房產糾紛律師——購買違建房屋，被政府責令拆除，買方起訴合同無效糾紛
原告訴稱
郭某鑫向本院提出訴訟請求：1.請求判決確認原告與被告簽訂的《房屋買賣協議》無效；2.請求判決被告向原告返還購房款6000000元及利息。
事實與理由：2018年5月28日，原告與被告簽訂《房屋買賣協議》，約定被告將位於北京市豐台區的房屋出售給原告，房屋總價款為6000000元。合同簽訂後，原告按照合同約定履行了付款義務。2021年5月13日，北京市豐台區某鎮人民政府作出限期拆除決定書，認定涉案房屋屬於違建。目前該涉案房屋已被拆除。原告認為，雙方簽訂的房屋買賣合同所涉及的房屋未取得規劃許可，屬於違建，上述合同應屬無效。被告將未取得規劃許可的房屋出售給原告，其行為有過錯。故原告為維護自己的合法權益，特向人民法院提起訴訟，請予以支持。
被告辯稱
林某航辯稱：不同意原告的訴訟請求。本案合同性質不是房屋買賣合同，實際上是集體土地租賃權和地上附着物的複合轉讓合同，不能以是否有規劃許可證為標準判斷合同效力。在合同的履行上，被告已經協調原告與土地原承租人齊某賢簽訂了新的租賃合同，並且完成了租賃物的移交，本合同已經履行完畢，被告並無過錯，合同不存在被告違約的情況，因此合同是有效合同。
原告的起訴違反了誠實信用原則，簽訂合同時原告對土地和地上物的情況全部瞭解，風險由原告承擔，租賃的土地和地上物移交後，原告使用多年，已經完全收回轉讓成本，現在原告要求返還價款，違反公平原則。
法院查明
2011年齊某賢（乙方）與北京K公司(甲方)簽訂《場地租賃合同》，記載：乙方承租該場地租賃期為19年，從2011年6月1日至2030年5月31日止。
2012年6月25日，齊某賢（甲方）與楊某峯（乙方）簽訂《租賃合同》，齊某賢將土地租賃權轉讓給楊某峯。
2016年7月30日，林某航與齊某賢簽訂土地租賃合同，租賃年限18年。
2018年5月28日，林某航（甲方、出賣人）與郭某鑫（乙方、買受人）簽訂《房屋買賣協議》，記載：“甲方自願將其在租賃土地上的房屋出售給乙方，乙方已全面瞭解該房屋現狀及土地租賃情況，同意在甲方協調土地出租方將土地租賃方變更為乙方的前提下按照現狀購買該房屋。在本合同約定的前提下，甲、乙雙方協商一致，達成以下協議：一、房屋具體情況：（一）轉讓房屋佔用土地處所：摺合10畝，乙方保證已瞭解房屋及土地現狀願意承擔購買該房屋的法律風險。二、房屋轉讓價款及支付方式：1.該房屋轉讓款：600萬元整。2.支付時間及支付方式採用：一次性付清，付款時間為2018年5月28日，款項付清後，甲方應當配合於2018年5月28日前辦理完成租賃合同的主體變更為乙方（與齊某賢簽訂的租賃合同的主體變更，租賃年限及租金與現有租賃合同保持一致）。購房款由乙方以銀行轉賬方式支付給甲方。
三、房屋交付。1.甲、乙雙方定於2018年5月28日正式交付該房屋；甲方應在正式交付房屋前騰空該房屋。甲方保證房屋交付時，該房屋不存在任何優先購買權及任何租賃合同及合法或非法佔有該房屋的情況發生。
四、拆遷利益歸屬。乙方支付全部價款後，如遇國家規劃佔地等原因，所獲等的相應有關地上房屋的補償，全部歸乙方所有，該利益與甲方無關，甲方也承諾不採用任何方式，向乙方主張任何權利。有關土地的補償按照乙方與出租方（齊某賢）簽訂的土地租賃合同處理。
五、違約責任。1.甲方未按照約定，完成甲方應當完成的合同變更、房屋交付、户口或註冊公司遷出手續等義務的每延遲一日，甲方向乙方支付房屋總價款的日萬分之五的違約金......”合同簽訂後，郭某鑫支付林某航600萬元。同日，郭某鑫與齊某賢簽訂土地租賃合同，租賃年限13年。同日，齊某賢與林某航簽訂《解除合同協議書》，解除雙方的土地租賃關係。
2021年5月13日，北京市豐台區某鎮人民政府向齊某賢作出《限期拆除決定書》，責令你於2021年5月25日前自行拆除上述違法建設。現涉案房屋已被拆除。
裁判結果
郭某鑫與林某航於2018年5月28日簽訂的《房屋買賣協議》無效；
林某航於本判決生效之日起十日內返還郭某鑫購房款300萬元；
駁回郭某鑫其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。本案中，林某航與郭某鑫簽訂的《房屋買賣協議》中涉及的房屋，未取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設，該規定系強制性規定，故林某航與郭某鑫於2018年5月28日簽訂的《房屋買賣協議》為無效協議。
合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，涉案房屋已被北京市豐台區某鎮人民政府拆除，對於該房屋的性質，林某航與郭某鑫均已知悉，二人均有過錯，故對原告要求被告返還購房款600萬元及利息的訴訟請求，法院根據雙方過錯程度酌定返還購房款的數額。
