出賣人有“法定”配合變更購房主體的義務。

  《民法典》第五百零九條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。根據上述規定來看，通知、協助、保密等義務是合同當事人的附隨義務，在為了合同目的得以實現，合同當事人應當配合履行相應的附隨義務。

  購房者與出賣人簽訂購房合同後，由於新的限購政策出台而導致過户無法完成，本質上購房者與出賣人均沒有過錯，特別是購房者，如果交易無法繼續，購房者的利益可能受到進一步損害，例如房價升值等損失。那麼，從合同法的規定來看，在不改變原簽訂房屋賣屋合同條款且不影響出賣人利益的前提下，如新增或變更後的購房者與原購房者存在家庭關係（例如具備購房資格的夫/妻、父母等），出賣人配合變更購房主體能夠更好、更快地促成合同目的實現，出賣人理論上應當協助購房者變更購房合同以及網籤的主體。

二、買賣雙方“約定”更名的，出賣人應當配合變更購房主體。

  《民法典》第五百五十五條：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。購房合同更名實際上是合同權利義務的概括轉讓，因此，當購房者和出賣人協商一致約定更名時，購房合同主體可進行變更，即使已經完成網籤手續，在出賣人的配合下，也可以重新網籤。

  但買賣雙方提前在購房合同中約定“更名條款”，出賣人是否需配合購房者更名，在司法實踐中出現了不支持更名的案例。下面，我們一起來看看這則案例。

【案例】（2018）津0112民初963號

裁判要點：受天津市房屋限購政策影響，原告喪失購房資格，原、被告之間的房屋買賣合同無法繼續履行。雙方補充協議中雖有關於“因國家政策調控，打協議時可隨時變更姓名”的約定，但當時雙方對政策內容均不知情，且如按照該約定履行將導致合同主體發生變更，買受人由原告變更為案外人，建立新的買賣合同關係，使合同履行增加更多不確定性。故本院認為原、被告無法按照該約定履行合同。現原、被告之間的房屋買賣合同因政策調整原因不具備繼續履行條件，原、被告均具有合同解除權，故本院對原、被告要求解除雙方之間的房屋買賣合同的主張予以支持。合同解除後，原告應將被告給付的房屋鑰匙、水電卡等材料返還被告。

  因此，在購房合同中約定“更名條款”也並非購房者的尚方寶劍。

三、因購房者不具備購房資格出賣人通知合同解除，購房者取得購房資格後要求需繼續履行合同的，出賣人無配合更名義務。

【案例】（2017）滬01民終5480號

裁判要點：上訴人與被上訴人於2012年5月簽訂買賣合同時，係爭房屋尚未辦理房地產權證，並有銀行貸款約92萬元尚未歸還，且合同中對辦理房屋產權交易過户的時間亦未作約定，故上訴人對購買係爭房屋所存在的交易風險應當清楚。此後，本市出台滬府辦發﹝2016﹞11號文，將非本市户籍居民家庭購房繳納個人所得税、社會保險的年限調整為自購房之日前連續繳納滿5年以上，因上訴人為非本市户籍人員，不符合上述文件規定的購房條件，被上訴人於2016年5月26日向上訴人發律師函，通知上訴人解除雙方間的買賣協議，該律師函於同月28日簽收，且上訴人在訴訟中亦表示其已於2016年6月收到該律師函，故雙方就係爭房屋所簽訂的買賣協議於通知到達上訴人時已經解除。上訴人與案外人陶某繫於2016年7月登記結婚，鑑於雙方間的房屋買賣合同已經解除，故上訴人以其通過與案外人結婚後現屬於本市户籍家庭成員，已具備購房資格為由要求繼續履行雙方間的房屋買賣合同，缺乏依據，本院不予採信。

四、律師建議

正常情況下，如買賣雙方具備真實交易想法，且購房者能夠保證出賣人實現收取房款的目的，則即便限購新政出台導致購房者喪失購房資格，出賣人一般也會同意配合變更交易主體。但此時購房者也要審慎考慮，變更的交易主體是否可靠，否則會出現類似“借名買房”的相關法律風險。如此種情形下購房者仍堅持購房，但遇到不願意變更購房主體的出賣人，則建議大家儘快諮詢專業房產律師，同時注意識別出賣人是否趁機惡意解除，從而隱瞞出賣人的其他違約行為，並及時取證固定，為後期維護自身合法權益做好鋪墊。