訟師法幫服務評小產權房買賣問題提出的建議

北京專業房產訟師法幫服務律師，北京房地產律師法幫服務，訟師專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十餘年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在蔣這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。

案情介紹：

2006年5月，村民吳某與機關退休幹部張某簽訂了一份房屋買賣協議，雙方約定將吳某名下的一自建房屋作價13萬元出售給張某。協議簽訂後，張某向吳某支付全部房款，吳某將該房屋及土地使用證交付給張某。因該房用地系集體土地性質，故雙方一直未能辦理產權變更登記手續。吳某交房後就全家搬遷他處居住，張某一家人居住使用此房至今。2011年3月，吳某打聽到自己賣的房屋面臨拆遷，將獲得高額拆遷補償。於是，吳某以與張某簽訂的房屋買賣合同違反國家土地法律強制性規定為由，向法院起訴請求確認該買賣合同無效，由雙方各自返還房屋和房款。張某應訴後認可自己與吳某簽訂的房屋買賣合同違反法律強制性規定屬於無效合同，但認為雙方合同簽訂並履行多年，吳某已經使用原購房款13萬元在市區購得一套商品房居住。如果法院在確認買賣合同無效後直接按“雙倍返還原則”相互返還房屋和房款的話，自己將明顯不利。而且本案是原告吳某因想謀取更大的拆遷利益而反悔協議，違背誠實信用原則，法院不應該支持其惡意訴訟請求。

法院判決：

北京市門頭溝人民法院審理後認為，原告吳某與被告張某簽訂的房屋買賣合同違反了我國土地管理法律、法規的強制性規定，該合同應屬無效合同。雙方應按無效合同的“雙倍返還”原則相互返還房屋和房款。同時，考慮到本案當事人對確認房屋買賣合同無效後各自返還所造成的損失存在爭議，應該由主張合同無效的出賣人吳某按過錯比例給予買受人張某賠償。其賠償金額應參考目前房屋市場價值進行計算，以不使購房人張某的利益受到明顯損失為標準。在此基礎上，法院召集本案雙方當事人進行調解，最終促成雙方達成了一致意見。

資深房地產專業律師法幫服務評析：

本案是一起典型的農民追討“小產權房”引發的訴訟案件。近年來，隨着城市快速擴展，土地增值、拆遷高額獲利等因素的影響，城市周邊一些農民投機做起“小產權房”買賣生意謀利，甚至出現很多農民在出售房屋多年後又不顧輿論一片譁然而提起追討小產權房訴訟。如何處理因小產權房買賣合同無效後引起的損失賠償問題，司法實務界的做法不盡一致。

訟師法幫服務律師認為，小產權房買賣合同中的出賣人主張買賣無效雖有法律依據，但其行為與我國曆來倡導的傳統道德相悖。試想，如果出賣人均能通過主張買賣無效而獲得巨大利益，則人們的道德規範就岌岌可危了，與我們要建設的社會主義和諧社會就格格不入了。因此，從這個角度講，從不誠信者不應得利益的原則出發，法院就應當對農民起訴確認小產權房買賣合同無效的真正目的予以甄別，並根據交付時間的長短、房屋本身的重置成本、土地的區位補償等作出綜合評價。一方面要充分考慮房屋的翻修、擴建帶來的添附價值，另一方面也要考慮土地、房屋升值帶來的拆遷補償預期的巨大經濟利益，以及購房一方因重新購置房屋將造成的巨大財產損失。尤其要考慮小產權房所佔宅基地地區區位價值損失的認定。

認為，可考慮根據房屋交付後的時間長短，由買受人與出賣人進行合理分配。因為時間越長，越應當維護交易的安全穩定，買受人所佔的利益比例越大;時間越短，買受人應分得的宅基地區位價值就越少。同時，據此所確定的出賣人賠償給買受人的損失應當足以起到法律的指引和教育作用，抑制小產權房的交易。教育農民不會簡單地為謀取巨大經濟利益而肆意要求返還，對出賣房屋的農民與購買小產權房的業主提出警示，對社會發展中帶來的社會道德失範行為進行規制。