房產買賣律師——房屋登記人出售房屋買受人發現房屋為其與親屬共有能否要求解除合同
原告訴稱
原告（反訴被告）鄭某鵬向本院提出訴訟請求：1、要求解除鄭某鵬與劉某皓之間的《北京市存量房買賣合同》，鄭某鵬、劉某皓、中介公司之間的《補充協議》、《變更協議書》、《居間服務合同》，鄭某鵬、劉某皓、趙某歌、中介公司之間的《變更買受方協議》，鄭某鵬、劉某皓、M公司之間的《房屋交易保障服務合同》；
2、要求劉某皓支付違約金110萬元；3、要求劉某皓協議鄭某鵬辦理北京市東城區一號房屋撤銷網籤登記手續。
事實與理由：2019年3月9日，鄭某鵬（出賣人）與趙某歌（買受人）訂立《北京市存量房屋買賣合同》，約定鄭某鵬將其所有的北京市東城區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給趙某歌，房屋成交價475萬元，該房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價75萬元，合計550萬元：買受人向出賣人支付定金30萬元，具體付款方式及期限的約定見補充協議；逾期付款超過15日，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人應當按照成交總價款的20%向出賣人支付違約金。
同日，鄭某鵬作為出賣方、趙某歌作為買受方、中介公司作為居間方簽訂《居間服務合同》，約定買賣雙方共同委託中介公司作為交易居間人，提供居間服務。居間費用12.1萬元，由趙某歌承擔。同日，鄭某鵬作為甲方、趙某歌作為乙方、M公司作為丙方（服務方)，簽訂《房屋交易保障服務合同》，約定甲乙雙方委託丙方辦理本案涉案合同後續交易事宜，丙方的保障服務費為2.2萬元，由乙方趙某歌承擔。
同日，鄭某鵬作為甲方（出賣方)、趙某歌作為乙方（買受方)、中介公司作為丙方（居間方）簽訂《補充協議》，約定：交易房屋價款及傢俱家電、裝飾裝修和配套設施作價總計為550萬元；乙方於2019年3月9日支付第一筆定金5萬元，於2019年3月23日支付第二筆定金5萬元，於2019年4月20日支付第三筆定金20萬元；乙方於2019年9月10日前（含當日）將第一筆首付款人民幣318萬元（不包含前期支付全部定金）支付甲方；餘款乙方申請購房貸款；乙方逾期付款超過十五日的，乙方構成根本違約，甲方有權解除房屋買賣合同。
因趙某歌個人無法自行將房屋出售導致無法支付房價款的原因，要求變更買受人和變更部分合同條款。2019年9月9日，鄭某鵬作為甲方（出售方)、趙某歌作為乙方（買受方)、中介公司作為丙方（居間方）簽訂《變更協議書》，約定將原《補充協議》“乙方於2019年9月10日前（含當日）將第一筆首付款人民幣318萬元（不包含前期支付全部定金）支付甲方”變更為“乙方於2019年9月26日前（含當日）將第一筆首付款人民幣200萬元支付甲方”，……，其他事宜均按照原協議約定繼續履行。
當日，鄭某鵬作為甲方（出售方)、趙某歌作為乙方（原買受方)、中介公司作為丙方（居間方)、劉某皓作為丁方（新買受方）簽訂《變更買受方協議書》，各方協商一致約定，將前述《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》以及《補充協議》項下趙某歌的權利義務全部轉移給劉某皓。
關於合同履行情況，2019年3月9日趙某歌支付了第一筆定金5萬元，2019年3月22日趙某歌支付了第二筆定金5萬元，2019年4月23日趙某歌支付了第三筆定金20萬元。但劉某皓至今未按約定支付首付款。
