沒辦過户房屋買賣合同是否有效

買的二手房如果不辦理過户的話就很難説這個房子是屬於自己所有的，畢竟在我國對房產的所有權歸屬是採取的登記主義。那對於沒辦過户的房屋，此時當事人簽訂了房屋買賣合同的，那麼該合同是否有效呢？我們一起在下文中進行了解。

一、沒辦過户房屋買賣合同是否有效

我國《城市房地產管理法》第38條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不能轉讓。此僅屬行政管理性規定，而非強制性效力性規定，未領取權屬證書的房地產無法辦理交易過户，但未辦過户並不必然導致買賣合同無效。

最高人民法院《關於貫徹執行民事政策若干問題的意見》第56條規定：買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關係有效，但應着其補辦房屋買賣手續。《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力

二、房屋買賣合同無效的情形

1、房地產分離出賣，合同無效。

由於房屋是建築在土地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣於不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

3、侵犯優先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、單位違反規定購房，合同無效。

機關團體、部隊、企事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上民政部門批准。

5、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應當本着按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私有房評價標準議定價格，於房屋所在地房管機關同意後才能成交。買賣合同生效後，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交後發現內在質量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。

到底在沒辦過户的情況下，當事人簽訂了書面的房屋買賣合同的，這樣的房屋買賣合同是否還有效呢？這需要區分不同的情況，分析處理。換言之，在這種情況下，也不是必然導致房屋買賣合同無效。而要是在這方面產生了什麼糾紛的話，建議當事人可以委託專業的律師來幫助進行處理。