房產律師——出資購房登記親屬名下，登記人也有出資，是否構成借名買房
(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
陳某君向本院提出訴訟請求：1、確認位於北京市海淀區S號房屋歸陳某君所有；2、被告將北京市海淀區S號房屋所有權登記轉移至原告名下；3、本案訴訟費用由被告負擔。
事實和理由：2010年1月22日，原告陳某君與第三人趙某潔登記結婚，被告孫某芳系第三人趙某潔之母。為了改善居住環境及方便第三人上班，原告決定購買北京市海淀區S號房屋（訴爭房屋）。因原告當時受北京的限購政策限制，故與被告協商暫借被告名義購買訴爭房屋，被告同意房屋登記在其名下。2016年3月16日，原告以被告名義與訴爭房屋原所有權人劉某、北京某中介公司就購買訴爭房屋簽訂了《房屋買賣合同》，約定房款為939萬元，分期支付。2016年8月，原告支付完畢所有購房款並辦理了物業交割。
前述具體簽約、付款等事宜均由第三人趙某潔代為辦理。另外，購房款及購房過程中產生的其他稅費的資金來源均為原告婚前財產及對外借款，且交房後，原告與第三人一直居住在此。現訴爭房屋因借名買房約定而登記在被告名下，但因被告僅僅是訴爭房屋登記的“出名人”，訴爭房屋的實際所有權人應為原告。原告與被告協商，但被告遲遲不配合原告確認訴爭房屋的權屬，故原告不得不提起訴訟。
被告辯稱
孫某芳辯稱，我不同意原告全部訴訟請求，請求法院予以駁回。第一，原被告之間並未達成任何借名買房的合同或口頭協議，故不應按照借名買房認定房屋權屬。第二，原告所述與事實不符，原告並沒有相應出資情況，聲稱的出資屬於婚前財產和對外借款沒有相應依據，即便有，也與本案的權屬爭議無關。房屋購買後，辦理房屋交割手續並作為房屋所有權人，被告一直在訴爭房屋中居住。
趙某潔述稱，我們在北京沒有購房資格，我父母在北京也沒有住房，且需要幫助我照顧孩子，我和陳某君商量讓我父母在北京購買一處住房。我們是共同出資買房，登記我母親名下，陳某君都沒有提出借我母親名義買房。從來沒有明確約定房屋登記在我母親名下而歸陳某君所有。關於購房款，我母親與我均進行了部分出資，房屋由我母親一直居住使用，房屋所有權人應當是我母親。
法院查明
陳某君與趙某潔系夫妻，於2010年1月22日登記結婚。孫某芳為趙某潔之母。
2016年3月16日，趙某潔代孫某芳與劉某、北京某中介公司（以下簡稱某中介公司）簽訂《買賣定金協議書》，約定劉某賢將北京市海淀區S號房屋（以下簡稱訴爭房屋）出售給孫某芳，趙某潔代孫某芳支付定金10萬元。同日，趙某潔代孫某芳與劉某、某中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定孫某芳以939萬元購買劉某賢所有的訴爭房屋。後孫某芳取得了訴爭房屋的房屋所有權證書，現房屋所有權證書由孫某芳持有。
就借名買房的事實，陳某君申請證人周某、高某出庭作證，周某系陳某君之母。周某證明訴爭房屋在購買時陳某君、趙某潔均沒有購房資格，故以孫某芳的名義購買，選中訴爭房屋並決定購買是周某和趙某潔一起去的，孫某芳除了過戶當天參加了，其他過程均未參與。支付購房的第一筆定金10萬元亦是周某分幾次支付，購房款大部分都是周某出資或借款，小部分是陳某君、趙某潔出資。
證人高某系北京某中介公司職員。高某證明他接待趙某潔、周某購房，二人購房的目的主要是為了趙某潔上班近、陳某君坐地鐵方便。其讓店員帶著二人看房源，選中訴爭房屋後其參與談判、斡旋及從簽約至過戶的整個過程。在此過程中，他只有過戶當天見到了孫某芳本人。當時他問過購房寫誰的名字，趙某潔或周某稱陳某君、趙某潔夫妻名下有房，沒有購房資格，趙某潔母親孫某芳有購房資格，所以寫她的名字。
對於訴爭房屋939萬元購房款的出資情況，陳某君、孫某芳和趙某潔分別提交了相關證據。通過各方提供的證據及本院查明，在全部購房款939萬元中，孫某芳出資70萬元（後陳某君、趙某潔償還251500元，尚欠448500元未還），陳某君、趙某潔共同出資150萬元，向周某剛借款100萬元（尚未償還），向C公司借款275萬元（已償還），向周某峰借款130萬元（已償還），陳某君出售個人婚前購買的房屋出資202萬元，周某支付定金10萬元及交割保證金2萬元（已償還）。
本案審理中，孫某芳之夫趙先生向本院提交書面宣告，稱其本人不再對訴爭房屋應享有的權利另行主張，相關權利概由其妻孫某芳行使、享有。