鄭某鵬認為，由於劉某皓未按合同約定履行付款義務，構成根本違約，導致涉案房屋至今無法出售與出租，給鄭某鵬造成房屋差價損失及空置損失，現鄭某鵬要求解除買賣合同關係，並由劉某皓按照合同約定支付違約金，並配合鄭某鵬辦理撤銷網籤手續。
被告辯稱
被告（反訴原告）趙某歌、劉某皓答辯稱：首先，趙某歌與劉某皓系朋友關係，因趙某歌名下有房未騰出購房資格，所以將買受人變更給劉某皓。其次，根據《北京市存量房買賣合同》約定，涉案房屋“無户口”，但鄭某鵬在訂立合同後9日內即將户口遷入涉案房屋。趙某歌與劉某皓得知此事後對鄭某鵬遷入户口的動機產生了合理懷疑，要求鄭某鵬提供户口本等相關文件，被拒絕，且鄭某鵬無法對遷入户籍作出合理解釋，因此鄭某鵬系違約在先。
最後，涉案房屋產權不明晰，鄭某鵬無法提交共有權人出售房屋的授權，屬違約。趙某歌、劉某皓認為，鄭某鵬已構成違約，劉某皓未付款系行使合同抗辯權，非違約行為，且根據房地產走勢，鄭某鵬無任何損失，雙方約定的違約金標準過高，要求法院酌情降低違約金數額。綜上，趙某歌、劉某皓同意第一、三項訴訟請求，不同意第二項訴訟請求。
同時，趙某歌提出反訴請求：1、解除趙某歌與鄭某鵬之間於2019年9月8日訂立的《補充協議之另行補充項》；2、要求鄭某鵬返還補償款15萬元；2019年9月8日，趙某歌與鄭某鵬訂立《補充協議之另行補充項》，約定變更買受人、貸款以及過户等事宜，並約定趙某歌向鄭某鵬支付15萬元補償款，如鄭某鵬惡意不配合履約期內的交易待辦事項（網籤、銀行面籤、交税、過户、拒不到場、拒不出示證件等），補償款15萬元退還。
現鄭某鵬違反約定將户口遷入涉案房屋，且拒絕提供相關證件。趙某歌認為，鄭某鵬與劉某皓買賣合同關係已解除，無法繼續履行《變更協議書》的約定，因此《補充協議之另行補充項》應一併解除，且根據《補充協議之另行補充項》約定，鄭某鵬拒絕提供相關證件，應退還補償款15萬元。
劉某皓提出反訴請求：1、要求鄭某鵬返還定金30萬元；2、要求鄭某鵬支付違約金30萬元。事實與理由：趙某歌與鄭某鵬訂立買賣合同關係後，趙某歌向鄭某鵬交納定金30萬元，後三方協商變更買受人，並將買賣合同權利義務轉移給劉某皓，因此合同解除後鄭某鵬應向劉某皓返還定金30萬元。因鄭某鵬擅自遷移户口並無法提供其他共有權人的授權，構成違約，因此應按照合同約定支付房價款20%的違約金，劉某皓自行降低違約金標準主張違約金30萬元。
針對被告（反訴原告）趙某歌、劉某皓反訴，原告（反訴被告）鄭某鵬答辯稱：首先，《補充協議之另行補充項》與房屋買賣合同無關，系趙某歌為變更買受人自願支付的補償款，且三方已經訂立了《變更協議》，因此《補充協議之另行補充項》已履行完畢，因此不同意解除該協議及返還補償款。劉某皓系合同的違約方，因此不同意支付違約金，定金應一併衝抵劉某皓向鄭某鵬支付的違約金。最後，如果法院認定鄭某鵬存在違約行為，也認為劉某皓主張的違約金過高，要求法院調整違約金數額。
被告中介公司辯稱：合同履行過程中，經買賣雙方協商一致將買受人變更為劉某皓。2019年9月10日，劉某皓提出延期付款並同意支付違約金15萬元，但雙方協商未果。後劉某皓與趙某歌發現涉案房屋遷移户口問題，要求鄭某鵬支付違約金，亦未果，故雙方未再繼續履行合同，產生爭議。中介公司同意解除合同，撤銷網籤手續需要鄭某鵬與劉某皓共同辦理即可。對於趙某歌與劉某皓的反訴請求，中介公司不發表意見。
