商品房買賣的定金問題 - 房產糾紛如何適用定金法則？

一般情況下，房屋產權糾紛中與定金有關的問題往往成為近年來商品房買賣中的集中爆發的問題。一般，定金的給付都是在房屋產權合同簽訂之前發生。下面，本站就簡要講述一下房產糾紛如何適用定金法則的有關問題。　

因為定金而引發的糾紛，是近年來商品房買賣糾紛中的一個重點，在房地產訴訟案件中也佔很大比重。目前在商品房買賣過程中，當購房人選中自己滿意的樓盤，與開發商達成購房的初步意向後，開發商通常都要求與購房人簽訂認購書。這些認購書一般都對商品房的具體位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應當交納的預付款、定金、押金或訂金。然而，許多購房人對此類術語的含義弄不清楚，以致在不能最終簽訂購房協議時引發各種糾紛。本文試圖通過定金的有關性質來探討一下定金在商品房買賣合同中的有關問題。

一、 關於定金

1、定金的概念和性質定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣。它屬於一種法律上的擔保方式，目的在於促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。簽訂合同時，對定金必須以書面形式進行約定，同時要約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。

2、定金的種類定金是我國《擔保法》明確規定的債權擔保的一種形式，依其性質和效力通常可分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。

3、預付款、訂金、押金等也可成為定金一般來説，只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金。但是，如果買賣雙方在合同中約定，雙方不能履行合同，系因購房人違約造成，則訂金、押金不退還;如系因開發商違約，則應雙倍返還訂金、押金之類的條款，那麼，此時訂金與押金均屬於定金的性質，應認定為購房定金。

　二、商品房買賣合同中定金的適用一些房地產開發項目在具備銷售法定條件前，往往搞認購，雙方簽訂認購書，讓購房者交一定金額的定金，稱為認購定金。

1、 認購定金的性質從實踐中看，認購書起到為購房人預留房號，保證簽訂商品房買賣合同的作用。儘管認購書的性質在法理上還存在爭議，但一般認為，商品房認購書與商品房買賣合同相當於預約合同與本約合同的關係，即預約合同是為簽訂本約合同而訂立的。而通過認購書中定金條款的設定，來約定雙方在一定期限內簽訂商品房買賣合同這一本約合同的權利義務，正是對當一方出現締約過失時，對於無過錯的另一方的有效補償。因此，從這個意義上説，購房定金屬於立約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。所謂立約定金是指，為保證主合同的訂立而簽訂的從合同。立約定金生效的時間和效力較其他種類的定金是較為特殊的。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第115條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金。該條內容是對立約定金的解釋與適用。立約定金雖然是從合同，但是它並不依賴於主合同的生效而生效，它的生效是獨立的，並且是在主合同成立之前就成立的。其效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關係。立約定金的上述特點是由它的作用所決定的，即立約定金的主要作用就是保證主合同的簽訂，當其所擔保的定約行為沒有發生時，違反承諾的當事人就要受到定金處罰，立約定金也就由此發揮擔保作用。

三、商品房買賣合同糾紛中定金法則如何適用當購房者不能與開發商簽訂合同或購房者改變主意後，因收取的定金是否應返還就往往爭執不下，形成糾紛，訴之法院。如何適用定金法則呢?對此，實踐中存在着兩種不同的觀點。一種觀點認為，只要購房者不與開發商簽訂商品房買賣合同，就違反了認購書的約定，開發商就可以不予退還購房者的定金;另一種觀點則認為，只要購房者按期前去簽訂商品房買賣合同，購房者即履行了認購書中的簽訂本約的義務，如果開發商不同意購房人提出的簽約條件，導致合同無法簽訂，則開發商應當雙倍返還定金。筆者認為，這兩種觀點都有失偏頗。按照第一種觀點，開發商可以隨意提出各種有利於自己的補充協議，只要購房者不能接受，開發商就可堂而皇之地佔有定金，這也是實踐中開發商動輒佔有購房者定金不予退還的主要原因。按照第二種觀點，則會出現只要購房者前去開發商處簽約，即使購房者漫天要價，開發商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金，這同樣有違合同法公平和誠實信用的基本原則，不利於房地產交易市場的健康發展。因此，筆者認為，定金罰則的適用應當符合公平、誠信的基本原則。

今年6月1日起施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”具體來説，如果因為合同一方無故不在認購書中約定的時間內到約定的地點去簽訂買賣合同或擅自改變在認購書中雙方已經確認同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導致買賣合同無法簽訂的，則系因當事人一方原因造成本約無法簽訂，應對該方適用定金罰則。還有，在現實中往往存在這樣的現象，開發商是在沒有取得《商品房預售許可證》的情況下與購房者簽訂認購書並約定立約定金的，並且在認購書規定的期限內由於仍然無法取得《商品房預售許可證》而無法與購房者簽訂正式的商品房買賣合同。筆者認為，這種情況，購房者也可以依據《認購書》中的立約定金條款要求開發商向其支付雙倍定金。但如果商品房買賣合同未能簽訂是因為雙方就認購書中沒有提及的簽約細節和其它條款進行協商不能取得一致所造成，則系非一方原因而是不可歸責於當事人雙方的事由所造成的本約無法簽訂，雙方互不承擔違約責任，開發商應將定金原額返還，而不應適用定金罰則。如，購房人與開發商簽訂認購合同後，購房者交納了認購定金。雙方按約定時間簽訂主合同即購房合同過程中，因補充協議條款而多次協商，爭執不下，導致買賣合同無法簽訂。購房者認為開發商應雙倍返還定金，開發商認為定金應不予返還。筆者認為，該商品房買賣合同未能簽訂就是因不可歸責於當事人雙方的事由，雙方的行為均不構成違約，故開發商應當將定金如數返還購房者。

總之，在定金法則的處理問題上，一般根據相關法條解釋的內容都可以對相關情況進行處理，如果有不懂得，可以查詢相關的政策規定，以維護自身的合法權益。在實際生活中，有更多的實際情況需要合理的解決，建議諮詢專業的律師，以最大限度的維護自身的合法權益。