房屋買賣糾紛中可以要求對方賠償房屋差價損失嗎？

案例簡述

王某與張某於2019年5月簽訂《房屋買賣合同》，約定張某向王某購買房屋一套，張某支付定金10萬元。後雙方於2020年7月解除合同，王某未返還定金。2021年4月王某將房屋再次銷售給他人。

2021年11月，王某法院起訴，，要求被告張某支付違約金42萬元（包括房屋二次銷售差價損失33萬元、兩次銷售的中介服務費等）及律師費。

法院審理

本律師作為被告張某代理人，認真履行代理職責，在庭審中向法院表明：房屋二次售賣差價損失、另行售賣產生的中介費，不應當由被告承擔；且被告已支付的10萬元足以抵扣原告與被告交易過程中所需承擔的中介費、律師費、其他經濟損失等。

最終，法院採納了本律師的代理意見，認定原告主張的違約金明顯高於因被告違約所造成的損失，法院調整為違約金9萬元。原告主張房屋差價損失330000元，不應當由被告承擔。

律師説法

房屋買賣屬於重大財產交易，成交價格受買賣當時的市場交易行情、中介談判技巧、買賣雙方心理預期等多種因素影響，成交價格波動性比較大。結合2021年房產交易市場行情數據，年度二手房成交價格相對於往年確實有所下降，房價下跌的風險應當由賣方自身承擔。反言之，按賣方之理，如果房屋成交差價應當由買方承擔的話，倘若房價上漲，賣方最終以高價成交，那麼賣方是否應當向買方支付成交價格上漲部分的差價？這顯然不符合常理，也是賣方不想看到的。

另外，根據《民法典》等相關法律法規，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約造成的損失，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中2021年房價下跌顯然不屬於買方在2019年簽訂合同時所能預見或者應當預見的情況。

因此，房屋買賣合同糾紛中房屋二次售賣的房屋差價損失不應當由買方承擔。

相關法條

《中華人民共和國民法典》：

第五百八十四條 【損害賠償範圍】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,造成對方損失的,損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失,包括合同履行後可以獲得的利益;但是,不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條 【違約金】當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低於造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金後,還應當履行債務。