購買者收房前必須弄清的事項有哪些?

房產買賣糾紛中，很多都是由於購買者收房前沒有注意商品房的有關信息導致的。那麼，購買者收房前必須弄清的事項有哪些？購買者收房前需要查驗房屋的哪些方面呢？購買者收房時，怎麼才能避免出現相關的房屋買賣糾紛？

一、鑰匙和房子 有了這兩樣算不算收房?

還得有三書一證一表和消防驗收

大足的劉先生等人高高興興去收房，卻沒拿到合同約定的兩書一證，為此納悶不已：“只拿到鑰匙，這能算收房嗎?”近日，經過重慶市大足區人民法院調解，開發商自知理虧，只得支付逾期交房違約金11萬餘元。

2010年5月，劉先生等人先後同當地某開發商簽訂商品房買賣合同，合同約定當年底交房並書面通知，驗收交房時開發商應提供《新建商品房質量保證書》、《新建商品房使用説明書》、《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》(簡稱兩書一證)，如果開發商不能按期交房，將按日支付已交房款萬分之一的違約金。

到了交房時間，開發商僅通知購房户到物管處領取了交房鑰匙，並未發出書面通知和簽署商品房交接單，也未向購房户出示兩書一證。這讓劉先生等人納悶不已。

2011年5月30日，開發商才提供了兩書一證。劉先生等14名購房户認為，開發商晚了5個月交出兩書一證，屬於逾期交房，2013年初向大足區法院起訴，要求開發商支付違約金。開發商卻認為，2010年底通知購房人領取新房鑰匙時，他們並未提出異議，這是對交房條件的認可。這是一種事實的交付行為，不存在逾期交房。

沒有按期提供兩書一證，也算逾期交房。法官調解後，該系列案件當庭裁判，開發商支付這14名購房户逾期交房違約金111240元，並當庭兑現。

接房要看三書一證一表

根據國務院頒佈的《城市房地產開發經營管理條例》規定，如今購房者接房時一定要查看三書一證一表，齊全後才能接房。

三書是指《住宅質量保證書》、《住宅使用説明書》、《建築工程質量認定書》。一證是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。一表是指《竣工驗收備案表》。

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍的承諾;《住宅使用説明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標;《建築工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證;《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產項目通過有關部門綜合驗收憑證;《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料。

另外，根據《消防法》，樓房必須經過消防驗收，才能交付使用。

二、 樓房長胖長高 遭罰款後還賠業主嗎?

嚴重超規不能排除開發商的民事責任

很多購房者認為，接房完成後就可以安心入住了。其實，接房後也可能會遇到問題。江北區某樓盤規劃建設2.7萬平方米，最終卻建成3.4萬平方米，業主接房後以小區環境、生活舒適度、房屋價值降低為由，向開發商索賠。日前，重慶市第一中級人民法院判開發商賠償業主損失近萬元。

2011年4月11日，黃某在江北區購房了一套商品房。根據規劃部門的審批，該小區規劃許可面積為27000餘平方米。然而，開發商在建設過程中，不但增加了樓層，還增加各樓層面積，最終使該小區建築面積達到34000餘平方米，超出審批近7000平方米。當地建委查出開發商違規後，對其罰款745萬元。

2012年底，業主黃某將開發商告上法庭，要求開發商就違規超建行為給業主造成的損失進行賠償。開發商卻表示，違規超建已經受到行政處罰，就不該對業主承擔民事責任。

一審法院審理後認為，開發商違規超建行為在被行政處罰之後，是否還需對業主承擔民事責任，司法實踐中存在一定的分歧。具體到本案而言，開發商違規超建面積近7000平方米，佔規劃許可面積的近四分之一，屬於嚴重超規模建設，對業主居住環境和舒適度造成的損害是客觀存在的。本案中，行政處罰並不排除開發商的民事責任。據此，一審法院判決開發商賠償業主黃某9700餘元。開發商不服，2013年7月上訴。重慶一中院日前維持原判。