購買拆遷安置房屋時與部分安置人簽署合同後其他安置人不願過户怎麼辦
原告訴稱
原告杜某起訴請求：一、確認杜某與蘇某傑、秦某及E公司於2013年2月27日簽訂的《北京市房屋買賣居間合同》有效；二、案件受理費由秦某、蘇某濤、蘇某旭承擔。
事實與理由：2011年11月22日，蘇某傑作為被騰退人與北京市朝陽區某拆遷辦（以下簡稱“安置辦公室”）簽訂《安置協議書》，約定：甲方（安置辦公室）因對騰退範圍內乙方（蘇某傑）北京市朝陽區A號居住的房屋進行騰退安置。蘇某傑需騰退正式住宅房屋建築面積共計210平方米，安置辦公室按人均45平方米（含）對蘇某傑安置現房後另安置期房肆套，其中一居室兩套，兩居室兩套。
2013年2月27日，杜某與蘇某傑、秦某及第三人北京E公司簽訂《北京市房屋買賣居間合同》，約定：甲方（蘇某傑）擁有位於北京市朝陽區一號的房產，乙方（杜某）自願購買甲方上述房產。雙方同意上述房屋售價為人民幣71萬元。付款方式為2013年2月27日，乙方向甲方支付定金55萬元，2013年4月27日前乙方向甲方支付購房首付款10萬元，收房當日乙方向甲方支付剩餘購房款5萬元，剩餘1萬元整，在甲乙雙方過户當日一次性付清給甲方。
第七條第一款約定：甲方在收到上述第二筆10萬元整房款之後，無條件協助乙方辦理物業交接手續，待具備產權變更十個工作日內甲方無條件協助乙方辦理產權變更手續。簽訂合同後，杜某共向蘇某傑支付購房款66萬元。
2013年3月15日，北京市某律師事務所出具《律師見證書》，確認蘇某傑、杜某及E公司對涉案《北京市房屋買賣居間合同》的內容確認無誤，合同條款是三方真實意思表示，簽約行為完全出於自願。2014年3月7日，蘇某濤（蘇某傑的兒子）向杜某出具《同意書》，寫明“家庭成員蘇某濤同意蘇某傑出售北京市朝陽區一號房屋，特此證明”。
另，杜某委託金某代為辦理上述房屋買賣的簽署購房合同、見證書以及付款等全部事宜。秦某與蘇某傑系夫妻關係，蘇某濤系蘇某傑的兒子，蘇某旭系蘇某傑的女兒，蘇某傑已於2018年3月14日去世，蘇某傑的父親蘇某學已於1986年8月6日去世，蘇某傑的母親董某已於2008年10月12日去世。《土地置換管理辦法》第二十五條規定：購買新建樓房的住户，可以依有關規定將所購房屋上市出售；允許農民將自住房的購買權部分或全部有償轉讓。杜某認為，涉案《北京市房屋買賣居間合同》系雙方真實意思表示且不違反法律、行政法規的強制性規定，應當確認該房屋買賣合同有效。現蘇某傑去世，其法定繼承人秦某、蘇某濤、蘇某旭應當承擔相應民事法律責任。
被告辯稱
被告秦某、蘇某旭辯稱：不同意原告杜某的訴訟請求、事實和理由。不認可涉案《北京市房屋買賣居間合同》合法有效。涉案房屋還有其他人的份額，我們無權處分涉案房屋。另外，涉案《北京市房屋買賣居間合同》簽署過程中秦某正在與蘇某傑賭氣，沒有看合同。涉案《北京市房屋買賣居間合同》對我沒有任何保障。
第三人E公司述稱：我方對於合同效力不發表意見，由法院依法裁判。
被告蘇某濤、第三人張某經本院依法傳喚，未到庭發表辯論意見，亦未提交書面答辯意見。
法院查明
2013年2月23日，蘇某傑作為出售方（甲方），杜某作為買受方（乙方），E公司作為居間方（丙方），簽訂《房屋買賣定金收付書》，載明如下主要內容：甲乙雙方共同確認就坐落於北京市朝陽區一號的房屋，甲乙雙方達成如下一致買賣意向，交易價格71萬元。雙方約定2013年2月27日正式簽訂房屋買賣合同。乙方向甲方支付定金2萬元作為雙方訂立協議的保證。
2013年2月27日，蘇某傑作為出售方（即甲方），秦某作為共有人，杜某作為買售方（即乙方），金某作為杜某的委託代理人，簽訂《北京市房屋買賣居間合同》（以下簡稱涉案合同），約定如下主要內容：甲方擁有位於北京市朝陽區一號的房產，乙方自願購買甲方上述房產。雙方同意上述房屋售價71萬。付款方式：2013年2月27日乙方向甲方支付定金55萬元。2013年4月27日前乙方向甲方支付購房首付款10萬元，收房當日支付剩餘購房款5萬元，剩餘1萬元在雙方過户當日一次性付清給甲方。
