房產糾紛律師——購房房屋後雙方對於付款方式產生分歧購房人可起訴履行合同嗎
原告訴稱
趙某萍向本院提出訴訟請求：1、判令吳某君繼續履行2016年1月6日雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》（經紀成交版）、《補充協議》，協助我辦理位於北京市海淀區一號房屋的權屬轉移登記手續，將該房屋過户至我名下；2、判令吳某君及第三人向我交付北京市海淀區一號房屋；3、判令吳某君向我支付自2016年4月1日至實際交付房屋之日止的逾期交房違約金；4、判令吳某君向我支付自2016年1月31日至實際辦理房屋權屬過户之日止的逾期過户違約金；本案的訴訟費、公告費、保全費由吳某君承擔。訴訟過程中，趙某萍以實際辦理過户之日及交房之日尚不確定為由，撤回第3、4項訴訟請求。
事實與理由：2015年12月27日，周某瑩與中介公司簽署《房屋出售委託登記表》（獨家），委託中介公司整體出售位於北京市海淀區二號房屋（以下簡稱二號房屋）和位於北京市海淀區一號房屋（以下簡稱一號房屋），委託出售價格不低於人民幣980萬元。上述房屋屬於一套住宅分割辦證（行業俗稱為“一房兩證”），不動產權利人分別為萬某濤和吳某君。2016年1月5日，經中介公司居間服務，我與吳某君、周某瑩簽署了二、一號房屋《買賣定金協議書》，協議約定買賣一號房屋的交易價格為460萬元，買賣二號房屋的交易價格為500萬元。2016年1月6日，我又與吳某君（本人）經中介公司居間，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》和《補充協議》等房屋交易合同，合同約定我以人民幣460萬元的總價款購買吳某君名下一號房屋，同日周某瑩代表萬某濤與我簽署了二號房屋的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》。
《北京市存量房屋買賣合同》第二條第（四）約定該房屋己經設定抵押的，吳某君應於2016年1月30日前辦理抵押注銷手續：《補充協議》第二條第2款約定，吳某君應於2016年1月30日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩餘貸款的申請，且吳某君最遲應於2016年3月15日前辦理完畢解除抵押登記手續。《補充協議》第二條第7款約定，雙方應在2016年4月1日之前自行辦理物業交割手續。《補充協議》第五條其他約定，吳某君承諾2016年4月1日前將房交付給我。《補充協議》第四條第1款約定，我和吳某君任何一方逾期履行本補充協議約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。
2016年1月7日，雙方簽署的《合同變更申請單》約定，房款支付方式由全款變更為商貸，定金（增加為）86萬元整，2016年1月9日之前支付38萬元整於中介公司指定的資金託管賬户，我於過户前三個工作日將第一筆首付款人民幣112萬元整以建委資金監管的方式支付給吳某君。合同簽訂後，我依約向吳某君又支付了購房定金86萬元。春節後由於北京市房屋價格大幅上漲，吳某君未按約定辦理涉案房屋的解除抵押登記手續，後又自行將一號房屋作為林某英訴鄭某鵬房屋買賣合同糾紛一案林某英申請保全的擔保財產。此後吳某君拒不配合我辦理過户手續，致使合同無法繼續履行。我為購買涉案房屋己將自己的房屋低價出售，現在居無定所不得不租房居住，而且春節後房屋價格大漲，我已無法以原有價格購買到同地段同價位的房屋。
