回遷安置房税收政策都包括什麼內容？
在我們國家城鎮建設是越來越多，那麼遠就會涉及到拆遷房的改建，對於房主來説他們主要關心回遷安置房税收政策都包括什麼內容？根據我們國家的法律規定，如果涉及到回遷的話開發商是要給房主一定的賠償的。具體的我們一起通過下面來了解。
根據國家的法律規定，回遷房的房主應該得到開發商的賠償，如果不是現金賠償，可以得到相應的房產。
回遷安置房的特點：
1.户型等自然情況的不確定性。一般來説，回遷的房子多為點式高層建築，高層房屋相對多層房屋的得房率較低，所以房屋的使用面積會比期待的小;高層房屋一般為了滿足多户設計的需要，所以户型往往不夠理想;如果是一梯多户的話，想找南向或南北向會非常困難。為了滿足回遷的需要，樓房很可能會建造的比較密集，那麼中低樓層的採光可能會有問題。
2.房屋建成後要經過搖號選擇房屋。面對眾多動遷户，能否挑到中意的房屋真的要靠運氣。
3.等待的時間太長。回遷安置的時間都很長，一般要三年。俗語説“計劃沒有變化快”，在漫長的等待中，會有很多想不到的事情發生，比如價格波動，延期安置等。
4.前段時間上海“蓮花河畔景苑”倒塌事件，使很多人開始關注房屋的質量問題。
5.一些不良開發商會用超建達到“以最少的資源安置最多動遷户”的目的。所以在安置房中常見到“超建”房，而此類房屋在辦理產權證時會出現問題，要麼辦不了，要麼等很長時間。
6.回遷安置房不會建在小區內的中心位置，有時還會單獨蓋幾棟樓來安置回遷户，這對住户的出行、購物等都帶來了不便。
7.另一方面，當拆遷人在安置時達不到動遷協議的約定時，折遷人能否按約定承擔賠償責任也是需要注意的。
回遷安置房的税收政策
一、營業税
1、總局公行2014年2號：納税人以自己名義立項，在該納税人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業税暫行條例實施細則》(財政部國家税務總局令第52號)第五條之規定，視同銷售不動產徵收營業税，其計税營業額按財政部國家税務總局令第52號第二十條第一款第(三)項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。(按組成計税價，組價=(成本*(1 成本利潤率)/(1-營業税税率)，但在這個公式中的成本不包括土地使用權價款。)
2、拆遷安置實物補償(以面積換面積)。國税函發【1995】594號：對償還面積與拆遷面積相等部分，由税務部門按同類住宅房屋的成本價核定計徵營業税。
594號文件已作廢，且實物補償是否也應該屬於總局2014年2號公告所説的無償轉讓回遷安置房?
3、開發回遷安置房由政府下面的公司回購用於拆遷安置，回購價遠低於市場價。對這種情形沒有明確的文件規定，徵營業税應按回購價還是市場價?
條例第五條規定：納税人的營業額為納税人提供應税勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。納税人實際收取的價款無疑是回購價，而不是市場價。
按回購價是否存在計税依據明顯偏低且無正當理由呢?個人認為：一、政府行為，不算無正當理由。二、按總局2號公告和594號文件，也都是按成本價徵營業税，而不是按市場價。
二、企業所得税
相對來説，企業所得税是最好處理，最不需要爭議的。按國税發【2009】31號文件，應視同銷售，視同銷售價格首選同類產品售價，也就是按市場價確認收入。同時，按市場價確認拆遷安置補償支出。
如果按成本價或者納税人實際收取的房屋價款確認收入的話，那麼，也只能按成本價或實收價確認拆遷安置補償支出。
無論按哪個價格，不影響企業所得税計算結果。
三、土地增值税
土地增值税應該是與企業所得税同樣的處理方式，但土地增值税因為土地和開發成本可以加扣20%，所以很多税務部門傾向於按成本價或實收價計收入和拆遷補償支出。另一方面，税務部門之所以傾向於這麼處理，我想應該有營業税政策和納税人賬務處理的原因。因為營業税是按成本價徵的，特別是有回購價的，企業一般按回購價開發票，計收入。
如果是總局2號公告所説的無償轉讓回遷安置房，或者594號文件説的以面積換面積，個人認為，按土地增值税政策，應該與企業所得税一樣，按市場價計收入，同時，按市場價確認拆遷安置補償支出。
國税發【2009】91號第十九條非直接銷售和自用房地產的收入確定
(一)房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
2、由主管税務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
如果是商定了回購價的，可能按實際回購價確認收入和成本顯得更合理，也與營業税政策更協調。
閲讀過本篇文章之後，如果讀者是一名關於回遷房的房主，就能夠深刻的意識到，關於回遷房的一些相應政策，並且如果自己的房子涉及到了回遷房。
