多位購房人購買同一房屋因登記問題無法協商開發商可以拒絕過户嗎
原告訴稱
陳某英訴稱：2002年左右，我與趙某文擬共同開辦新的服裝公司，雙方商定由我買房作為我在新公司的投資和新公司的辦公地點。當時約定，我出錢的房子裏得加上他的名字。2002年11月22日，我與Y公司簽訂商品房買賣合同，該合同約定我以按揭貸款方式向Y公司購買位於北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱爭議房屋），購房款為2396059.54元。為確保該房屋能用於新公司的辦公並作為我在新公司的投資，趙某文要求在購房合同上簽字。
簽訂合同時，我按照Y公司預估的費用準備了活期存摺（內有64萬元），該存摺由我直接交給Y公司工作人員作首付款及契税費等費用。同時，為履行上述商品房買賣合同，2002年12月10日，我與銀行、Y公司簽訂個人住房抵押貸款合同，約定我向銀行貸款191萬元用於購買爭議房屋。因趙某文己在購房合同上作為共同購房人簽字，銀行要求其亦在貸款合同上簽字，以證明購房合同上的全部購房人均知道爭議房產用於抵押貸款。
上述合同簽訂後，我支付了全部購房款。2002年12月20日，Y公司將爭議房屋交付給我，但至今未能將該房屋所有權變更登記至我名下。因市場變化等原因，我未能與趙某文開辦新的服裝公司，我便將爭議房屋出租給了趙某文擔任法定代表人的M公司（以下簡稱M公司），雙方約定租期2年，自2003年1月1日起至2004年12月31日止，年租金為15萬元。租期屆滿後，M公司至今仍在實際使用爭議房屋，亦支付了一定的租金。
我認為，作為爭議房屋的唯一實際購買人，我己依約履行了支付購房款的義務，有權要求作為出賣人的Y公司儘快辦理案涉房屋所有權登記，趙某文雖與本案有利害關係，但購房的所有錢款都是我一個人出的。我認為他在合同上簽字只是用於保障新成立的公司能夠使用該房屋辦公。我積極與趙某文、Y公司協調房屋過户事宜，但始終無法達成一致，現訴至法院，請求判令Y公司繼續履行與我簽訂的房屋買賣合同，將爭議房屋過户至我名下，過户所需的費用由我自行承擔。
被告辯稱
Y公司辯稱：不同意陳某英的訴訟請求。涉案的房屋買賣合同是我公司與陳某英和趙某文一同簽訂的，當時籤這個合同的時候買方是倆人，所以在辦房本的時候需要陳某英和趙某文達成一致意見，同時到場協助我們辦理。我們把需要交納的契税和維修基金數額通知了陳某英和趙某文，但是他們誰也沒有交這個錢。如果他們二人可以達成一致，我方可以協助他們辦理過户，過户所需的費用由陳某英和趙某文承擔，我們不承擔。
趙某文述稱：不同意陳某英的訴訟請求。這個房子是我借用陳某英的名義買的，實際的權利人是我。因為我是香港居民，按照2002年的北京市關於外銷商品房管理的通知，不允許外籍人員辦理貸款，而我有貸款的需要，所以就找到陳某英，當時陳某英是我擔任法人代表的M公司的員工，具體為什麼找她配合我，我也記不清具體情形了。
我和陳某英達成了口頭的借名買房協議，借用陳某英的名義，以她的名義辦理貸款，所有的費用由我來承擔，我們雙方是口頭協議，沒有落實到書面上。後來，陳某英同我就與Y公司簽訂了房屋買賣合同，為了進一步證明我和陳某英之間的口頭協議，我在貸款合同上也簽了字。首付款以及2017年11月之前所有的貸款都是我支付的。通過我的M公司將錢每月打到陳某英留給我的賬户裏。我認為產權證應當直接辦到我個人名下。我現在具備購房資格。過户所需的費用我願意承擔。
法院查明
趙某文系M公司的法定代表人，陳某英原為M公司部門主管，2005年底、2006年初離開該公司。2002年11月22日，陳某英、趙某文作為買受人同出賣人Y公司簽訂商品房買賣合同一份，主要約定買受人購買出賣人開發的爭議房屋，總價2396060元。出賣人應在2002年11月30日前，依照國家和地方政府規定將符合合同約定的商品房交付買受人。出賣人應當在商品房交付使用後60日內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記部門備案。
