村房補償最高700元/平合理嗎？律師提醒 - 別光翻十幾年的老黃曆

村房補償最高700元/平合理嗎?律師提醒：別光翻十幾年的老黃曆

《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》是北京市國土房管局據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》制定出的一份與村房拆遷補償規則有關的地方法規文件。最近有農民朋友就這份《補償規則》提出疑問：村房拆遷，最高補償700元/平米合理嗎?

在周邊商品房售價已經達到數千元甚至上萬元的當下，為何拆遷補償標準還會如此之低呢?這樣的補償標準，真的能滿足農民朋友們“原有居住水平不下降”的基本要求嗎?問題到底出在哪裏呢?

最高700元的補償標準是何時制定的?現在還算數嗎?

如果大家仔細閲讀了本文開頭提到的這份《補償規則》就會發現，這份文件最早的發佈日期是2003年7月10日，也就是説，這個標準制定距今已有將近17年的時間了，並且這份文件現在並沒有被廢止。

十七年時間裏，物價和房價都在變化，千禧年初的建房成本與當下顯然已經不能同日而語了。文件仍然現行有效，但其中確定的補償標準已經不能適應當下的現實情況了，那麼這個標準還有效嗎?

要回答這個問題，我們可以從現在正在施行的新修《土地管理法》裏找找答案。

對於農村土地徵收補償標準的更新問題，土管法是這樣規定的：“......制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關係、人口以及經濟社會發展水平等因素，並至少每三年調整或者重新公佈一次......徵收農用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定......”也就是説，對於徵地補償標準的更迭，土管法確定的原則是：以地方為單位，每三年調整或者重新公佈一次。以此適應實際中的物價和生活水平變化，體現了徵地補償必須因時制宜、因地制宜的精神。

對於村房徵收，土管法也指出：“......對其中的農村村民住宅，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意願，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，並對因徵收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益......”也就是説，徵收村房不能“照本宣科”，要考慮到被徵地村民的實際情況，要讓村民“居住條件有改善”。如果徵收方真的以物價水平低於當下的補償標準對被徵地村民進行補償，顯然缺乏説服力。

綜上來説，如果把這套十幾年前的補償標準直接應用於當下，很容易會“水土不服”，徵收方不能這樣一刀切地進行補償，農民朋友們也不要僅憑這一份文件就誤以為“廉價徵收”是受到法律支持的。

看到700元/平米的補償項不要慌，它也許只是一部分補償

經歷過徵收或者瞭解過相關情況的朋友們可能都知道，不管是城市房屋還是村房，拆遷時都會經過一道“評估”程序。也就是由專業機構和人員對擬被徵收的房屋進行勘查定價，以供徵收雙方確定恰當的補償條件。

在評估過程中，會給出一份詳細的“拆遷評估明細表”，寫明徵收涉及被徵收人的哪些財產，結合清單逐一評估定價，給出評估結果，此時就可能對其中某一部分的造價補償等給出不等的補償單價，比如院門、院牆、房屋重置成新造價單項等等。

所以當咱們看到數額較小的補償定價時也先不要慌，確認一下補償的內容到底是什麼，單位幾何，這個定價標準是否符合實際。咱們的整體補償是否合理，要結合其他各項補償內容才能確定。

無證房可能會被壓低補償，農民朋友要及時行使法律救濟權利

村房徵收補償單價過低還有一種可能，就是被徵收農房由於種種原因缺少證件，或證載用途與實際用途不同，被認定為了“違建”或者“非住宅房”，在徵收中被特殊對待，壓低補償。

在這種情況下，農民朋友們從調查認定階段開始就一定要積極配合，主動蒐集、提供能夠證明房屋合法性的材料，及時通過聽證、複議、訴訟等途徑行使自己的救濟權利，力求在合法範圍內扭轉不利局面，提高補償標準。

即明律師最後想對農民朋友們説的是，村房徵收補償標準的高低，對農民朋友們以後的居住生活有深遠影響，如果有農民朋友遇到了整體補償明顯偏低的補償標準，一定要及時諮詢專業律師，儘早藉助法律手段提出異議，爭取合理補償。

如果您有更多土地房屋或徵地拆遷相關法律問題，可以關注併發送私信到“即明拆遷律師”，我們將會為您提供專業的法律分析和解答。