甲方保證對所提供房屋的獨立合法所有權，並保證該房屋沒有產權糾紛、沒有按揭、抵押債務、税項及租金等糾紛。甲方保證該套房屋系合法所得，因房子屬於期房，故交房時間以開發商通知時間為準。因現有購買人杜某不能確認產權人姓名，待產權人確認後出售人蘇某傑保證無條件協助辦理產權轉移手續及合同變更。因本合同房產證過户時間較長，合同以過户完畢終止。各方另對其他事項予以約定。合同尾部簽章處，蘇某傑、秦某在甲方（共有人）處簽字捺手印，金某代杜某在乙方處簽字捺手印。
2013年3月15日，蘇某傑出具《保證書》並在保證人處簽字，《保證書》主要內容為：現將我所有的位於北京市朝陽區一號出售給杜某，如今後有第三方對本次房屋買賣提出異議，給購買方杜某造成的經濟損失由我全部承擔。2014年3月7日，蘇某濤簽署《同意書》，載明：家庭成員蘇某濤同意蘇某傑出售北京市朝陽區一號房屋一套。
2013年2月27日，案外人金某通過銀行向蘇某傑轉賬53萬元，蘇某傑在轉賬憑條上簽字，確認收到涉案房屋購房款和定金55萬元。2013年4月26日，蘇某傑出具收據，載明收到購房款10萬元，蘇某傑在收據下方簽字，王某在收款人處簽字。杜某主張，王某系蘇某傑的債權人，杜某將錢款交給王某系受蘇某傑指示。2014年3月7日，蘇某傑出具收據，載明收到購房款1萬元。蘇某傑和蘇某濤共同在收款人處簽字。
蘇某傑於2018年3月14日去世，其父母先於蘇某傑去世。蘇某傑去世之前配偶系秦某，二人育有一女蘇某旭。另蘇某傑與前妻育有一子蘇某濤，蘇某濤與張某於2011年8月15日登記結婚，後二人於2017年2月24日協議離婚。
另查一，2011年11月22日，蘇某傑作為被騰退人（乙方），與拆遷辦作為騰退人（甲方），簽訂《安置協議書》，約定如下主要內容：甲方需要對騰退範圍內乙方北京市朝陽區居住房屋進行騰退安置。乙方需騰退房屋建築面積210平方米。乙方實際騰退人口數5人，分別是產權人蘇某傑，之妻秦某，之子蘇某濤，之兒媳張某，之女蘇某旭。2012年3月18日，蘇某傑作為乙方在《房屋騰退安置協議書附件》上簽字安置房屋四套。
另查二，蘇某濤與張某於2017年2月24日簽訂離婚協議就財產內容有如下約定：雙方婚後趕上拆遷，國家分配給女方和子女各一套一居室，婚後男方將家中所有房產變賣，賣房的房款與女方無關，房款是男方收的，家中目前無財產。雙方婚前、婚後一切債務由男方一人承擔，與女方無關。
另查三，各方認可涉案房屋現在由杜某控制、使用。
另查四，各方認可涉案房屋目前沒有辦理房屋所有權證書，涉案房屋不屬於經濟適用房。
裁判結果
確認原告杜某與蘇某傑、被告秦某、第三人北京E公司簽訂《北京市房屋買賣居間合同》合法有效。
房產律師靳雙權點評
首先，涉案房屋的取得源於被騰退人蘇某傑基於騰退安置協議取得，該房屋不屬於經濟適用住房等政策性保障住房，在轉讓權利上並無特別限制，故涉案《北京市房屋買賣居間合同》未出現違反法律、行政法規強制性規定之情形。其次，秦某主張涉案房屋有其他人份額，需要指出，法律規定當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。另根據在案事實，涉案《安置協議書》中騰退人包括：蘇某傑、秦某、蘇某濤、張某、蘇某旭等五人。前述人員對於涉案房屋具有相關財產性權益。秦某在涉案《北京市房屋買賣居間合同》簽字確認。蘇某濤在《同意書》中作出確認，且與蘇某傑共同收取部分購房款。
張某在離婚協議中的表述可看出其對售房一事系明知，至今未提出異議，並在離婚協議中對出售房屋、取得房款及債務處理一併作出説明和安排，當無法定情形時該離婚協議對張某具有約束力。簽訂合同時某作為未成年人，蘇某傑售房行為同時可取得對價房款，未明顯侵害蘇某旭合法利益。可見涉案《北京市房屋買賣居間合同》並未侵害第三人利益。再次，秦某主張未閲讀合同條款即簽字，但其作為成年理性主體，應對其簽字行為及法律後果具有預見性。故法院對其抗辯意見不予採信。
綜上，涉案《北京市房屋買賣居間合同》未出現合同無效之情形，應屬合法有效。