同日，陳某英、趙某文又同Y公司簽訂一份商品房買賣合同補充協議，約定買受人於2002年10月25日前向出賣人繳納3萬元人民幣。買受人應於2002年11月22日前向出賣人繳納首期房款486060元，並在簽署買賣合同後十個工作日內提交申請個人住房抵押貸款所需的全部材料，簽署銀行按揭貸款合同，最終獲得貸款數額以銀行批准的數額為準。如獲得貸款額不足申請貸款數額時，出賣人同意買受人對不足部分按雙方另行約定的付款時間和方式支付。買受人辦理房屋交付手續時需付清全部房價款，否則出賣人有權拒絕辦理房產交付手續。
2002年12月10日，陳某英、趙某文作為甲方同乙方銀行、丙方Y公司簽訂個人住房抵押貸款合同。
合同簽訂後，Y公司收到全部購房款並將爭議房屋交付陳某英、趙某文。
2017年5月，銀行將陳某英、Y公司、趙某文訴至北京市東城區人民法院，要求陳某英、趙某文提前清償剩餘借款本金及利息、罰息、複利至實際支付之日止，陳某英、趙某文賠償律師費1萬元，Y公司對前述全部債務承擔連帶保證責任。後經法院調解，各方達成一致意見。北京市東城區人民法院出具民事調解書，確認各方達成如下協議：一、被告陳某英於2017年12月8日前償還原告銀行借款本金、利息（具體數額以銀行當日出具的對賬單為準，扣除已付的650599.66元）。二、被告陳某英於2017年12月8日前償還原告銀行為實現債權支付的律師費1萬元。訴訟費5353元由被告陳某英負擔。現爭議房屋貸款已經清償完畢。
陳某英提交一份房屋租賃協議，證明陳某英同趙某文任法定代表人的M公司在2003年1月1日簽訂房屋租賃協議，約定M公司租賃陳某英所有的爭議房屋，爭議房屋的所有權人為陳某英一人，否則M公司不可能租賃房屋並向陳某英交租金。趙某文對該證據真實性不認可，證明目的不認可，認為上面的簽字不是自己籤的。
趙某文主要提交了下列證據：1、2002年11月26日的某銀行進賬單一張，證明爭議房屋首付款系由M公司支付，趙某文系借用陳某英名義購房。2、銀行賬單8頁，證明趙某文在2003年1月至2017年11月累計支付貸款本息2334671.53元。3、銀行賬户歷史交易明細表24頁，證明趙某文向陳某英開立的還貸賬户裏支付貸款本息。4、趙某文同陳某英之間的電子郵件截圖20頁，微信聊天記錄1頁，證明陳某英多次要求趙某文支付貸款，擔心逾期還貸影響其信用。該房屋與其沒有關係，實際購房人是趙某文。
陳某英質證稱：1-3、真實性認可，證明目的不認可。趙某文確實向我打過款，但這些錢不是用來還房貸，而是用來支付M公司租賃爭議房屋的租金，打款賬户即使以趙某文名義開立，實際上是M公司在使用。4、除了微信聊天記錄的真實性認可，其他的真實性不認可，證明目的不認可。
裁判結果
一、被告北京Y公司繼續履行與原告陳某英、第三人趙某文於二〇〇二年十一月二十二日簽訂的商品房買賣合同，將北京市朝陽區一號房屋過户至原告陳某英、第三人趙某文名下（共同共有），過户所需費用由原告陳某英負擔。
二、駁回原告陳某英的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
陳某英、趙某文同Y公司簽訂的商品房買賣合同及商品房買賣合同補充協議均是各方的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。雙方均應按照協議約定全面履行各自的義務。現陳某英申請將房屋過户到其個人名下，同意承擔過户所需費用，而Y公司也同意繼續履行前述房屋買賣合同及補充協議，只是因為合同上作為共同買受人的陳某英、趙某文存在爭議，所以一直沒有辦理爭議房屋的過户。
趙某文同Y公司之間亦不存在實質性爭議，其反覆主張的核心問題是認為自己同陳某英之間形成了借名買房的法律關係，故爭議房屋應屬其個人所有。從在案證據、庭審情況來看，爭議房屋本身具備過户條件，應當按照合同約定，由Y公司協助陳某英、趙某文辦理過户，將爭議房屋過户至二人名下（共同共有）。如陳某英、趙某文仍有其他爭議，可以另案解決。
