房產糾紛律師——委託他人賣房後受委託人將房款給委託人債權人是否應當賠償
原告訴稱
原告周某潔向本院提起訴訟請求：
1.判令趙某龍、吳某鑫連帶向周某潔支付182萬元及利息；
2.判令趙某龍、吳某鑫連帶向周某潔賠償75萬元及利息。
事實和理由：周某潔為位於北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱一號房屋）所有權人。2013年9月2日周某潔公證委託趙某龍出售房屋，2013年10月14日趙某龍未經周某潔同意，轉委託吳某鑫出售該房屋。2013年10月，吳某鑫未與周某潔溝通，以嚴重低於市場價的價格出售給錢某瑞。錢某瑞稱系郭某蘭借名買房，要求周某潔搬離，周某潔方知房屋被低價出售。
周某潔曾以房屋買賣合同糾紛為由訴至朝陽法院，朝陽法院作出判決書，按照郭某蘭自認的245萬元價款進行了判決，認定錢某瑞、郭某蘭已經向周某潔受託人吳某鑫支付了182萬元，判決錢某瑞、郭某蘭繼續支付尚未支付的63萬元。
被告辯稱
被告趙某龍辯稱，不同意周某潔的訴訟請求，接受委託是陳某燕和周某潔授意。公證的委託書中明確説明趙某龍有轉委託的權利。趙某龍轉委託吳某鑫有當事人確認，有公證。案件中所有的人，趙某龍只認識陳某燕。無論購房款如何分配，趙某龍沒有經手一分錢，轉委託後完全不知道後續情況。
被告吳某鑫辯稱，不同意周某潔的全部訴訟請求。陳某燕、周某潔共同委託趙某龍，趙某龍轉委託吳某鑫，吳某鑫有權買賣房屋。吳某鑫只認識陳某燕，辦理房屋出售手續是根據陳某燕的意思辦理的。因為陳某燕與周某潔有關於債權債務的關係和償還的意思，對於房屋的定價以及錢款的支付都是根據陳某燕的指示辦理的。房款定價數額，是周某潔與陳某燕確定的，吳某鑫不知情。周某潔與陳某燕之間的債權債務關係也是辦理完賣房手續後才知道的。
法院查明
2009年6月18日起，周某潔擁有一號房屋所有權。
2013年9月2日，陳某燕與周某潔簽訂《抵押借款合同》，約定周某潔以一號房屋作為擔保自陳某燕處借款210萬元。2013年9月11日，陳某燕向周某潔的銀行賬户匯款210萬元。
2013年9月2日，周某潔委託趙某龍代為辦理一號房屋買賣手續等事項，明確受託人有轉委託權，並在公證處辦理了委託公證。
2013年10月14日，趙某龍轉委託吳某鑫辦理一號房屋買賣手續等事項，並在公證處辦理了委託公證。
2018年6月29日，北京市朝陽區人民法院作出判決書，查明：涉案房屋在建委備案的《存量房屋買賣合同》簽署日期為2013年12月4日，簽署人為周某潔的代理人吳某鑫和錢某瑞。約定售房人為周某潔、購房人為錢某瑞，成交價格182萬元。2013年12月5日，錢某瑞賬户向吳某鑫賬户匯款182萬元。吳某鑫在庭審中表示其將該款項轉給了陳某燕。
法院認為：通過庭審查明的情況可知，周某潔與郭某蘭就位於北京市朝陽區一號房屋形成實際的房屋買賣關係，錢某瑞作為名義上的購房人與周某潔簽署了建委網籤備案的合同。郭某蘭已經將網籤合同中的價款182萬元支付了周某潔的代理人吳某鑫。結合簽訂合同的經手人吳某鑫的陳述，本院認為245萬元交易價格具有高度的蓋然性。關於周某潔與錢某瑞承諾書中的280萬價格，亦不當然就是郭某蘭與周某潔房屋買賣合同的價格。
