房產律師 - 訴訟中哪一方有舉證責任？
一、原告訴求。
2018年1月24日，原告向被告購買3號房屋，套房總價款為144餘萬元，預付款為64餘萬元。原、被告之間簽訂一份《商品房買賣合同》並辦理了預售網籤手續，原告按照約定支付給被告購房預付款人民幣64餘萬元，該購房預付款的來源為購房指標出讓款634500元和11251元現金。
2019年5月22日，原、被告之間就解除上述《商品房買賣合同》達成《退房協議書》並辦理有關退房手續。根據約定，被告應當在簽訂《退房協議書》兩個月內支付給原告2019年5月22日前的利息補償款5萬元和退房款64萬元。
在簽訂《退房協議書》後，被告至2019年10月8日才支付原告退房款20萬元，其餘資金未付，故原告依法起訴。
張三向本院提出訴訟請求：1.依法確認原、被告於2019年5月22日簽訂的《退房協議書》合法有效；2.依法判處被告退還原告剩餘購房款44餘萬元並賠償原告利息損失；3.依法判處被告立即支付給原告2019年5月22日前的利息補償款5萬元並賠償原告利息損失。
二、被告辯稱。
C公司答辯稱，1.關於退房協議。2019年5月22日的《退房協議書》中的購房户簽名非被告本人書寫，並非當事人真實意思表示，且該協議只是雙方協商意向，故該協議並不成立。關於退房事宜，應以雙方於2019年6月11日簽訂的在住建部門備案的《退房協議書》為準。2.關於購房款的退還。被告認為，兩份協議中的款項是為辦理註銷登記手續用的。具體退還金額，應由被告與村委會進行結算，由村委會退還給原告等人。而且，根據被告與村委會簽訂的《和解協議》，應按每平方米3500元標準退還。因為，原告交付的款項是交給村委，再由村委交付被告。被告從村委處一共收取9905萬元。被告已經向原告退還20萬元。3.關於購房款的利息損失。原告該項主張沒有法律依據。根據被告與村委約定，購房款是在涉案房屋按揭款發放後退還的，目前退還的條件尚未成就，所以原告的利息請求沒有依據。4.關於5萬元利息補償款。在2019年6月11日的《退房協議書》中並沒有約定5萬元補償，原告該項請求沒有依據。另外，原告要求再支付5萬元的利息系利滾利，沒有法律依據。如果要對本案進行處理，應追加村委會參加訴訟。
三、本院查明。
2017年7月7日，被告C公司向原告張三出具收款收據，確認收到原告購房款63萬餘元。
2018年1月24日，原告張三（買受人）與被告C公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告在商品房住宅，建築面積為132.31平方米，單價為每平方米10927元，房款總價144餘萬元；買受人應於簽訂本合同前付清首付款不少於總房款的45%，為人民幣64餘萬元整，除已收定金634500元轉入購房款外，應續繳納房款11251元，銀行按揭貸款為不高於總房款的55%，為人民幣80萬元。同日，原告向被告繳納11251元購房款。
2019年5月22日，原告作為乙方與被告作為甲方簽訂一份《退房協議書》，載明雙方於2018年1月24日簽訂《商品房買賣合同》及前述商品房、總價款、已付首付款645751元等情況，考慮到甲方於2019年2月14日與村民委員會簽訂的“和解協議書”及W市中級人民法院裁定書等內容，為利於甲方解決朝西屋村抽籤的房源與房開已銷售的房源重疊，雙方經協商達成一致意見；乙方願意配合甲方工作，同意解除《商品房買賣合同》並配合甲方辦理退房有關手續；經甲方集體討論決定給予乙方利息補償人民幣5萬元，甲方在乙方辦理簽字退房手續後兩個月內必須付清乙方已交納的首付款；協議一式貳份，雙方各執一份，簽字蓋章後生效。落款處甲方有C公司蓋章簽字，乙方處有“張三”姓名。
