借名買房規避政策 - 合同認定無效
借名買房之規避限購令政策，合同效力如何認定？
“借名買房”發生的原因、形式多種多樣，限購政策的施行使得借名買房事件頻發。自限購政策施行之後，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能籤買賣合同，也無法在房地產中心進行交易過户。在此情況下，個別購房者採用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。一直以來，司法實踐上對於借名買房合同效力存在不同的觀點。
【一、借名買房的原因】
（一）規避法律、政策：1.規避房屋限購令政策；2.規避限貸令以及其他貸款障礙；3.簡便手續、減少税費；
（二）爭享特定購房優惠；
（三）隱藏真實的財產信息；
（四）其他原因。
【二、案例】
不久前，最高法公佈了一份裁判文書，明確了“借名人與出名人為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗應認定無效”。一起來看看裁判要旨：
1、借名人與出名人為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗應認定無效，借名人依據規避國家限購政策的借名買房合同關係，不能排除人民法院對該房屋的執行。
2.在借名買房並不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據實質上的代持關係要求出名人將房屋過户至其名下，但此項權利系基於合同關係所產生的債權請求權，在經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據借名買房的合同關係未經公示程序即直接被確認為房屋的物權人，其所享有的債權請求權也不具有對世效力、排他效力和絕對效力。
3.借名人為規避國家房屋限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，故借名買房合同應認定為無效，但其嗣後通過消除限購政策障礙，取得了購房資格，補正了合同效力，並通過生效判決的執行完成了不動產登記，成為該房屋所有權人，則該合同有效。
【三、實務建議】
1、基於公示、對信賴利益人的合理保護原則，借名買房情形下，可能會面臨被執行的法律後果。在案外人執行異議之訴中，標的物的所有權為法院審查的關鍵，《借名買房協議》的簽訂不得違反公序良俗，否則將產生合同無效的法律後果，不能排除強制執行，且僅依據借名買房協議不能當然成為房屋所有人，需完成相應的變更登記程序。
2、案外人需完成《借名買房協議》的效力補正，同時完成變更登記手續，才能排除法院強制執行。