因此，本院按照郭某蘭提交的房屋買賣合同複印件中的245萬元認定雙方的實際交易價格。現郭某蘭通過錢某瑞將其中182萬元支付給了周某潔的代理人，關於的剩餘的款項，郭某蘭並能向本庭提交付款的證據，故其應繼續支付周某潔房款63萬元。錢某瑞作為名義上且登記備案的購房人，應對於上述付款義務承擔共同的付款責任。法院判決：被告郭某蘭、錢某瑞於本判決生效之日起十日內支付原告周某潔房款六十三萬元；駁回原告周某潔的其他訴訟請求。
庭審中，吳某鑫提交一份由周某潔出具的《購房款支付確認函》，載明：根據賣方周某潔與買方（空白）所籤《房屋買賣合同》的約定，房屋買、賣雙方現就購房款的支付事宜確認如下；按房屋買賣合同約定，買方應支付給賣方的全部購房款為210萬元整；賣方簽署本函時已收到買方交來的購房首付款（空白）元整；買賣雙方同意，其餘購房款優先用於償還賣方所轉讓房屋涉及的債務（所償還的債務以賣方實際披露的為限），買方因此支付的款項相應折抵應支付給賣方的購房款；賣方將房屋買賣合同約定之房屋權屬變更至買方名下後十日內，買方將剩餘購房款支付給賣方。上述説明中多處有捺印，包括首付款空白處。周某潔認為上述文件均為空白，為無效文件。
吳某鑫提交孫某旺出具的情況説明，載明：2013年9月周某潔需要資金週轉來我處借款210萬元，當時詢問周某潔資金用途，他説生意週轉，問她還款來源她説賣房還錢；現該房屋已簽完房屋買賣合同房屋定價245萬元你可以委託別人代收房款；因當時本人事忙委託陳某燕辦理此事，於2013年9月3日到公證處辦理抵押借款公證和委託出售公證受託人趙某龍；期間受託人趙某龍有事於2013年10月14日轉委託吳某鑫辦理此事；出售房屋後共收到房款182萬元優先償還本人債務，至今尚未收到28萬欠款；買房人至今有68萬元未付。
房屋評估價值為312.87萬元。
裁判結果
一、被告吳某鑫於本判決生效之日起十日內賠償原告周某潔182萬元及利息；
二、被告吳某鑫於本判決生效之日起十日內賠償原告周某潔67.87萬元及利息；
三、駁回原告周某潔的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
委託合同是委託人和受託人約定，由受託人處理委託人事務的合同。受託人應當親自處理委託事務。經委託人同意，受託人可以轉委託。周某潔向趙某龍出具委託書，明確授予趙某龍轉委託的權利，趙某龍將受託事項轉委託吳某鑫，吳某鑫代為出售一號房屋，並無不當。
委託人應當按照委託人的指示處理委託事務，無償的委託合同，因受託人的故意或者重大過失給委託人造成損失的，委託人可以要求賠償損失。吳某鑫提交的有周某潔簽字的《購房款支付確認函》，未載明簽訂時間，載明的出售價款210萬元與實際出售價格不符，首付款空白處捺印的做法與常理不符，該份確認函形式及內容上存在重大瑕疵，法院對該份確認函的效力不予確認。
本案中，一號房屋的評估價格為312.87萬元，吳某鑫代為出售價格為245萬元，並稱該價格由陳某燕確定。吳某鑫以嚴重低於市場價值的價格出售涉案房屋，存在故意或者重大過失的情節，沒有本着誠實信用原則盡到勤勉義務，給委託人周某潔造成了損失，應當予以賠償，賠償的數額應當為房屋的差價金額及相關利息損失。
受託人超越權限給委託人造成損失的，應當賠償損失。本案中，吳某鑫主張售房款依照周某潔的指示支付給了周某潔的債權人，但吳某鑫未將款項給付陳某燕，而是給付孫某旺，且吳某鑫未提交證據證明周某潔指示吳某鑫將售房款給付孫某旺。現周某潔與案外人孫某旺的債權債務未經確認，吳某鑫未將售房款轉交周某潔構成違約，其應當予以返還。吳某鑫逾期給付購房款還應當承擔相應的利息損失，周某潔主張的損失計算標準符合法律規定，法院予以確認。
