我國房地產企業融資租賃中的風險應該怎樣防範

租賃融資屬於企業眾多融資方式中的一種，房地產公司在選擇融資租賃時會考慮自身是否適合融資租賃，因為房地產企業融資租賃本身存在一定的風險，那麼如果房地產企業選擇融資租賃應該怎麼防範這些風險呢？下面就跟隨本站的小編來一起了解一下。

一、房地產性質對融資租賃合同效力的影響

實操中，目前融資租賃公司開展的房地產融資租賃業務，常見的主要有商業地產、企業廠房、在建房地產等。下面會就常見的房地產租賃物對融資租賃合同的效力影響，做一個簡單的分析。

1、以在建房地產項目作為租賃物，融資租賃合同易被認定無效

房地產開發商在建樓盤時往往是資金需求最旺盛的時候，也是融資租賃公司能夠切入的大好時機，因此不少的房地產融資租賃租賃物都是在建房地產。事實上，在建房地產項目作為租賃物的融資租賃合同，融資租賃合同極易被認定為無效。主要存在以下問題：

（1）在建房地產不屬於固定資產

《企業會計準則第4號——固定資產》上對於“固定資產”的定義為（一）為了生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的；（二）使用壽命超過一個會計年度的有形資產。

根據最高院民二庭的觀點認為，固定資產實質要求為使用，而非單純的投資或者出售。對於製造類企業來説，廠房、設備是使用，而對於開發商來説，在建住宅商品房只是為了出售進行投資，而並非使用，不應屬於固定資產。

（2）在建住宅商品房項目不具備法律上所有權

首先，在建的房地產項目的狀態是不斷髮生變化的，房地產開放商對於在建房地產項目不具備完整的所有權；其次，在建的房地產項目上往往有着抵押登記，租賃物存在權利瑕疵，會影響融資租賃公司對租賃物所有權的取得。這就無法達到融資租賃合同中要求出租人對租賃物享有所有權的這一基本要求。

（3）本質是房地產抵押借貸，與現有調控政策相背離

現有的房地產調控政策要求要嚴控資金流入房地產企業，金融應當大力支持實體，在建住宅商品房項目融資租賃本質上是以在建房地產項目抵押給融資租賃公司，進行借款，有違現行國家的調控政策。

2、以企業廠房、商業地產作為租賃物，融資租賃合同有效

（1）企業廠房作為租賃物

不同於在建房地產項目，企業廠房、設備一般認定可以作為固定資產，符合《企業會計準則第4號——固定資產》對於固定資產的定義。企業為了融通資金，對於廠房、設備採取融資租賃的方式，也符合金融服務實體經濟的本質要求。另一方面，現行的房地產調控政策也未對企業廠房進行調控，故以企業廠房作為租賃物，融資租賃合同的效力基本能夠得到法院的認定。

（2）商業地產作為租賃物

對於商業地產作為租賃物的融資租賃，目前根據最高院的觀點，因為並未違反法律法規的強制性規定，也不是房地產調控政策的對象，因此也傾向於認定構成融資租賃的法律關係。

但上述兩個租賃物在開展融資租賃的過程中，如果未辦理所有權變更登記手續，租賃物就喪失了物的擔保作用，融資租賃合同的效力認定會存在比較大的風險。目前有的融資租賃公司會採取預告登記形式來預防一房多租，但預告登記終歸不是所有權變更登記，實踐中，對於融資租賃合同效力的保護上存在比較大的爭議。

二、房地產融資租賃過程中的風險防範

1、謹慎選擇適格的租賃物

對於房地產融資租賃業務的開展，由於實務和理論均尚存爭議，融資租賃公司仍應謹慎選擇適格租賃物。儘量選擇符合國家基本政策導向的房地產租賃物，比如權屬清晰的企業廠房、商業地產等，而對於在建住宅項目、民用住宅、已經存在抵押的房地產，融資租賃公司應謹慎選擇。

2、 對租賃物權屬進行詳細盡調

由於房地產過户和登記需要繳納高額税收，很多融資租賃公司在實務操作中為規避此類税費的壓力，選擇不辦理產權登記。但開展融資租賃前，融資租賃公司一定要仔細盡調租賃物的權屬，是否有瑕疵，是否存在一房多租的情況。建議融資租賃公司除了對租賃物辦理抵押登記、預告登記，以此來對抗善意第三人，同時也要在諸如中登網等平台上進行進一步查詢和登記。

3、 在融資租賃合同中約定合同無效後的處理方式

即使目前對於房地產融資租賃的判例中已經開始有部分判例確認了融資租賃合同的有效性，但依然有大量的法院將房地產融資租賃認定為“名為融資租賃實為抵押貸款”，甚至有法院直接判定該類融資租賃合同無效。

對於該類可能被法院認定無效的合同，建議融資租賃公司在融資租賃合同中增加一些合同無效後的處理方式，諸如租賃物歸屬、資金佔用成本等，同時對於擔保和回購條款，也要綜合考慮這些條款在融資租賃合同被認定為無效的法律風險。

但是房地產企業融資租賃仍有一定的風險，房地產企業在選擇融資租賃之前應該先做好對風險的防範。以上就是我們為您整理的關於房地產企業融資租賃的具體內容，希望可以對您有所幫助。可瀏覽延伸閲讀了解更多信息。