兩限房能否買賣、兩限房買賣合同是否有效

兩限房主要是指在套型比例和銷售價格上面進行了限制的商品房，當然作出限制的一般都是當地政府，不過也需要按照規定程序作出限制才行。很多時候政府推出兩限房也是為了居民可以買的起房屋。那現實中，到底兩限房能否買賣呢?請一起通過下文進行了解吧。

一、兩限房能否買賣

兩限房，是指兩限就是限制價格，限價不是死價，它的價格有個上限，也就是不論你賣多少，都不能超過這個價格。依據規定規定，限價房購房人在取得房屋所有權證或契税完税證明未滿5年的，不得出售，確需出售的政府折舊後回購。滿5年的，購房人應按同地段普通商品住房和限價房價格之差的35%上交土地收益金，上交後可以轉讓。

二、兩限房買賣合同是否有效

對於兩限房，其不同於經濟適用房，從其土地屬性而言，經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償提供給開發商使用的，而兩限房的用地是政府以競地價、競房價的方式出讓給開發商的，由此可見，二者的土地使用權的屬性是不相同的，因此，兩限房不應存在“補交土地出讓金”問題。但兩限房應受5年內不得轉讓的規定約束，且其轉讓須應按照市有關部門公佈的屆時同地段普通商品住房價格和限價商品住房價格差的35%交納土地收益等價款。

對於該類房屋買賣合同的效力認定，不能再參照經濟適用房的“以是否補交土地出讓金為前提”的標準，該類合同實質不涉及國有劃撥土地使用權的轉移問題，其房屋產權又屬於完全產權，因此，公權力不應干預其效力。但是該類房屋畢竟屬於福利性的房屋，為制止非法買賣該類房屋，擾亂兩限房市場秩序，政府部門制訂了兩限房政策。

三、兩限房如何過户

(一)買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

(二)如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

(三)買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過户手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

(四)立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。即大家所俗稱的“白契”。

(五)繳納税費。税費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的税費構成是不一樣的。

(六)辦理產權轉移過户手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

(七)對貸款的買受人來説在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

(八)買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

由於兩限房也屬於一種政策性的房屋，因此很多人就擔心要是自己購買了之後，日後就不好脱手了。因此才有了兩限房能否買賣的問題出現，其實對於兩限房的交易也是允許的，但此時由於對於銷售價格作出了限制，因此即使日後出售也是不能超過這個限制的房價。