租房無效合同的認定及處理是什麼？

一、租房無效合同的認定及處理是什麼

(一)租房無效合同的認定

在最高人民法院公佈《房屋租賃解釋》前，實踐中對於房屋租賃合同無效的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統一性。

《房屋租賃解釋》限定了無效合同的範圍，僅將違法建築物租賃合同、轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。同時，允許當事人在一審法庭辯論終結前採取補救措施，最大限度地維護合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋佔有使用費，一般參照合同約定的租金標準。

在違法建築物範圍的認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，超過批准使用期限的臨時建築為違法建築。

因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應當嚴格審查出租人是否為建築物的合法權利人，建築物是否為合法建築。

(二)租房無效合同的處理

1、過錯方應當賠償損失

如果造成租房合同無效的過錯方，還應當賠償對方所造成的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，即所對應的經濟賠償。

2、合同無效裝修糾紛的處理

若是房客或房東請求賠償因合同無效受到的損失，在無效合同執行期間，即房客經房東同意對房屋裝飾裝修，而在租房合同無效時，房東同意利用這些房屋裝飾的，可折價歸房東所有;若是不同意利用的，可由房客拆除，值得注意的是，在拆除過程當中應注意將房屋恢復原狀。

但是房客未經房東同意裝飾裝修，由房客承擔相應的經濟損失。房客與房東在執行無效合同期間的爭議，若是雙方協調不成，可以直接通過法律渠道去解決相關事宜。

二、租賃合同無效房屋使用費怎麼辦

我國《民法典》的司法解釋第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，人民法院應當支持。這裏説的是，房屋租賃合同無效已經確認了，承租人一方要騰房，這沒有問題，但承租人已經使用了這麼長時間的房子，光靠騰出房子是無法輕易恢復原狀的。

上述司法解釋規定，儘管合同是無效的，但是使用了租賃房屋，不要求交租金，但要交房屋使用費。司法解釋這樣規定，是出於對出租人佔有利益的保護，對租賃合同無效採用的是折價補償的方式，是公平的、合理的。合同無效的法律後果，是雙方返還依據無效合同而取得的對方的財產，合同法沒有規定要給予使用費。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費，就不公平。

房屋使用費用按什麼標準來算，司法解釋規定，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，法院一般應予支持。那就是説，房屋使用費的標準相當於租金的標準。這樣做的原因，在於避免不必要的評估對當事人增加負擔，因而為之。

對此，完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當低於租金標準，最高也不應超過約定的租金。這就體現了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同後果應當有所區別。

綜上所述，認定租房無效合同的依據就在於其中是否存在違反法律法規的事項以及是否缺少相關的法律要件，對於被認定為無效的租房合同，應當根據法律條文所規定的情形依法進行處理。