房產買賣律師——房屋出資人與登記人不一致自出資人處購買後登記人出租房屋有效嗎
原告訴稱
原告孫某賢向本院提出如下訴訟請求：
1．判令齊某建騰退北京市昌平區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）並返還給孫某賢；
2．判令齊某建支付房屋佔用使用費（每月6000元）；
3．訴訟費由齊某建承擔。
事實和理由：2018年2月26日孫某賢與案外人劉某坤簽訂了《二手房買賣合同協議書》，購買劉某坤涉案房屋一套，並已辦理過户登記，取得不動產權登記證書。但當孫某賢按約收房時，卻發現齊某建在該房內非法佔住，孫某賢多次要求齊某建騰房，齊某建拒不騰退，故起訴至法院。
被告辯稱
被告齊某建辯稱:2017年齊某建通過朋友介紹認識了劉某坤，2018年劉某坤主動找到齊某建，説缺錢，想把房子出租，每月2500元,租賃15年，一次性支付45萬元，保證金3萬元。齊某建覺得房租合理就和劉某坤簽訂了租賃合同，2018年3月28日支付了全款48萬元，簽訂合同時齊某建也看過房產證，房產證所有權人記載是劉某坤，可以證實孫某賢是善意的，交完錢後劉某坤告知齊某建説房屋現在被上一個租户佔用，要等到7月份才能交房，於是雙方對租賃期限做了特殊約定，從2018年7月份開始計算，直至2033年7月份共計15年。
等到2018年7月份，齊某建聯繫不上房主劉某坤，等到2019年初,齊某建到房屋所在地發現房屋上鎖，經多方打聽，上鎖已經很久了，無人居住也無人進出，於是齊某建就拿着租賃合同聯繫了公安部門認可的開鎖公司，把房門打開自己搬進去居住，齊某建認為孫某賢在訴狀中提到的是2018年2月26日和劉某坤簽訂的二手房買賣合同時間只比租賃合同早一個月，過於巧合，應當以實際登記的房屋過户日期為準，齊某建租賃在先，是合理租賃。
法院查明
2018年2月26日劉某坤與孫某賢簽訂的《二手房屋買賣合同協議書》,協議約定：賣方（甲方）劉某坤，買方（乙方）孫某賢。甲方房屋坐落於昌平區一號户，甲乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為280萬元。付款方式：乙方於本合同簽訂當日內向甲方支付首付款220萬元，餘款60萬元在房屋過户手續辦理完畢之日支付。合同簽訂後，截止2018年8月5日前完成過户，甲方應於乙方過户當日將房屋實物移交給乙方。協議中還約定了其他權利義務。
協議簽訂後，涉案房屋未辦理過户手續也未交付。2019年1月7日，劉某坤與孫某賢簽訂《房屋買賣補充協議書》，協議約定，交易房屋價款增加裝修、裝飾和配套設施作價65萬元，此房屋交易價格兩者共計345萬元。補充協議簽訂後，2019年1月22日，劉某坤與陳某娟簽訂網籤合同即《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定房價款為280萬元，當日辦理了房屋轉移登記手續，房屋登記所有人為陳某娟，後劉某坤未履行交付房屋義務。
另查，2018年3月28日劉某坤與齊某建簽訂《北京市房屋租賃合同》，合同約定：出租人（甲方）劉某坤，承租人（乙方）齊某建。房屋坐落於昌平區一號。房屋租賃期自2018年7月27日至2033年7月27日，共計15年。甲方應於2018年3月28日前將房屋按約定條件交付給乙方。租金標準每年3萬元，租金總計45萬元，支付方式押1年付15年。
其他事項中約定：房款收付清，2018年7月26日前交房。合同落款日期後註明：房款已收，劉某坤。當日齊某建向劉某坤轉賬18．4萬元。合同簽訂後，劉某坤未履行交付房屋義務。2019年年初，齊某建強行開鎖佔用涉案房屋至今。2019年7月，孫某賢訴至本院，訴訟請求同訴稱。
庭審中，孫某賢主張其與陳某娟系借名買房關係，其系涉案房屋的實際所有權人，並提交了不動產權登記證書、有陳某娟簽名的房產代持聲明書（主要內容是涉案房屋實際物權人為孫某賢）、陳某娟的身份證複印件，證明其是涉案房屋的實際所有權人。齊某建質證意見：對證據的真實性和證明目的不認可，認為所有權應當以登記為準，代持協議非有效的房產形式。
庭審中，孫某賢提交了劉某坤陳述的視頻,視頻中劉某坤陳述：其與齊某建之間系借貸關係，所籤租賃合同是虛假的。證明齊某建與劉某坤之間系借貸合同關係，非租賃合同關係。齊某建質證意見：證人未出庭做證，不認可該視頻及其證明目的。
裁判結果
駁回孫某賢的訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
根據法律規定，無權佔有不動產或動產的，權利人可以請求返還原物。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。
首先，涉案房屋登記所有權人為陳某娟，孫某賢雖提交了有陳某娟簽名的房產代持聲明，但陳某娟未出庭予以證實，故該聲明法院不予採納；
其次，即使孫某賢系涉案房屋的借名買房人，但出賣人劉某坤並未履行交付房屋的義務，根據孫某賢提交的視頻，劉某坤雖表示其與齊某建系借貸關係，但劉某坤系涉案合同的當事人，與雙方均存在利害關係，且也無其他證據佐證劉某坤與齊某建系借貸關係，僅憑劉某坤的陳述不足以證明其與齊某建簽訂的租賃合同系虛假的，因此，孫某賢主張齊某建與劉某坤之間非租賃關係，依據不足。
根據法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此，孫某賢與劉某坤簽訂的買賣合同雖先於齊某建與劉某坤簽訂租賃合同，但涉案房屋所有權的變動時間（2019年1月22日）在涉案租賃合同成立（2018年3月28日）之後，且齊某建已實際佔用涉案房屋，故根據法律規定，在租賃期內，房屋所有權發生轉移的，原租賃合同對新的房屋所有權人繼續有效，因此，孫某賢以侵權為由要求齊某建騰退涉案房屋的請求，法院不予支持。
因此，孫某賢可通過租賃糾紛解決涉案房屋返還爭議。
