非法轉租合同效力如何認定

許多人因為對相關法律的不瞭解，認為自己承租來的房屋是可以在租賃期限內任意轉租的。在沒有得到原房主同意時，這種行為是非法的，所籤的租房合同也是非法轉租合同。那麼法律上對非法轉租合同效力如何認定呢?下面本站小編就為您詳細介紹。

一、非法轉租合同效力如何認定

所謂房屋轉租是指在事先存在一個合法有效的租賃合同的情況下，承租人把承租的房屋再次租賃給給第三人的行為，該第三人稱為次承租人。

非法轉租發生以下法律效果：

第一，出租人與承租人之間的關係。承租人轉租為嚴重的違約行為，出租人有權解除合同，同時可以請求損害賠償。

第二，承租人與次承租人之間的關係。雙方之間的租賃合同有效，承租人負有使次承租人取得對租賃物使用收益的義務。

第三，出租人與次承租人的關係。次承租人的租賃權不能對抗出租人。出租人終止租賃關係時，出租人可以直接向次承租人請求返還租賃物。

對轉租的法律規定各國主要有兩種立法模式。一是限制主義。如德國民法典規定承租人非經出租人同意，不得以租賃物之使用收益委於第三人。尤其不得將物轉租;一種是放任主義。如法國民法典規定，承租人有轉租的權利，但租賃契約有禁止約定除外。根據合同法我國系採限制主義。

對未經出租人同意的轉租，依合同法規定出租人可以解除合同，但對於承租人與次承租人之間的租賃合同是否當然無效並未明確。審判實踐中，存在着大量因非法轉租引起的糾紛。解決此問題的分歧有助於實踐中對非法轉租的準確理解與運用。

在未徵得原房屋所有權人同意的前提下的房屋租賃，承租人擅自轉租所訂立的轉租合同的效力主要有三種觀點：

1、無效。我國《民法典》(2021.1.1生效)第七百一十六條：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。

我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規定，未徵得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，並處以罰款。從以上規定可以看出轉租須經出租人同意，既然承租人進行轉租的行為未經出租人同意其性質顯然屬非法轉租，則轉租合同當然無效。

2、效力待定。無權處分行為屬效力待定行為。承租人擅自將佔有、使用權轉讓他人，實際是非法處分他人財產所有權權能的行為亦屬無權處分，是效力待定行為。關於無權處分的處理，如果出租人事後追認，則轉租合同有效，如果出租人不追認，則轉租合同應當解除。

3、有效。租賃合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立。出租人無權要求解除轉租合同。因為租賃合同和轉租合同是兩個不同的法律關係，基於合同相對性原理，出租人無權直接要求解除承租人和次承租人之間的轉租合同。我國《民法典》第716條的規定，並未規定未經出租人同意轉租無效，該條款僅賦予了出租人在未經其同意下的對原合同的解除權。

從上文中我們可以得知，法律上對非法轉租合同的效力並沒有一個明確的態度，有人認為有效，有人認為效力待定，有人認為無效。面對這三種截然不同的情況，小編想告訴大家，一般來講非法轉租肯定存在一定的法律風險，希望大家在租賃房屋的時候一定多瞭解房屋情況，慎重選擇。本站有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時諮詢。