陳某君提交證據證明其出售了其婚前購買的兩套房屋，並主張上述售房款除購買訴爭房屋時支付了部分房款外，其他款項用於償還購房時的借款。同時，以趙某潔名義購買了河北省F室房屋（以下簡稱F室房屋），後2016年由周某作為代理人以125萬元將上述房屋出售。本案中，各方當事人對於售房款125萬元中的80萬元用於償還購買訴爭房屋的借款、25萬元給付孫某芳、其餘款項用於訴爭房屋的裝修均無異議。
陳某君稱房屋所有權證書一直由趙某潔保管。訴爭房屋交付並裝修後，陳某君稱訴爭房屋由其夫婦二人居住，趙某潔稱其父母自2017年開始就和她和陳某君在訴爭房屋中共同生活居住，孫某芳一直都在，趙某潔之父有時回老家辦事。2018年5月11日，陳某君與趙某潔的孩子出生。後因陳某君、趙某潔二人產生矛盾，陳某君搬出居住。對於搬離時間，陳某君稱其於2019年6月12日搬出居住，趙某潔稱2018年底陳某君就搬走了，2019年2月至6月陳某君搬回居住後又搬走。
裁判結果
孫某芳於本判決生效後15日內將北京市海淀區S號房屋所有權登記轉移至陳某君名下；
房產律師靳雙權點評
借名買房是指當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，由借名人實際享有房屋權益。本案中，陳某君主張其與孫某芳之間存在借名買房的合意，請求法院確認其系訴爭房屋的實際權利人並要求孫某芳將訴爭房屋轉移登記至其名下。當事人對自己所主張的事實，應當提供證據加以證明，未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，應當承擔舉證不能的法律後果。
陳某君主張其與孫某芳之間存在借名買房的合意，但因雙方並未就借名買房簽訂書面協議，同時，孫某芳及第三人趙某潔均予以否認，故對於雙方是否存在借名買房的關係，需結合雙方之間是否存在借名買房的合意、購房款項的支付、房屋的使用以及相關合同、證件等資料原件的持有情況綜合判定。
就雙方是否存在借名買房的合議，根據陳某君提供的證人的證言內容，可以證明當時在選房時，出面選房的趙某潔和周某表示購房的目的是要方便趙某潔上班，同時表示陳某君、趙某潔都沒有購房資格，故把房屋購房人登記為有購房資格的孫某芳。且除了房屋過戶當日，整個選房、協商、購房過程，孫某芳均未出面。
就購房款項的支付，在939萬元的購房款中，孫某芳作為房屋所有權人，僅出資70萬元，之後陳某君、趙某潔還償還給孫某芳25萬餘元。對於訴爭房屋的使用情況，在選房時，即為方便趙某潔上班方便，購房後陳某君、趙某潔及孩子在所購房屋內居住，孫某芳夫婦雖也在訴爭房屋中居住，但應系與女兒、女婿一家共同生活居住。對於房屋所有權證書的持有，房屋所有權證書一直放在訴爭房屋內，現因陳某君搬出居住，陳某君無法持有房屋所有權證書，孫某芳持有房屋所有權證書。
結合上述幾方面查明的上述事實，購買訴爭房屋應不是孫某芳的本意。其一，孫某芳自己購房，確未親自參與。雖孫某芳與趙某潔系母女關係，孫某芳委託女兒趙某潔代為辦理購房事宜尚在情理之中，但作為孫某芳的親家、陳某君之母的周某從開始選房到簽約及支付定金、籌措購房款都全程參與，而孫某芳並未提供其授權周某代為辦理購房事宜的事實。
其二，孫某芳自己購房，應由孫某芳承擔支付購房款的義務。即便孫某芳支付購房款的能力有限，需由女兒、女婿出資幫助或對外借款，但作為購房人，孫某芳應支付大部分購房款。而本案中，孫某芳自己只負擔了939萬元購房款中的70萬元，顯然其並不具備購買房屋的能力。
其三，孫某芳購房，其他人出資幫助或借款於她，其應在具備能力後償還他人借款。而本案中她非但沒有償還借款，還接受了由陳某君、趙某潔償還給其的25萬餘元，對於所購房屋，孫某芳的直接出資不到房屋價款的二十分之一。上述情形都明顯不符常理。
其四，在陳某君、趙某潔、周某等人均不具備購房資格的情形下，將具備購房資格的家人孫某芳列為購房人，是當時能為陳某君、趙某潔再行購房的合理選擇。且親屬間借名買房，沒有簽署書面協議亦屬合理。
綜上所述，可以認定雙方存在借名買房關係，即訴爭房屋應系陳某君、趙某潔另行購買房屋時因不具備購房資格，故借用孫某芳的名義購買。現陳某君要求確認訴爭房屋歸其所有，沒有法律依據，對其該項訴訟請求法院無法支援，但陳某君要求被告孫某芳將訴爭房屋所有權轉移登記至其名下的訴訟請求，符合法律規定，法院予以支援。需要指出的是，上述房屋登記雖轉移至陳某君名下，亦屬於陳某君、趙某潔的夫妻共同財產。