吳某君違約拒絕履行合同，嚴重侵犯了我的合法權益，已經構成根本違約。我認為，我與吳某君簽署的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》合法有效。我按照房屋買賣合同的約定支付了購房定金，而吳某君逾期辦理涉案房屋的解除抵押登記手續、以涉案房屋為第三人提供擔保及不配合辦理銀行貸款手續和過户手續，吳某君的行為已經構成根本違約，應承擔違約責任。我作為守約方，有權要求繼續履行合同並要求吳某君承擔違約責任。
本案中周某瑩為涉訴房屋實際所有人，吳某君購買以後名義是其本人持有，實際房款交付、裝修、使用均為周某瑩實際控制，還款情況根據原審法院調取吳某君賬户，每筆款項均由周某瑩將相應款項匯入吳某君還貸賬户中由吳某君償還銀行貸款，吳某君清楚貸款也是周某瑩向吳某君賬户支付後吳某君向銀行清償，在物業費繳納上，也是由周某瑩將涉案房屋以及萬某濤持有的201均由周某瑩繳納。本案中，簽訂了房屋轉讓合同以後，按照合同約定的款項也由我匯入吳某君賬户，該款項由周某瑩提取及轉賬，簽約的合同是合法有效，故請求法院判決支持我的訴訟請求，以保護我的合法權益不受侵害。
被告辯稱
吳某君辯稱，一、我沒有違約，因趙某萍的改變合同付款行為，沒有配合趙某萍的過户手續，我是在行使抗辯權，不構成根本違約，無須擔責。趙某萍的訴訟請求，沒有事實和法律依據，現我不同意其全部訴訟請求。根據雙方買賣合同第4條約定，剩餘房款如全部或部分通過存量房交易賬户資金監管和劃轉，應簽訂協議，但雙方一直未對定金、首付款交付日期協商一致，趙某萍於2016年1月7日、1月28日兩次修改房屋買賣合同內容，由全款支付變為商貸支付，使我想要儘快收回房款的合同目的造成重大影響，在此情況下，應當給我延長辦理涉案房屋解押手續的期限，據此，我在1月31日未完成解押手續，不構成根本違約。
此外，根據相關法律、政策，出售二手房，在沒有辦理完解押手續前也可以辦理網籤，在2016年1月29日，中介公司也為一號房屋辦理了網籤手續，故我逾期辦理解押手續不會影響趙某萍繼續履行買賣合同，我沒有構成根本違約。此外，我也不認可不配合趙某萍辦理銀行貸款的主張，合同未約定要我配合其辦理銀行貸款，主要是趙某萍自身行為影響了合同的履行，支付剩餘款項是趙某萍首要、根本的合同義務，我享有相應的抗辯權利。
趙某萍稱我不配合辦理過户手續與事實不符，根據補充協議第2條第4款，我應在趙某萍將購房全款打入賬户後三日內，或至少第1、2筆款項打入監管賬户後三日內再辦理房屋過户手續，但趙某萍至今未支付上述款項，在此情況下，我不可能為其辦理過户手續，這是正常的交易習慣，故我沒有配合趙某萍辦理過户手續，不構成根本違約，而是行使合同履行的抗辯權。
二、我堅持原審時的反訴請求和理由。趙某萍和我所簽訂的《房屋買賣合同》，第三人萬某濤不知情，我無權單獨處分，並且侵犯了萬某濤的優先購買權，現萬某濤明確提出要求優先購買。此為我支持反訴請求的補充理由。本案為一房兩證，該套房屋為我和萬某濤按份共有，趙某萍在簽訂合同時就已經明知該事實，根據規定，如果沒有萬某濤的同意，該合同是不能生效的或者無效的，或者説應當是附條件生效的合同。未生效或無效的合同對當事人不具有約束力。
萬某濤享有對我的產權優先購買權。趙某萍起訴理由稱房屋實際為周某瑩所有，根據我國相關的法律規定是不承認事實所有，房屋的所有權以登記為準，事實上也不是周某瑩所有。
第三人萬某濤述稱，一、趙某萍與周某瑩代表我簽訂的《房屋買賣合同》以及事後轉款行為，我事前沒有授權並不知情也未追認，我沒有義務履行該合同以及承擔該合同的違約責任。我沒義務向趙某萍交付訴爭的一號房屋。二、趙某萍和吳某君所簽訂的《房屋買賣合同》，我不知情，吳某君無權單獨處分共有財產及其份額，並且侵犯了我的優先購買權，應當歸於無效。現我明確提出要求優先購買。如需反訴或者另案起訴，請法庭當庭釋明。
