買賣不破租賃物權法有什麼規定？

一、買賣不破租賃物權法有什麼規定?

1、《合同法》第二百二十九條:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。

2、我國《物權法》第一百九十條規定:“訂立抵押前抵押財產已經出租的，原租賃關係不受影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已經登記的抵押權。”

3、最高人民法院《關於貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(施行)第119條第2款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣，贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”

4、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定，“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同。”

二、突破買賣不破租賃的司法解釋。

1、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

2、最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”

3、《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利的繼續存在於拍賣財產上，對在先的物權及其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。”

4、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條：出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條：當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

三、優先購買權的司法解釋。

1、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋[2009]11號)第二十一條：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。

2、《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(法釋[2004]16號)第十四條: “人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人於拍賣日到場。優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。”

3、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用律幹問題的解釋》第二十四條：具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優先購買權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續

根據我國的相關法律規定，租賃權和抵押權相比如果是在租賃之前就已經將房屋抵押出去的話，那麼當房屋需要被收走的時候，將自動解除租賃關係。但是如果是在出租之後抵押的房屋，那麼原租賃關係是不受抵押權所影響的。