怎麼認定商品房預售合同的效力

房地產開發商取得了預售資格後，可以將尚未修建好的期房進行出售，此時簽訂的是一份商品房預售合同。那麼大家知道這個商品房預售合同的效力是怎樣的嗎？本站小編將在下文中為您做詳細解答。

1、未取得商品房預售許可證的，預售合同無效。但是起訴或申請仲裁前已取的，有效。

根據《城市房地產管理法》第四十四條規定，預售許可證是商品房預售合同簽訂的法定前提條件，沒有取得預售許可證簽訂商品房預售合同，違反法律的強制性規定，合同無效。但是，開發商符合條件可以取得預售許可證，只是在簽訂合同時預售許可證未獲得，在仲裁或者起訴前，獲得預售許可證的，為保證交易的穩定性以及尊重合同當事人簽訂合同時的意思表示，預售合同應當認定有效。

2、房地產開發企業就商品房規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，即使是銷售廣告和宣傳資料中的內容，未在合同中體現，也應視為合同中的一部分，對雙方當事人具有合同效力。

3、未訂立合同前的定金,因一方當事人原因未訂立合同的,按定金規則處理。如果是不可歸責於雙方的原因造成合同不能簽定，返還定金。

商品房預售過程中，出賣人往往在簽訂合同之前要求買受人交納一定數額的定金，以確定買受人確實將購買房屋，並由出賣人將為其預留選中的房屋。這時，儘管預售商品房合同尚未簽訂，但是，定金手續已經辦理，此時，定金條款有效，應當按照定金規則處理，即買受人違約不簽訂購房合同的，出賣人不返還定金，出賣人不信守合同，將房屋賣給他人的，買受人有權請求雙倍返還定金。如果不屬於出賣人或者買受人的原因造成購房合同不能簽訂的，例如，政府將出賣人開發的房屋整體收購用作公共事業的，那麼，這時，出賣人應當返還收取購買者的定金。

4、商品房預購協議符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，並且出賣人已經按照約定收受房款的，認定該協議為有效的房屋買賣合同。

5、未辦理備案登記，合同不因此無效。但當事人約定備案登記為生效條件的，從其約定。

商品房預售合同辦理備案登記手續，其目的在於防止出賣人一房幾賣。法律設定商品房預售登記制度並未作為合同生效要件。因此，一方以商品房預售合同未經登記備案主張合同無效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同雙方當事人可以約定合同生效要件，如果當事人在合同中約定備案登記為合同生效條件的，從其約定。合同約定了辦理備案登記手續為合同生效要件，但是，合同生效前，買受人已經交付購房款，出賣人接受購房款;或者出賣人交付房屋，買受人接受房屋已經入住的，根據《合同法》的規定，儘管合同的生效條件尚未達到，但是，雙方以其行為履行了合同主要義務的，視為雙方對合同條款的變更，該預售合同有效。

6、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立買賣合同，即使房屋已交付第三人使用，該合同也無效。

根據《合同法》規定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。因此，出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買賣合同，即便房屋已經交付第三人使用，由於該合同侵害了原買受人的合法權益，該合同依然無效。應當返還房屋。應當注意的是，必須是出賣人和第三人的惡意串通，如果第三人屬於善意取得，則不適用本規則。

7、由於出賣人未告知買受人將房屋低押給第三人或者合同訂立後，出賣人又將房屋出賣給第三人，致使合同目的已無法實現的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。出賣人未告知買受人房屋抵押事實，系欺詐行為;賣房後，又將同一房屋賣給第三人，不能履行合同主要義務—交房。這兩種情況均符合《合同法》規定的解除合同的法定條件，因此，買受人有權請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。為了對出賣人給予足夠的懲罰，最高法院司法解釋規定，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。

本站小編就為大家整理到此。期房與現房相比，雖然價格比較便宜，但是購房者需要承擔的法律風險也是比較多，因此購房者一定要慎重選擇是否購買期房。要是你對此還有疑問的話，可以直接來電諮詢我們本站的在線律師。