被告M公司辯稱：同意中介公司的答辯意見。
法院查明
涉案房屋登記在鄭某鵬名下。2019年3月9日，崔某珍代鄭某鵬與趙某歌訂立《北京市存量房屋買賣合同》，約定鄭某鵬將涉案房屋出售給趙某歌，房屋價款550元，買受人向出賣人支付定金30萬元，買受人擬貸款金額為190萬元。出賣人未按照約定期限和條件將房屋交付買受人，或買受人未按補充協議約定時間付款的，超過15日守約方有權解除合同，違約方按照成交總價的20%向守約方支付違約金。雙方協商自合同訂立之日起189日內辦理不動產轉移登記手續。該房屋户籍情況為無户籍登記。同時約定如出賣人未如實陳述户籍登記情況、或擅自遷入户籍、或未如期將户籍遷出的，出賣人應當按日計算向買受人支付房屋總價款萬分之五的違約金，且出賣人仍負有户籍遷出的義務。
當日，鄭某鵬、趙某歌與中介公司訂立《居間服務合同》，約定居間費用12.1萬元，由趙某歌承擔。鄭某鵬、趙某歌與M公司訂立《房屋交易保障服務合同》，約定保障服務費2.2萬元，由趙某歌承擔。鄭某鵬、趙某歌與中介公司訂立《補充協議》，約定趙某歌於2019年3月9日支付第一筆定金5萬元、於2019年3月23日支付第二筆定金5萬元、於2019年4月20日支付第三筆定金20萬元。趙某歌應於2019年9月10日前支付第一筆首付款318元（理房通支付）。
雙方應於2019年9月15日前辦理不動產轉移登記手續。趙某歌從購房款中留存10萬元作為户口遷出保證金，該户口遷出保證金可抵扣與户口相關的違約金，該保證金應於2019年9月10日前以理房通方式支付。雙方約定趙某歌從購房款中留存2萬元作為物業交割保證金，由趙某歌自行於辦理物業交割當日劃轉至鄭某鵬。若買受方未按照合同約定支付購房款，逾期超過15日的，應支付相當於房屋總價款20%的違約金。該協議與《買賣合同》約定不一致的，以該協議為準。後趙某歌向鄭某鵬支付定金30萬元。
2019年9月8日，崔某珍代鄭某鵬（甲方）與趙某歌（乙方）訂立《補充協議之另行補充項》，載明因乙方個人原因需要變更買受人和變更合同條款，雙方協商乙方補償甲方15萬元補償款，甲方同意變更買受人和變更合同條款。買受人由趙某歌變更為劉某皓，貸款金額由190萬元變更為308萬元，過户時間由2019年9月15日前變更為2019年9月27日前。
如果乙方惡意不購買此次交易房屋，惡意不配合履約期內的交易待辦事項（網籤、銀行面籤、支付首付款、交税、過户、拒不到場、據不出示證件等），該補償款甲方不予退還。如甲方惡意不出售此交易房屋，惡意不配合履約期內的交易待辦事項（網籤、銀行面籤、交税、過户、拒不到場、據不出示證件等），該補償款退還給乙方。
2019年9月9日，崔某珍代鄭某鵬與趙某歌、中介公司訂立《變更協議書》，約定變更原買賣合同條款為乙方應於2019年9月26日前支付第一筆首付款200萬元（理房通支付），應於2019年9月27日前辦理繳税及過户手續，雙方同意乙方留存10萬元作為户口遷出保證金，應於2019年9月26日前支付10萬元（理房通支付）。
當日，崔某珍代鄭某鵬與趙某歌、劉某皓、中介公司訂立《變更買受方協議書》，約定買賣合同項下買受方趙某歌所有權利義務全部轉移於劉某皓，劉某皓同意受讓。
2019年9月10日，鄭某鵬與劉某皓就涉案房屋辦理網籤合同。
2019年9月30日，劉某皓已獲得308萬元銀行批貸。
後雙方產生爭議，劉某皓未再繼續履行房屋買賣合同中的付款義務。趙某歌與劉某皓稱雙方曾口頭約定過户時間為2019年9月30日，過户當日支付首付款即可。對此鄭某鵬不予認可，稱雙方從未協商變更過户時間及交納首付款時間。
