房產合同律師——購買房屋未過户前賣方過户給他人 - 買方能否起訴要回
原告訴稱
原告賈某君向本院提出訴訟請求：判決吳某芳與趙某霖在離婚協議中約定的無償轉讓北京市昌平區一號房產給趙某霖的行為無效，並予以撤銷離婚雙方就該房產在二人之間分割的約定。
事實與理由：周某強於2015年3月13日與賈某君簽訂《房屋買賣協議》，將北京市昌平區一號房產賣給賈某君。賈某君於2015年4月30日付清全款600000元，並在此前對房屋進行了裝修，居住至今。周某強承諾在該經濟適用住房滿五年後為賈某君辦理過户手續。2018年8月13日，貴院向賈某君送達裁定書稱，由於周某強欠他人款項，而周某強通過離婚的方式將前述房產轉讓給吳某芳減少了其償債能力，所以查封了前述所售房屋。
之後，賈某君得知，周某強通過掛失補發房產證、結婚離婚等一系列行為，將已經賣給賈某君的房產又無償轉讓給吳某芳。之後，吳某芳又將該房產通過結婚離婚的方式轉讓趙某霖。嚴重損害了賈某君的利益。
被告辯稱
被告吳某芳辯稱，不同意賈某君的訴訟請求。吳某芳與趙某霖是基於合法的手段取得的房產。吳某芳通過婚姻關係將房產轉讓給趙某霖，依法跟趙某霖進行了過户，與賈某君沒有任何關係。原告沒有權利主張轉讓行為無效。涉案房屋是經濟適用住房，賈某君與周某強之間的買賣合同是無效的。吳某芳與趙某霖沒有惡意串通，沒有損害賈某君的利益，賈某君和周某強之間的債務關係吳某芳與趙某霖並不知情。
被告趙某霖辯稱，吳某芳與周某強之間先存在房屋買賣合同關係，吳某芳向周某強支付了合理價款，雙方並非無償轉讓。賈某君的訴訟請求與事實不符。本案存在一房二賣。其認為，周某強和吳某芳結婚、離婚符合法律規定，我國法律並未禁止以買賣房屋為目的的結婚、離婚。因此，趙某霖認為，周某強與吳某芳的離婚協議符合法律規定，不存在無權轉讓及有可能被無效或被撤銷的條件。
第三人周某強述稱，賈某君陳述的其與吳某芳的情況基本是事實。吳某芳與趙某霖後面的事情，周某強不知情，不發表意見。
法院查明
2013年5月4日，周某強簽約購得坐落於北京市昌平區一號經濟適用住房一套。
2015年3月13日，周某強（賣方，甲方）與賈某君（買方，乙方）簽訂《房屋買賣協議》，約定：甲方將其坐落於北京市昌平區一號房屋一套作價600000元轉賣給乙方，房屋價款一次性支付；甲方在當年4月底前將該房屋原始材料轉交乙方；五年以後，甲方應儘快積極主動把房產完全過户給乙方，過户所需費用由乙方承擔；房屋所有權證書由乙方保管。之後，賈某君依約向周某強交付了全部購房款，併入住該房屋至今。周某強亦將該房屋所有權證書交付賈某君保管。
2017年9月25日，周某強向相關行政部門申請稱前述房屋所有權證書丟失，要求補辦。其於當年11月27日領取了新的所有權證書。
2018年1月10日，周某強與吳某芳簽訂離婚協議書稱：雙方於2018年1月4日登記結婚，婚後無子女；並約定，離婚後，周某強名下坐落於北京市昌平區一號房屋歸吳某芳所有。當日，雙方在北京市辦理了離婚登記，並向相關行政部門申請辦理該房屋的所有權轉移登記。之後，該房屋所有權轉移登記至吳某芳名下。
2018年8月20日，吳某芳與趙某霖簽訂離婚協議書稱：雙方於2018年8月17日登記結婚，婚後無子女；並約定，離婚後，吳某芳名下坐落於北京市昌平區一號房屋歸趙某霖所有。當日，雙方辦理了離婚登記。當月24日，雙方向相關行政部門申請辦理該房屋的所有權轉移登記。之後，該房屋所有權轉移登記至趙某霖名下。之後，趙某霖以房屋所有權人身份向居住於該房屋內的賈某君主張騰退。
審理過程中，經本院向吳某芳本人詢問，其述稱：周某強找到她，要求其配合，通過結婚、離婚的方式將前述涉案房產所有權轉移登記至趙某霖名下。周某強認可三人通過此種方式轉移涉案房屋所有權的事實，但否認是其找到吳某芳辦理的。吳某芳同時認可，其在辦理前述房屋所有權變更時，不具備北京市購房資質。
裁判結果
一、吳某芳與趙某霖於2018年8月20日簽訂的離婚協議書中就坐落於北京市昌平區一號房屋所有權歸趙某霖所有的約定無效；
二、駁回賈某君的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
當事人應當依法行使其民事權利，不得損害國家、集體或者第三人利益，亦不得損害社會公共利益，否則應當認定為無效。對於吳某芳與趙某霖在離婚協議中以處理財產的方式轉移涉案房屋所有權的行為是否有效，應從以下幾點進行分析：
1.吳某芳與趙某霖在雙方離婚協議中就涉案房屋權屬的約定違反了法律強制性規定，應屬無效。
如果離婚協議中對財產的分割存在下列情形的，應屬無效：一是一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；二是惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；三是以合法形式掩蓋非法目的；四是損害社會公共利益；五是違反法律、行政法規的強制性規定。
本案中，趙某霖主張其是由吳某芳處購買涉案房屋，並支付了相應對價，雙方之間既是買賣合同關係，又是婚姻關係。但吳某芳與趙某霖對於雙方通過結婚的方式轉移涉案房屋所有權的行為均予以認可。無論吳某芳與趙某霖之間是否存在房屋買賣合同關係，雙方之間的房屋所有權變更並非依據買賣合同而為。在相關行政部門，雙方是以夫妻離婚協議為依據變更了涉案房屋的所有權。
此種所有權轉移登記方式，首先，雙方惡意串通，規避了正常房屋買賣交易應當承擔的税費，造成了國家税收的流失；其次，吳某芳和趙某霖在不符合購房資質的情況下，規避了北京市當時的房屋限購政策，不利於社會經濟的宏觀調控，損害了社會公共利益；同時，吳某芳與周某強轉移登記期間，涉案房屋尚不符合經濟適用住房入市的規定，亦損害了社會公共利益；
周某強、吳某芳和趙某霖三人兩次變更房屋所有權登記，而沒有變更房屋性質並補交土地出讓金，亦損害了國家利益；最後，由吳某芳本人的陳述可知，周某強通過吳某芳將涉案房屋轉移登記至趙某霖名下是實現共謀的，吳某芳及趙某霖稱其進入過賈某君長期居住涉案房屋勘查過房屋亦與常理不符，且由三人當庭陳述，其後應有第三方操縱，因此，其惡意應當可以認定，而損害賈某君利益的事實顯而易見。
綜上，吳某芳通過婚姻方式由周某強處取得涉案房屋的行為本屬無效，其對涉案房屋無權處分。相應的，吳某芳與趙某霖在雙方離婚協議中就涉案房屋權屬的約定也違反了《強制性規定，應屬無效。合同無效是自始無效，無效合同無從談及撤銷。故對於賈某君的其他訴訟請求，法院不予支持。
