房產債權債務的轉讓

（一）必須是合法有效的債權且不得違背社會公共利益：

債權的有效存在是債權轉讓的前提。以無效的債權轉讓他人，或者以已經消滅的債權轉讓他人，是轉讓的標的不能。這種限制性規定的意義在於防止受讓人、國家、集體利益受損。

（二）轉讓不得改變債權的主要內容：

債權作為法鎖的觀念雖已消失，但債權轉讓只是主體上的變更，如果存在債的主要內容變更，則發生新的合同關係，而不屬於轉讓性質。債的內容變更包括種類、數量、標的物品質規格、債的性質、期限、履行地和履行方式、結算方式、違約責任等等方面。債的非主要內容變更不會影響法律關係。但債的種類、標的物品質規格、債的性質等主要內容變更後，與原債不再具備同一性。如經對方承諾，則成立新合同，已不屬於債權轉讓的範疇。舉例説明之。某甲與某乙簽定了購買鋼材的合同，某乙的權利是取得鋼材，義務是給付鋼材款。

（三）債權的轉讓人與受讓人必須達成債權轉讓的協議：

債權轉讓是一種處分行為，必須符合民事行為的生效條件。轉讓人主體必須符合資格，即具有處分能力，是完全的民事行為能力人。雙方的意思表示必須真實，不是真實的意思表示，債權轉讓無效。如果一方當事人欺詐、脅迫或乘人之危，轉讓無效。合同被撤銷後，受讓人已接受債務人清償的，應作為不當得利返還原債權人。

（四）轉讓的債權必須具有可轉讓性：

根據債的有關原理，某些合同是不可讓渡的，其債權也應不可轉讓。一種是基於個人信任關係而發生的債權、以特定身份關係為繼承的債權、不作為的債權、因繼承發生的遺產給付請求權。第二種為屬於從權利的債權。從權利隨主權利的移轉而移轉，若將從權利和主權利分開單獨轉讓，則為性質上所不允許。比如保證債權為擔保主債權而存在，若與主債權分離，其擔保性質自然喪失，所以不得單獨轉讓。第三種是依合同當事人約定不得轉讓的債權。按照當事人意思自治原則，當事人對債權轉讓的禁止可以在合同中約定，也可以在合同訂立之後另行約定，但必須在債權尚未轉讓之前作出，否則轉讓有效。第四種是依法律規定不得轉讓的債權。

（五）債權的轉讓必須通知債務人：

各國民法對債權的轉讓是否須經債務人同意或通知債務人存在不同的主張。一種是自由主義。德國民法典主張債權原則上可以自由轉讓，不以取得債務人同意或通知為必要要件。美國法實際也是承認合同權利的轉讓無須經過債務人的同意。另一種是通知主義。法國民法典、日本民法典主張債權轉讓以通知債務人或經債務人承諾為必要。第三種是債務人同意主義。《民法通則》第91條規定，合同一方將合同的權利和義務全部和部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意。這種規定是計劃經濟的產物，過於嚴格，不利於商品交換的發展。而《合同法》第80條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人，未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。”兩種立法有所衝突。實踐中如採用債務人同意主義不利於交易便利，如採用自由主義又不利於交易安全。因此，合同法確定的通知主義既承認了債權轉讓是債權人的處分行為，為債權人的自由處分提供了便利和保護，又保護了債務人不因債權人將債權轉讓於他人而蒙受不測之損害。“因債務人向誰清償債務於他並無多大關係。如果因轉讓而使債務人履行費用增加，則原債權人應當承擔。”

（六）債權轉讓必須遵守一定程序和手續：

依照《民法通則》第91條規定，如果系法律規定應由國家批准的合同，其債權轉讓須經原批准機關批准。《合同法》第87條也規定：“法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務應當辦理批准、登記等手續的，依照其規定。”也就是説，一般合同的成立是當事人自願原則，但對於法律規定應由國家批准的合同，不得隨意轉讓，未經原批准機關批准轉讓無效。

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