中介公司亦稱不瞭解雙方口頭約定情況。趙某歌與劉某皓稱於過户前兩日得知鄭某鵬將户籍遷入、遷出涉案房屋情況，使趙某歌、劉某皓產生合理懷疑，擔心涉案房屋因有户籍遷入影響學籍佔用，且亦擔心鄭某鵬於過户前隨意遷入户籍影響交易（趙某歌、劉某皓表示購入涉案房屋目的為投資、自用，因此學籍問題為其考慮的重要問題，雖然目前趙某歌與劉某皓無子女入學需要，但不能因為現在沒有實際損失認定鄭某鵬可隨意違反合同約定），鄭某鵬的行為已構成違約；
且經瞭解涉案房屋雖登記在鄭某鵬名下，但應屬於其與第一任已故配偶的夫妻共同財產（鄭某鵬稱係為離異狀態，但經瞭解其雖與第二人配偶離婚，但涉案房屋應屬於與第一任妻子的夫妻共同財產），根據法律規定該房屋應屬於鄭某鵬與其子女的共有財產，趙某歌、劉某皓要求鄭某鵬提供所有子女同意出售涉案房屋的授權，但鄭某鵬並未提供，涉案房屋產權不清晰，因此劉某皓拒絕支付首付款屬於行使不安抗辯權。
對此，鄭某鵬表示遷入户籍係為辦理涉案房屋央產房上市手續，且雙方約定支付首付款的時間為2019年9月26日前，劉某皓因個人資金不足已構成違約，鄭某鵬户籍此時已遷出，對買受人無任何影響；涉案房屋登記在鄭某鵬名下，其他共有人並未對出售房屋產生爭議。中介公司稱買賣過程中遷入遷出户籍是否產生學籍上的影響，需要實際申請入學才能判斷，從目前掌握的情況，鄭某鵬户籍遷入遷出未對學籍產生影響；中介公司已對涉案房屋產權問題進行核查，並無共有權人提出爭議。
訴訟中，鄭某鵬提交1、《在京中央單位已購住房產權變更登記通知單》、户口簿，證明鄭某鵬已於2019年3月18日辦理央產房上市交易手續；涉案房屋在2019年3月18日之前無户籍登記。鄭某鵬解釋稱因需要辦理央產房上市交易手續，故鄭某鵬於2019年3月18日將户籍遷入涉案房屋，並已於2019年9月9日將户籍遷出，並未對劉某皓造成任何影響，亦未違約。
經質證，趙某歌、劉某皓認可上述證據的真實性，但認為辦理央產房上市不需要户籍遷入涉案房屋，因此鄭某鵬並未對遷入户籍進行合理解釋，屬違約。中介公司與M公司稱根據瞭解，辦理央產房上市手續無需户籍登記一致。2、網頁截圖，證明涉案房屋所在小區房價下降情況。經質證，趙某歌與劉某皓認可該證據的真實性，但認為房屋一房一價，因此否認與本案的關聯性，並提交網頁截圖，證明涉案小區房價上漲情況，鄭某鵬質證否認該證據的真實性與關聯性。
中介公司與M公司稱涉案小區近兩年無同户型房屋出售，因此無參考數據。經詢，鄭某鵬、趙某歌、劉某皓均不申請對涉案房屋現值進行評估鑑定。
趙某歌提交：1、微信聊天記錄及鄭某鵬委託崔某珍出售涉案房屋的授權委託書。證明鄭某鵬雖委託崔某珍出售涉案房屋，但因房屋產權問題，崔某珍尚未取得其他權利人委託，無法處理房屋出售事宜；且鄭某鵬欺騙趙某歌收取補償款15萬元；趙某歌無法聯繫到鄭某鵬。經質證，鄭某鵬認可該證據的真實性，但否認證明目的，並稱根據聊天記錄15萬元補償款系趙某歌提出方案，鄭某鵬出售涉案房屋有合法的代理人，趙某歌無需聯繫鄭某鵬。
該微信聊天記錄顯示趙某歌因個人名下房屋無法賣出提出變更買受人及變更合同條款，崔某珍表示不同意，需要徵得妹妹崔某菲同意。後趙某歌向中介提出“我給錢可以嗎？”中介公司認可該證據的真實性。經質證，鄭某鵬及中介公司認可該證據的真實性。
