誤買“凶宅” - 能退嗎？

基本案情：劉某從事喜鋪生意多年，隨着生意規模的擴大，劉某想開一家分店。2022年8月30日，劉某在某網絡平台上發現了崔某的房源，經過多方面權衡，無論是地段還是面積劉某都覺得很滿意。後劉某通過某網絡平台聯繫到房主崔某看房，雙方多次溝通後於9月24日簽訂《沿街商鋪房屋買賣合同》，約定崔某將位於城中心沿街的商鋪三間出售給劉某，商鋪總面積為156平方米，房屋總價款為238萬元。劉某於10月16日付清全部購房款，崔某將房產過户到劉某名下。12月20日，劉某從來店購買商品的顧客口中得知，幾年前曾有一對小夫妻在這裏開店，後因情感糾紛，女方在店鋪內上吊身亡。劉某得知後感覺自己受到了欺騙，且自己做的是喜鋪生意，在“兇房”裏不吉利，於是向崔某表達了退房的意願，崔某拒絕；雙方協商不成，劉某遂訴至法院請求撤銷雙方簽訂的《沿街商鋪房屋買賣合同》，並要求崔某返還購房款，賠償其相應損失。

法院判決：法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第一百四十八條規定，一方以欺詐手段，使對方在違背意願的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。本案中，涉案房屋中曾經發生過有人上吊身亡的事實，屬於與訂立合同有關的重要事實。該事實雖然不會影響到房屋的實際使用價值，但是會嚴重影響購房人的購房意願，出賣人崔某有義務向購買人劉某披露。正是由於崔某未如實履行告知義務，導致劉某誤以為該房屋為正常房屋，從而作出購買該房屋的意思表示，屬於違背真實意願的情況下實施的民事法律行為，劉某要求撤銷雙方簽訂的《沿街商鋪房屋買賣合同》的請求於法有據，本院予以支持。

關於損失問題。《中華人民共和國民法典》第五百條規定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：……（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況……，本案中，崔某刻意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，導致劉某誤判，並最終導致雙方之間的合同被撤銷，劉某因此付出的房屋裝修費用、過户費用等均應由崔某賠償。

判決後，崔某不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

案例分析：“凶宅”並非一個法律概念，無法在實體法律規範上對其進行準確的定義。這一稱謂實際上是基於中華民族傳統習俗而產生的一個民間概念。將某類房屋定義為“凶宅”，是日常生活中人們追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害心理而演化的產物。

在房屋買賣特別是二手房買賣中，中介機構擬定的條款中一般將“凶宅”定義為，在業主本人或親屬持有期間，房屋本體結構內發生過非正常死亡事件，包括但不限於自殺、他殺、從房屋內墜出死亡、意外死亡等。在雙方當事人對凶宅的概念以及交易房屋非系凶宅有明確約定的場合，上述約定可以作為解決相關糾紛的依據。若房屋出賣人隱瞞上述情形的，房屋買賣合同可被撤銷。但在當事人雙方就“凶宅”的概念並未作約定但約定了交易房屋非系凶宅時，判斷交易房屋是否為“凶宅”就不能以個體主觀感受為依據，而應當以符合公序良俗的社會共識為判斷標準。具體而言可以從兩個方面來判斷：一是死亡形式，僅指發生人為的非正常死亡事件，自然的生老病死屬於人之常情，不應屬於此界定範圍；二是死亡地點，是指發生在房屋內即房屋專有部分範圍內。

需要注意的是，在房屋買賣過程中，買受人購買的房屋是否系“凶宅”不是導致房屋買賣合同被撤銷的必然因素。若雙方當事人對此無約定，房屋買賣合同不一定因該房屋系社會一般認知意義上的“凶宅”而被撤銷。在該類糾紛中，還需結合個案現實情況綜合考量買受人購買房屋的用途、買受人是否從事特定職業等相關因素。

擇善而居、趨利避害是一種善良樸素的傳統風俗。當事人在訂立合同過程中應當遵循誠實信用原則，如實披露與訂立合同有關的重要信息。房屋中曾發生過非正常死亡事件，雖然並不會影響到房屋的實際使用價值，但對於普通民眾來説，該情形的確會對居住人和使用人的心理產生重大影響，足以對其作出是否購買房屋的真實意思表示造成影響，因此出賣方負有向購房人如實披露告知的義務。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

第五百條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：

    （一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

    （二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；

    （三）有其他違背誠信原則的行為。

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。