本案為一房兩證，該套房屋為吳某君和我按份共有，趙某萍在簽訂合同時就已經明知該事實，根據規定，如果沒有我的同意，該合同是不能生效的或者無效的。未生效或無效的合同對當事人不具有約束力。我享有對吳某君的產權優先購買權。三、趙某萍和吳某君所簽訂的房屋買賣合同，侵害了我的權益，如果該合同繼續履行，將造成我的房屋份額權利無法行使，權利受到侵害，故要求法院依法解除該合同或認定該合同無效。趙某萍起訴理由稱房屋實際為周某瑩所有，根據我國相關的法律規定是不承認事實所有，房屋的所有權以登記為準，事實上也不是周某瑩所有。
第三人中介公司述稱，我公司同意趙某萍主張繼續與吳某君履行買賣合同。
法院查明
根據房屋權屬證書登記記載，吳某君系一號房屋所有權人，萬某濤系二號房屋所有權人。二號房屋與一號房屋對外共用一個大門進出，在該大門上並排安裝了兩套房屋的門牌號碼，房屋內為整體裝修，兩套房屋之間的隔斷已被打通，其中在吳某君所有的一號房屋內沒有對外開門，且缺少廚房、燃氣管道等基礎設施。對此，趙某萍主張二號、一號房屋為法律上擁有獨立權屬的兩套房屋，吳某君、萬某濤主張實際為一套房屋，辦理兩個房屋權屬證書。吳某君、萬某濤主張二人對整體兩套房屋為按份共有，但未提交相應證據證明。各方均認可二、一號房屋分別具有獨立的房屋權屬證書。
2015年12月27日，周某瑩（委託人，甲方）與中介公司（受託人，乙方）簽署《房屋出售委託登記表（獨家）》，周某瑩獨家委託中介公司整體出售二號房屋和一號房屋（房屋面積180平方米），委託期限自2015年12月27日至2016年6月26日，委託出售價格不低於980萬元。2016年1月5日，經中介公司居間服務，趙某萍與吳某君、周某瑩分別簽署二號房屋、一號房屋《買賣定金協議書》，協議約定買賣一號房屋的交易價格為460萬元，約定買賣二號房屋的交易價格為500萬元。
2016年1月6日，趙某萍（買受人，乙方）與吳某君（出賣人，甲方）就一號房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》及與中介公司（居間方，丙方）簽訂《補充協議》，趙某萍以460萬元（其中房屋成交價216萬元；該房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價244萬元）購買吳某君名下一號房屋（建築面積82.56平方米），合同第二條第（四）款約定：“……該房屋已經設定抵押，抵押權人為：工商銀行，抵押登記日期為：2016年1月1日……該房屋已經設定抵押的，出賣人應於2016年1月30日前辦理抵押注銷手續”；合同第四條第（三）款約定：“買受人向出賣人支付定金480000元，人民幣（大寫）肆拾捌萬元整（不高於成交總價格的20%），定金支付方式為直接支付給出賣人”；
合同第五條約定：“（一）出賣人應當保證該房屋沒有產權糾紛，未被限制轉讓。出賣人承諾其配偶和該房屋的共有權人均知曉並同意本次房屋交易，認可本合同及其他相關文件的約定，且無他人對該房屋享有優先購買權……”；合同第六條第（一）第四項約定：“按照本項約定時間或約定條件：收到全款後3個工作日內將該房屋交付給買受人”；第七條約定：“（一）逾期交房責任除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將該房屋交付買受人的，按照下列方法處理：按照逾期時間，分別處理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之內，自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金，並於該房屋實際交付之日起15日內向買受人支付違約金，合同繼續履行；2、逾期超過15日（該日期應當與第1項中的日期相同）後，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起15日內退還全部已付款，並按照買受人全部已付款的20%向買受人支付違約金。