劉某皓提交：1、批貸函，證明劉某皓已取得銀行批貸函，經質證，鄭某鵬認可該證據的真實性，但認為劉某皓已晚於合同約定的期限取得銀行貸款。中介公司認可該證據的真實性。2、趙某歌與中介人員微信聊天記錄，證明鄭某鵬違約，且涉案房屋產權不清晰，受託人不清晰導致合同無法繼續履行。經質證，鄭某鵬認可證據的真實性，但否認證明目的，通過聊天記錄可看出趙某歌、劉某皓無理要求鄭某鵬提交重孫子女學籍信息。
該微信聊天記錄顯示2019年9月28日中介公司中介人員向趙某歌提示2019年9月30日過户所需材料，並告知鄭某鵬户籍於2019年9月9日遷出，提交鄭某鵬户口頁，趙某歌詢問如何證明孫輩户口未在涉案房屋內，未佔用學籍，並要求提供相關人員户籍材料和證明材料。中介人員稱崔某珍表示如果學籍有佔用可訴訟予以賠償，趙某歌對此不予認可，要求提供學齡兒童相關證明材料。中介人員於2019年9月29日提出至派出所查詢户口、雙方簽署協議兩個解決方案，並已草擬保證無學籍佔用的協議，但雙方未最終簽署。中介人員亦將崔某菲的授權出示給趙某歌。
2019年9月30日，趙某歌表示需要鄭某鵬承擔擅自遷入户口的違約責任並返還15萬元補償款，否則不同意過户。中介公司認可真實性，並稱根據日常交易習慣，僅有在出賣人配偶在世情況下才要求其出具同意出售證明，在配偶去世時中介公司不會調查涉案房屋的繼承情況。3、微信聊天記錄，證明雙方協商一致於2019年9月30日付首付款並過户。經質證，鄭某鵬認可證據的真實性，但認為這不能證明雙方協商變更交納首付款時間及過户時間，因劉某皓未按照合同約定支付首付款，但未達到合同約定的解約條件，故鄭某鵬只能配合辦理過户手續。
趙某歌、劉某皓申請中介公司員工王某出庭作證，王某稱涉案房屋由鄭某鵬委託崔某珍出售，未聯繫過鄭某鵬本人。訂立合同時涉案房屋無户籍登記，後雙方因學籍是否佔用問題產生爭議，且批貸函未獲取，因此無法按照合同約定的時間過户，雙方同意於2019年9月30日辦理過户手續。但趙某歌、劉某皓認為即使户口已經遷出也構成違約，故不同意支付首付款。
王某不清楚鄭某鵬遷入户籍的原因，但鑑於涉案房屋無學齡兒童户籍遷入，所以不會對學籍產生影響。鄭某鵬在同單元還有另一套房屋，已經交易完畢。就《北京市存量房屋買賣合同》中已約定涉案房屋無户籍登記，為何在《補充協議》約定户口保證金一節，王某稱因房屋產權證在出賣人處，為防止出賣人遷入户籍，因此對於無户籍登記的房屋交易合同，也要約定户口保證金。經詢，當事人均認可證人證言的真實性，但鄭某鵬認為其配合於2019年9月30日辦理過户，並不意味着同意合同變更。
裁判結果
一、解除原告（反訴被告）鄭某鵬與被告（反訴原告）劉某皓之間的《北京市存量房買賣合同》，解除原告（反訴被告）鄭某鵬與被告（反訴原告）劉某皓、被告北京某中介公司之間的《補充協議》、《變更協議書》、《居間服務合同》，解除原告（反訴被告）鄭某鵬與被告（反訴原告）劉某皓、被告（反訴原告）趙某歌、被告北京某中介公司之間的《變更買受方協議》，解除原告（反訴被告）鄭某鵬與被告（反訴原告）劉某皓、被告北京M公司之間的《房屋交易保障服務合同》；
二、被告（反訴原告）劉某皓向原告（反訴被告）鄭某鵬支付違約金30萬元，以被告（反訴原告）劉某皓已向原告（反訴被告）鄭某鵬支付的定金30萬元衝抵；
三、被告（反訴原告）劉某皓於本判決生效後七日內協助原告（反訴被告）鄭某鵬辦理北京市東城區一號房屋撤銷網籤登記手續；
四、原告（反訴被告）鄭某鵬於本判決生效後七日內向被告（反訴原告）劉某皓支付違約金2萬元；
五、駁回原告（反訴被告）鄭某鵬其他訴訟請求；