2019年6月11日，C公司作為甲方與張三作為乙方又簽訂一份《退房協議書》，載明乙方因樓層不喜歡原因向甲方提出退房要求，雙方同意解除2018年1月24日簽訂的《商品房買賣合同》，乙方配合辦理《商品房買賣合同》的註銷與退房相關的一切手續直至此房最終達到可售狀態，雙方辦妥上述手續後五日內甲方退還乙方已支付的原購房首付款64餘萬元，協議書經甲方蓋章、乙方簽字後生效，一式三份，住建局、甲方、乙方各執壹份。落款處，甲方有C公司蓋章，乙方有張三簽名。2019年6月14日，案涉《商品房買賣合同》撤銷備案。
2019年10月8日，被告退給原告購房款20萬元。因被告未退還剩餘購房款，也未給付利息補償款，原告訴至本院。
另查明，因張三申請，本院於2019年10月25日作出民事裁定書，裁定凍結C房地產開發公司銀行存款共51餘萬元，凍結期限一年。
四、裁判結果。
1.確認C房地產開發公司與張三於2019年5月22日訂立的《退房協議書》合法有效；
2.C房地產開發公司於本判決生效後十日內返還張三購房款44餘萬元並賠償張三利息損失；
3.C房地產開發公司於本判決生效後十日內支付張三利息補償款5萬元；
4.駁回原告張三的其他訴訟請求。
五、律師點評。
原、被告均具有完全民事行為能力，雙方因解除《商品房買賣合同》而於2019年5月22日訂立的《退房協議書》，是雙方的真實意思表示，且內容不違反法律強制性規定，原告主張確認其合法有效，應予以支持。
2019年5月22日訂立的《退房協議書》中載明瞭考慮到被告與村委會的“和解協議”、房源重疊等內容，與被告提供《和解協議》中內容能相互印證。雖然2019年6月11日的《退房協議書》對原告配合辦理合同註銷、被告退還原告購房首付款期限等作了新約定，但未有證據雙方當事人達成全面變更雙方之間權利義務內容，已以2019年6月11日的《退房協議書》解除或廢止2019年5月22日訂立的《退房協議書》的一致意見。因此，雖然2019年5月22日訂立的《退房協議書》中購房户簽名非原告本人所為，但協議書內容均與原、被告簽訂的《商品房買賣合同》有關，且原告也已追認，被告主張該協議書非當事人真實意思表示，只是協商意向，該協議書並不成立，沒有充分事實和法律依據，不予採納。原告主張以2019年5月22日訂立的《退房協議書》準、結合2019年6月11日的《退房協議書》關於退還首付款的期限約定，予以採納。
關於退還購房首付款條件是否成就，被告應否退款問題。原告已經履行《退房協議書》約定配合被告辦理《商品房買賣合同》備案註銷手續，案涉《商品房買賣合同》已於2019年6月14日撤銷備案，被告也未提供證據證明還有需原告配合事項或案涉房屋未達可銷售狀態，故本案原告的購房首付款退還條件應視為已經成就，被告應按約退還購房首付款，即於2019年6月15日至同年6月19日內退還。原告支付首付款645751元，有被告出具的收據為證，且在《商品房買賣合同》、兩份《退房協議書》中均有確定，予以確認。2019年5月22日訂立的《退房協議書》已經考慮到被告與村委會的“和解協議”，被告現主張應根據該和解協議按3500元標準退還首付款，交給村委會，再交付被告，沒有充分的事實與法律依據，不予採納。鑑於被告已向原告退還20萬元，原告現主張被告退還剩餘購房款445751元，予以支持。被告未及時退還款項，原告主張自2019年7月22日至實際履行之日止，按年利率6%計算利息損失，尚屬合理，也不違反法律規定，予以支持。
關於利息補償款5萬元，系2019年5月22日訂立的《退房協議書》中的實質性條款，未見經當事人合意變更或撤銷，原告要求被告支付，理由正當，予以支持。被告主張不用支付，沒有充分事實和法律依據，本院不予採納。5萬元利息補償款屬於利息，原告現主張按年利率6%計算複利，沒有充分依據，不予支持。