《補充協議》第二條約定：“1、定金：乙方支付首付款時，已支付的定金視為首付款的一部分。（1）乙方於2016年1月5日將第一筆定金人民幣（大寫）壹萬元整以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方於2016年1月7日之前將第二筆定金人民幣（大寫）肆拾柒萬元整以理房通託管的方式支付甲方。2、還款解押：交易房屋是有抵押。交易房屋有抵押的，甲方應於2016年1月30日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩餘貸款的申請，且甲方最遲應於2016年01月31日前辦理完畢解除抵押登記手續。3、關於購房款的支付，甲乙雙方同意按照下述方式履行：（1）乙方於網籤合同後三個工作日內將第一筆首付款人民幣（大寫）貳佰壹拾陸萬元整（不包含前期支付的全部定金）以建委資金監管的方式支付甲方；（2）乙方於網籤合同後三個工作日內將第二筆首付款人民幣（大寫）壹佰玖拾肆萬元整以理房通託管的方式支付甲方。
4、權屬轉移登記：甲乙雙方同意，在資金監管後三個工作日，甲乙雙方應共同辦理房屋所有權轉移登記手續。如房屋登記機構要求甲方和/或乙方必須到場辦理相關手續的，則該方應當按照房屋登記機構的要求到場辦理。5、物業交割：甲乙雙方應當在2016年4月1日之前自行辦理物業交割手續，丙方陪同。甲乙雙方一致同意，乙方從本協議約定的購房款中留存人民幣（大寫）貳萬元整作為物業交割保證金；該保證金應按照以下第1種方式支付：（1）甲乙雙方辦理物業交割當日，由乙方自行支付給甲方。”《補充協議》第四條約定：“1、甲乙雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。
2016年1月6日，趙某萍與吳某君簽訂《定金託管協議》，趙某萍通過理房通向吳某君名下銀行賬户內支付備付金47萬元。2016年1月7日，趙某萍（買方，乙方）與吳某君（賣方，甲方）簽訂《合同變更申請單》，雙方約定將原房款支付方式由全款變更為商貸。定金由48萬元變更為86萬元，2016年1月9日之前支付38萬元於丙方（中介公司）指定的資金託管賬户。
網籤價格由216萬元變更為372萬元。購房款的支付由乙方於網籤後三個工作日內將第一筆首付款人民幣216萬元以建委資金監管的方式支付甲方；第二筆首付194萬元以理房通託管的方式支付甲方變更為乙方於過户前三個工作日將第一筆首付款人民幣112萬元以建委資金監管的方式支付甲方。賣方承諾配合把建築使用權合同轉移給買方。2016年1月11日，趙某萍與吳某君簽訂《定金託管協議》，趙某萍通過理房通向吳某君名下銀行賬户內支付38萬元。
2016年1月28日，吳某君與趙某萍再次就買賣一號房屋簽署《合同變更申請單》，雙方約定將原房款支付方式由全款變更為商貸。網籤價372萬元、貸款260萬元變更為網籤價330萬元，貸款230萬元。之後，中介公司協助雙方辦理一號房屋網籤事宜。
上述協議簽訂後，吳某君未按約定期限辦理後續房屋交易手續，中介公司於2016年3月4日向吳某君發出書面《催告函》。2016年3月10日，吳某君結清一號房屋銀行貸款本息209萬元。此後，吳某君拒絕配合趙某萍辦理其他房屋交易手續。截至今日，趙某萍共向吳某君支付購房款86萬元。