房產律師靳雙權點評
根據查明情況，鄭某鵬與趙某歌訂立的《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應按照約定履行。現由於趙某歌個人原因導致無法購買涉案房屋，因此鄭某鵬與趙某歌訂立《補充協議之另行補充項》，約定“乙方補償甲方15萬元補償款，甲方同意變更買受人和變更合同條款。”。次日，鄭某鵬與趙某歌、中介公司訂立《變更協議書》，變更了《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》部分條款，鄭某鵬、趙某歌、劉某皓及中介公司又訂立了《變更買受方協議書》，變更了涉案房屋買受人，且鄭某鵬與劉某皓亦辦理了網籤手續。
至此，《補充協議之另行補充項》約定的15萬元補償款所對應的合同義務已履行完畢，現趙某歌反訴要求解除該協議並由鄭某鵬退還15萬元補償款，依據不足，法院不予支持。
鄭某鵬未出具有關學籍未佔用及涉案房屋共有權利的相關證件，不屬於《補充協議之另行補充項》約定的“甲方惡意不出售此交易房屋，惡意不配合履約期內的交易待辦事項”，因此趙某歌據此要求鄭某鵬返還15萬元補償款，依據不足。
關於遷移户口問題，《北京市存量房屋買賣合同》約定了涉案房屋無户籍登記，並約定了出賣人擅自遷入户籍的違約責任。本案鄭某鵬於訂立合同後將户籍遷入涉案房屋，雖然其於2020年9月9日將户籍遷出，但擅自遷入已構成《北京市存量房屋買賣合同》的違約行為，鄭某鵬應承擔相應的違約責任。但應指出，鄭某鵬已於2020年9月9日將户籍遷出，此時尚未到達合同約定的過户時間，根據合同約定及法律規定，鄭某鵬户口遷移行為雖屬違約，但並未導致合同目的無法實現，不屬於根本違約，劉某皓不因此享有合同的單方解除權。
趙某歌、劉某皓抗辯稱鄭某鵬户籍遷移行為導致其產生了學籍佔用方面的合理懷疑，但通過其與中介公司員工王某的微信往來記錄顯示，鄭某鵬已通過傳送孫輩身份證信息、同意簽訂學籍佔用協議等方式儘可能消除趙某歌、劉某皓的合理懷疑，趙某歌、劉某皓據此認為其拒絕付款的行為系履行不安抗辯權的意見，缺乏依據，法院不予採信。
關於涉案房屋產權問題，涉案房屋登記在鄭某鵬名下，產權登記具有物權對外公示力，交易相對方有理由相信產權證記載的權利信息，且《北京市存量房屋買賣合同》亦約定出賣人對涉案房屋享有合法權利的相關承諾，現趙某歌、劉某皓在無任何權利相關人爭議涉案房屋交易行為的情況下，認為涉案房屋屬於鄭某鵬及子女的共同財產而要求鄭某鵬出具全部子女同意售房的授權，否則即拒絕履行合同的付款義務，顯然過苛。
且雙方於2019年9月29日擬定於次日過户，2019年9月30日如若趙某歌與劉某皓未提出拒絕過户，現劉某皓已成為涉案房屋善意第三人，即使鄭某鵬與子女存在產權方面的糾紛，亦無法對抗善意第三人。因此趙某歌與劉某皓認為涉案房屋產權不清而拒絕履行合同的抗辯意見，依據不足，法院不予採信。
綜上，趙某歌、劉某皓提出的抗辯意見不能成立，劉某皓拒絕繼續履行合同構成違約，應承擔相應的違約責任。現各方當事人均同意解除有關涉案房屋的買賣合同及配套合同，劉某皓同意配合鄭某鵬辦理撤銷網籤手續，法院予以支持。鄭某鵬要求劉某皓支付違約金的訴訟請求，考慮到鄭某鵬的實際損失情況，法院酌定違約金金額為30萬元，以定金予以衝抵。
劉某皓反訴鄭某鵬返還定金的反訴請求，不予支持。劉某皓要求鄭某鵬支付違約金的反訴請求，法院根據鄭某鵬違約情節並考慮該違約行為導致的損失情況對違約金金額予以酌定。
