什麼時候購房者可以解除預售合同

一、什麼時候購房者可以解除預售合同

在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預售合同：

1、發展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內都不能交樓，購房者無法入住，嚴重損害訂約目的，應依法解約。

2、發展商貨不對板，所交付的房屋樓層與原約定嚴重不符，此時可予解除合同。但對於朝向有所變更，應視情況而定。如改變的朝向更有利於居住，通風采光更好，則合同目的尚可達到，不足以構成根本違約，可通過違約金給付等手段加以調整，不宜解約。對於發展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超過原約定面積3%的，視為嚴重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實際出發也不宜再解除。可通過調解，讓開發商承擔責任，對少面積則退還價款，多面積則由發展商主動放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的，應視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調整購房款項加以解決。對於交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑑於裝修是房屋的附合物，並非房屋主體，裝修不符可通過評估後予以補償，以給付違約金方式調整，不宜解除合同。

3、房屋質量存在問題，應視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業主損失，不應僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對於房屋存在嚴重質量問題，將足以影響居住者的人身安全，經有權鑑定機關確認後，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。

4、發展商以提供銀行按揭為優惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣後又無法辦妥按揭手續提供貸款。此時鑑於按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權，其無過錯，故應視為合同目的不能達到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應解除合同，應給購房者一定寬限期來緩解資金困難。

5、對於購房者主張開發商所建房屋環境與廣告宣傳不符而要求解約的，應區分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應視為對環境的感性宣傳，無實際約束力，不應因此予以解約;如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內有名校”等等，則如未符合，一般情況只應視為違約，不應解除合同，因合同的居住目的尚能達到;但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內容吸引，有強烈意願要求滿足廣告要約的內容，此時應視為合同目的不能達到，對此種情況可以解除合同。

二、購房合同解除按揭怎麼處理

鑑於購房合同與按揭合同是聯絡緊密的相互獨立的合同，在購房合同解除後，按揭合同並非必然解除，而應充分尊重當事人的意願。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同，則不應解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔保，並無嚴重違約也不應解除合同。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應分情況考慮：

1、如銀行是發展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發商關係緊密，其有監管款項用途之責，現合同目的不能實現，可認為銀行違反了對合同項下的實質內容的嚴格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴重違約，且此時購房人有嚴重對抗情緒，繼續履行合同已無實際意義，可判決解約。

2、如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發商無緊密聯絡，現借款已履行完畢，借款合同目的已達到，因按揭銀行無過錯，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應尊重守約方意願，不應解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同，則應尊重當事人協商一致的意願，可一併解除按揭合同。

3、如果事先合同有約定，解除按揭合同需經銀行同意，則應尊重約定，一般不應予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎的嚴重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。

某些情況下因開發商的原因購房者的利益遭到重大損害時，購房者可解除預售合同。現實生活中因購房者解除預售合同所引發的購房糾紛有不少，而由於購房者與開發商之間地位差異，很多購房者的合法權益不能有效實現，這種情況下建議可以委託專業的律師來提供幫助。