趙某萍於2016年4月22日以房屋買賣合同糾紛為由起訴至本院。
趙某萍與吳某君簽訂一號房屋買賣合同的同時，趙某萍與周某瑩就二號房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》及《補充協議》等相關協議，周某瑩代表萬某濤將二號房屋以500萬的價格出售給趙某萍。之後，趙某萍按照與周某瑩的約定向周某瑩提交的萬某濤銀行賬户中支付購房定金96萬元，萬某濤以周某瑩無權代理其出售房屋為由，拒絕履行該房屋買賣合同。
中介公司就二號、一號房屋買賣過程，向本院陳述如下：在出售房屋時，周某瑩攜帶上述兩套房屋的房產證原件、吳某君及萬某濤的身份證原件，以周某瑩本人的名義與中介公司簽訂了《房屋出售委託登記表（獨家）》。在簽訂協議後，趙某萍在看房過程中，均為周某瑩及中介公司工作人員陪同趙某萍看房，此過程吳某君及萬某濤並未參與。
就吳某君、萬某濤與周某瑩的關係，吳某君認可其與另二人為老鄉關係。案件訴訟中，本院調取了銀行交易明細，交易明細顯示，在吳某君、萬某濤購買涉案房屋前，各方之間存在多筆款項往來。本案訴訟中，吳某君、萬某濤、周某瑩本人均未到庭。
就二號、一號房屋原始購買情況，吳某君、萬某濤均未提交證據證明二者之間對此有事先的意思聯絡及權屬的事先約定。在房屋實際購買交付後，萬某濤並未在上述兩套涉案房屋中實際居住。
趙某萍要求與吳某君繼續履行雙方簽訂的一號房屋買賣合同，因原合同約定的付款時間已過，趙某萍同意一次性支付剩餘購房款，其提交銀行存款證明書證明其具備履行能力。周某瑩經公告送達開庭傳票，未到庭參加訴訟。
趙某萍於2016年將吳某君訴至本院，要求後者繼續履行合同並承擔相應的違約責任；吳某君提出反訴，要求解除雙方簽訂的合同並要求趙某萍承擔相應的違約責任。法院駁回趙某萍的全部訴訟請求及吳某君的全部反訴請求。趙某萍不服該判決提出上訴。北京市第一中級人民法院以一審法院對本案基本事實認定不清為由，裁定撤銷原判決，發回重審。本案中，趙某萍堅持原審全部訴訟請求，吳某君撤回全部反訴請求。
裁判結果
一、趙某萍於本判決生效後三十日內，支付吳某君北京市海淀區一號房屋剩餘購房款三百七十四萬元；
二、吳某君於趙某萍向其履行本判決書第一項全部付款義務後三日內，將北京市海淀區一號房屋交付趙某萍；
三、吳某君於趙某萍向其履行本判決書第一項全部付款義務後七日內，協助趙某萍將北京市海淀區一號房屋權屬變更登記至趙某萍名下。
房產律師靳雙權點評
周某瑩持相關材料與中介公司簽訂《房屋出售委託登記表（獨家）》，整體委託中介公司出售二號房屋與一號房屋，但在沒有其他充足證據證明周某瑩、吳某君、萬某濤存在借名買房法律關係的情況下，對於二號房屋和一號房屋的權屬仍應遵循不動產登記確認的權利人，即一號房屋產權人應為吳某君。本案中，吳某君與趙某萍簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》、《補充協議》及就付款方式達成的變更協議系雙方當事人真實意思表示，且未違反法律、法規的效力性強制性規定，應為有效合同，雙方應依約履行。
吳某君所主張的合同無法履行系吳某君和萬某濤按份共有二號、一號房屋，缺乏法律依據，其主張趙某萍未按約定支付全部購房款，但雙方已經就付款方式進行了變更，變更後吳某君拒絕配合辦理抵押貸款手續的情況下，趙某萍未支付其他購房款理由正當。雖合同約定的付款期限、交房時間、產權變更時間已過，但作為守約方，趙某萍有權要求繼續履行合同，現其同意一次性支付剩餘購房款374萬元法院不持異議。在上述購房款支付後，吳某君應在合理期限內向趙某萍交付房屋並協助其辦理產權登記手續。
