物業服務糾紛問答
1、物業服務企業收取的物業費有幾種定價形式?物業服務收費包括哪些?
物業服務收費，是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區物業管理區域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護管理區域內的環境衞生和秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
根據《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》，物業服務收費根據物業服務內容的性質和不同特點，分別實行政府指導價和市場調節價。住宅小區物業服務收費中的物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。非住宅的物業服務費、別墅(含獨棟、雙拼、聯排、疊加)和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委託開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。
物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定税費和物業服務企業的利潤。
物業服務成本構成一般包括以下部分：
(一)服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業管理區域清潔衞生、綠化養護、秩序維護費用;
(四)物業服務企業辦公費用;
(五)物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊;
(六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(七)經業主或業主委員會同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規定的，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
2、小區內樓房下面的架空層屬於誰所有?物業公司是否有權出租、使用?
樓房下面的架空層與整棟樓房屬於不可分割的整體，架空層由樑柱構成，負責承載整棟大樓的作用，屬於建築物的承重結構。業主購買了樓內的單元房，與之不可分的架空層屬於全體業主所有，物業公司無權處置。
3、小區內的地下車庫是否屬於物業的共用部位?
關於這個問題，有以下三種情況：
A.地下車庫已有開發商辦理了產權證，產權就是屬於開發商所有。開發商有權自由處分。
B.如果沒有辦理產權證，就看地下車庫有沒有被計算入公攤的建築面積。如果被計算進去了，應歸全體業主共有;如果沒有，應歸開發商所有。
C.如果地下車庫屬於人防工程，則產權屬於國家，但收益遵循“誰投資，誰受益”的原則。
4、小區內的健身器材致人損害，物業公司應承擔什麼樣的賠償責任?
小區內的健身器材屬於共用設施，物業公司對此負有維修養護的責任。若健身器材本身已損壞，物業公司沒有及時維修，則物業公司應承擔相應的法律責任。如果是使用者自己使用不當或第三人有過錯，則使用者或第三人應承擔部分法律責任。受害人可以選擇追究物業公司的違約責任也可以選擇追究第三人的侵權責任，若物業公司盡到了維修養護職責，則不承擔賠償責任。
5、業主停放在車位的車輛被盜、被劃，物業公司要賠償嗎?
發生這種情況，關鍵要看雙方是否形成了對車輛的保管合同關係。如果業主與物業公司簽訂了保管合同，物業公司收取了車輛保管費，物業公司應依據合同約定或法律規定承擔法律責任。如果業主僅是繳納車輛停車費，且物業公司盡到了安保職責，沒有故意或重大過失，則不承擔賠償責任。停車費是物業公司為業主提供車位而收取的管理費或使用費，法律是允許物業公司收取停車費的。《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》第二十三條規定：住宅小區內符合規劃配置要求的共用車位、車庫(含地下、地面)、地面停車場由物業服務企業人員提供管理服務的，按規定標準可以收取停放服務費。業主對車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。
6、業主家的玻璃或其他物件墜落，砸傷他人，物業公司要承擔責任嗎?
《民法通則》第126條規定：“建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脱落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”如果墜落物件是某業主家的，該業主屬於所有人和管理人，應由業主承擔賠償責任。如果物件屬於共用部位上的附屬設施，物業公司作為物業的管理者和維護者，有責任發生並消除這種隱患，進行維修或更換，應由物業公司承擔賠償責任。
7、業主房屋被盜，受到財產損害或在屋內受到人身損害，物業公司是否應承擔賠償責任?
關鍵要看物業公司是否盡到了物業服務合同中的安保義務。如果沒有盡到，則應承擔相應的法律責任，但是賠償責任範圍並不是業主的全部損失，因為犯罪分子是直接加害人，主要損失由犯罪分子承擔。物業公司在其能夠防止或制止損害的範圍內承擔補充賠償責任。
8、業主在窗台、陽台外搭建防盜窗或其他架台，相鄰業主感到不安全，物業公司沒有執法權不能強拆，該如何行使管理職責?
《物業管理條例》第46條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門(可以是居委會、街道、派出所等)在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
9、物業公司提供的服務達不到合同要求，業主或業委會如何維權?
如果大多數業主對物業公司的服務不滿意，業委會有三種方式保護全體業主的合法權益，第一、及時與物業公司溝通，以便物業公司發現不足，進而提高服務質量;第二、業委會召集業主大會，通過業主大會決定是否解除物業服務合同;如果物業公司提供的服務侵害了業主的合法權益造成損失，業委會或業主可以起訴物業公司要求賠償。
10、房屋質量令業主不滿意，諸如地面、牆面有裂紋，樓頂或衞生間滲水等，而開發商又怠於履行維修義務，業主以拒交物業費的方式維權，有沒有法律依據?
開發商和物業公司屬於不同的企業法人，與之相對應的房屋買賣和物業管理是兩個不同的法律關係，不能混為一談。業主按照物業服務合同約定按時交納物業費用不能因為應由開發商承擔的責任而拒絕交納，房屋質量問題業主可以採用法律途徑解決。
11、物業服務合同是業委會和物業公司簽訂，業主能否以自己並未在合同上簽字為由拒交物業費?
《物權法》第78條、《物業管理條例》第12條第4款都規定“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。”因此，只要業主大會的決定符合法律規定，遵循議事規則，就對全體業主具有拘束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。所以，業主以此拒交物業費無法律依據，物業公司可以起訴。
12、部分業主以物業服務不達標，存在瑕疵而拒交物業費，合法嗎?
不合法。業主與物業公司之間是一種物業服務合同關係，如果物業公司沒有按照合同約定嚴格履行，業主可以依法追究違約責任，要求繼續履行、賠償損失等。物業公司服務質量不達標通常屬於一般違約，而非完全不履行，因此業主不能以拒交物業費的形式錯誤的行使抗辯權。同時，物業服務具有公共性，服務對象是整個物業和全體業主，個別業主不繳納物業費也是對大多數業主利益的侵害。物業公司的服務質量不能由個別業主評判，因為對這種服務的感知帶有一定的個人主觀因素。
