北京借名買房合同——房屋可以上市但沒有購房資格可以主張解除合同並要求升值損失嗎？
一、案件介紹：
1、原告訴稱：
蘇某訴稱：2004年7月，原告借用被告的身份信息購買北京市昌平區東小口鎮的訴爭房屋，房屋總價款三十五萬三千一百一十三元，原告支付首付款並辦理了銀行貸款，原告一直償還該房屋貸款。房屋交付後，原告裝修併入住至今。2004年10月19日，原告與被告簽訂購房協議，雙方約定“北京市昌平區東小口鎮訴爭房屋，為蘇某買經濟適用房，為購買此房，在楊永其的幫助下使用某公司張某的身份證購買，購房手續在張某的幫助下辦理，到時間該過户時户主過到蘇某或其兒子蘇某某户上，為了以後不發生糾紛，特立此據為證。買房人蘇某，提供身份證人張某，時間是2004年10月19日。”原告多系要求被告協助其辦理房屋過户手續，但被告不予理睬，為維護個人合法權益，現訴至法院請求法院判令：1、判令解除原被告之間達成的借名買房協議;2、判令被告返還原告購房首付款七萬三千一百一十三元、銀行還貸本金及利息四十萬三千四百元、公共維修基金七千零二十六元、契税、印花税證照費五千四百七十九元、個人貸款抵押房屋保險費一千一百六十五元、經濟適用房綜合地價款七千三百一十一元;3.請求判令被告支付房屋增值損失四百五十二萬六千六百元萬元。
二、被告辯稱：
張某辯稱：雙方之間並非借名買房關係，原告出資購買訴爭房屋，但原告出錢只是為了暫時居住，該房屋是被告所有。同意解除合同，除了裝修費用之外費用的可以支付，不同意支付升值損失四百五十二萬六千六百元萬元，這是用被告的指標買的房，我可以給原告100萬元，不包括原告支付的款項。
三、法院查明：
2004年7月23日，張某與北京某房地產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定張某購買位於北京市昌平區的訴爭房屋，房屋價格為三十五萬三千一百一十三元。合同中買受人聯繫地址處留寫的是蘇某地址，合同末尾買受人簽名處有張某蓋章。訴爭房屋為經濟適用住房，於2005年5月22日登記在張某名下。
2004年10月19日，蘇某與張某又簽訂《購房協議》，寫明：北京市昌平區天通苑西二區某房，系蘇某所購買的經濟適用房，為購買此房，在楊永其的幫助下，使用某公司張某的身份證購買，購房手續在張某的幫助下辦理，到時間該過户時户主過到蘇某或其兒子蘇某某户上，為了以後不發生糾紛，特立此據為證。該協議尾部提供身份證人處是張某印章，不是手寫簽名，該章形式上與《商品房買賣合同》張某所蓋章相同。張某不認可該印章，否認該購房協議，但張某對印章不申請鑑定。
原被告因為房屋權屬問題發生爭議。蘇某稱其與張某之間是借名買房關係，蘇某借用張某名義購買訴爭房屋。張某否認，稱確實是蘇某支付購房款，但其付款只是為了在訴爭房屋內居住。訴爭房屋購房款為三十五萬三千一百一十三元，其中首付款七萬三千一百一十三元，支付公共維修基金七千零六十二元，經濟適用房綜合地價款七千三百一十一元，契税、印花税、證照費合計五千四百七十九元，個人貸款抵押房屋保險費一千一百六十五元。上述款項全部由蘇某支付。
訴爭房屋通過銀行貸款二十八萬元，貸款15年，從2004年8月3日始，至2019年8月3日止。在貸款被批准之後，蘇某按月進行還貸，蘇某一直償還到2019年3月。對於蘇某償還銀行貸款本息該項請求，庭審中原被告雙方達成一致意見，按照金額為三十九萬元計算。
訴爭房屋交付後，由蘇某辦理入住手續並裝修，蘇某一直居住至今。個人住房按揭合同、擔保合同、購房發票、公共維修基金收據、契税發票、裝飾裝修管理手冊、入住證明等相關手續原件均在蘇某處保管。蘇某稱《商品房買賣合同》以及房屋所有權證書原件在銀行，張某不能提供《商品房買賣合同》以及房屋所有權證書原件，也從來沒有持有《商品房買賣合同》原件。
法院另查明，蘇某無北京市購房資格。經蘇某申請，法院經搖號確定並委託北京某房地產評估公司對訴爭房屋房地產市場價值進行評估，評估結果為房地產價值總額為四百五十二萬六千六百元萬元，原被告雙方認可該評估價格包含房屋裝修價值。蘇某為此支付評估費1.38萬元。
三、法院判決：
北京市昌平區人民法院經審理後判決：
1、解除蘇某與張某達成的借名買房協議;
2、張某向蘇某退還購房首付款七萬三千一百一十三元、銀行還貸本金及利息三十九萬元、公共維修基金七千零二十六元、契税、印花税、證照費五千四百七十九元、個人貸款抵押房屋保險費一千一百六十五元、經濟適用房綜合地價款七千三百一十一元，共四十八萬四千零九十四元，均於本判決生效後三十日內執行;
3、張某賠償蘇某損失三百一十八萬兩千四百五十二元，於本判決生效後三十日內執行。
四、律師點評：
借名買房律師靳雙權認為：
結合本案已查明事實，雖然訴爭房屋登記在本案被告名下，但應當認定原被告之間存在借名買房關係，原因如下：
首先，原被告雙方之間曾簽訂《購房協議》，雙方亦在協議中明確約定蘇某借用張某的身份購買訴爭房屋，在能過户時將房屋過户給蘇某或其子蘇某某;其次，房屋的首付款、銀行貸款、綜合地價款、契税、印花税等相關購房費用以及貸款的償還均系蘇某所付;再次，在房屋交付之後，蘇某辦理了入住手續並且裝修入住至今，同時個人按揭合同、擔保合同、購房發票、契税發票等相關手續的原件均在蘇某手中保管，結合庭審中法院對原被告雙方關於購房細節提問，原告蘇某對細節問題更清楚知曉，綜合上述論據，應當認定蘇某曾借用張某名義購買了訴爭房屋。
據此，蘇某與張某簽訂的《購房協議》，系雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，因此是有效合同，雙方應該按照該協議約定履行。
現因蘇某不具有在京購房資格，雙方庭審中也一致同意解除借名買房關係，法院亦無其他異議，對此應支持當事人的選擇。
在合同解除後，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
合同解除後，原告要求返還相應款項，對此法院應予支持。因原被告存在借名買房關係，按照雙方之前協議的約定，原告有權要求被告將訴爭房屋過户給原告，現被告不認可原告主張，不同意配合過户，屬於違約一方，因此，對於原告主張的房屋增值損失，合理部分法院應予以支持。在綜合考慮購房成本、貸款償還情況以及其他相關因素之後法院對金額可以酌定。
綜上所述，法院的判決是正確的。
