北京房屋買賣——購買農村宅基地上房屋但購買人非本村集體成員簽署合同有效嗎

原告訴稱

鄒某潔向本院提出訴訟請求：1.請求確認雙方簽訂的《房屋買賣協議書》無效；2.判令被告承擔本案訴訟費。

事實與理由：1997年9月22日，鄒某潔與周某峯簽訂《房屋買賣協議書》，約定鄒某潔將位於北京市通州區A號院內房屋10間及兩側院牆內樹木水電等設施以人民幣一萬元的價格售與周某峯。但周某峯為城鎮户口且並非R村村民，為維護原告的合法權益，特向貴院提起訴訟，望判如所請。

被告辯稱

周某峯答辯稱，不認可鄒某潔的訴訟請求，雙方沒有買賣關係，周某峯因需要場地辦公，借用鄒某潔名義購買林某慧的房子，陳某文與原被告之間曾經簽訂借名買房協議，現在已經找不到了，房屋實際為周某峯購買，之後周某峯借用鄒某潔的名字將房屋出租，租客又將房屋轉租，涉案房屋現在在出租，雙方沒有買賣協議，借名買房應屬無效，所以鄒某潔與陳某文之間的買賣協議無效。周某峯已經對房屋進行加建、改造。

法院查明

1997年9月22日，鄒某潔（甲方）與周某峯（乙方）簽訂《房屋買賣協議書》，約定甲方將自己閒置的住房十間賣給乙方，其中前院五間，後院五間及現有兩側圍牆院內樹木、水電等設施，一併隨房賣給乙方，乙方付給甲方購房款一萬元整。協議還約定了院落四至等其他內容。

上述協議簽訂後，鄒某潔稱已經錢款兩清並將房屋交付給了周某峯，所出售房屋位於北京市通州區A號。雙方均稱，涉案房屋及院落原宅基地使用權人為林某慧。鄒某潔稱，涉案房屋及院落是其自林某慧處購買。

庭審中，周某峯提交了一份1997年9月15日鄒某潔與陳某文簽訂的《房屋買賣協議書》，該協議書的內容與鄒某潔與周某峯簽訂的《房屋買賣協議書》基本一致，周某峯稱通過該協議可以判斷其與鄒某潔間實際是借名買房的關係，鄒某潔對於其與陳某文簽訂的《房屋買賣協議書》的真實性予以認可，但不認可其與周某峯間系借名買房的關係。

周某峯稱涉案房屋已經出租給他人。

周某峯為北京市通州區居民户口，不是R村村民。

裁判結果

確認鄒某潔與周某峯於1997年9月22日簽訂《房屋買賣協議》無效。

房產律師靳雙權點評

違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。農村宅基地為農民集體所有。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。依據本案查明的事實，鄒某潔與周某峯於1997年9月22日簽訂《房屋買賣協議》，內容是買賣位於北京市通州區宋莊鎮R村的房屋及院落，根據地隨房走的法律原則，農民私有房屋轉讓必然涉及宅基地使用權的移轉，因此農民私有房屋的轉讓應當在同一集體經濟組織成員內進行，非同一集體經濟組織成員間的轉移是無效的，所以鄒某潔與周某峯於1997年9月22日簽訂《房屋買賣協議》系無效協議，法院對於鄒某潔該項訴訟請求予以支持。

對於周某峯辯稱的雙方系借名買房關係的問題，因該問題成立與否並不能否認雙方成立了《房屋買賣協議》，更不影響雙方所簽訂的《房屋買賣協議》系無效協議這一結論，因此對於周某峯之意見，法院不予採納。