開發房地產企業土地使用税如何計算方法？

我國的土地除了小部分是為了滿足老百姓的居住使用外，大部分還是被房地產企業用來建設更大規模的商用型的土地。土地的使用費用都是由國家規定和收取的，但國家對企業用地的税費計算方式有所不同。下面一起來看看開發房地產企業土地使用税如何計算方法?

一、開發房地產企業土地使用税如何計算方法?

《財政部、國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關政策的通知》第二條規定：“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用税;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用税。”對房地產開發企業來説，從土地使用權出讓或轉讓合同簽訂後就應按規定繳納城鎮土地使用税，而在每期開發項目建成進行預售或銷售後，應納城鎮土地使用税應是逐漸減少的，直到銷售完畢，納税義務也就終止。因此房地產開發企業在申報繳納城鎮土地使用税時應注意以下幾點：

1、注意計税依據和納税時間。 　　

《中華人民共和國城鎮土地使用税暫行條例》第三條規定，土地使用税以納税人實際佔用的土地面積為計税依據，依照規定税額計算徵收。《關於土地使用税若干具體問題的解釋和暫行規定》第六條規定，納税人實際佔用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納税人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準;尚未核發土地使用證書，應由納税人據實申報土地面積。《財政部、國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關政策的通知》雖只規定納税義務時間，但土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積是經國土部門確定有關單位組織測定的。所以在申報時應以土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積為計税依據，按財税[2006]186號文件規定的納税義務時間進行申報繳納。

2、注意免税土地面積和扣除時間。 　　

按照《財政部、國家税務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關税收政策的通知》(財税[2008]24號)、《關於土地使用税若干具體問題的解釋和暫行規定》(國税地[1988]015號)和《關於土地使用税若干具體問題的補充規定》(國税地[1989]140號)有關規定，對房地產開發企業按規劃配套建設的交政府或業主使用的醫院、學校、託兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免税條件的廉租住房、經濟適用房，小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所佔用的土地，免徵城鎮土地使用税或經各省、自治區、直轄市税務局審批，可暫免徵收土地使用税。房地產開發企業應充分利用這些税收優惠政策，在申報城鎮土地使用税時，對按規劃配套建設的交政府或業主使用的相關項目所佔用的土地應在建成交付使用時免繳城鎮土地使用税。對小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所佔用的土地應按實際佔用面積從合同簽訂時間或合同規定交付土地時間起免繳城鎮土地使用税。

3、注意納税義務終止時間及計算方法。　　

《財政部、國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關問題的通知》(財税[2008]152號)第三條規定：“納税人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產税、城鎮土地使用税納税義務的，其應納税款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”《關於房產税城鎮土地使用税有關政策規定的通知》(國税發[2003]89號)第二條第一款規定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計徵房產税和城鎮土地使用税。”這裏明確了購置新建房品房納税義務的發生時間，對應的也就是説作為出售方的房地產開發企業納税義務的終止，因為對同一塊地是不能重複徵税的。財税[2006]186號文件規定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納税義務發生時間，那麼對土地的實物或權利狀態發生變化的理解也應為房地產企業與購房者簽訂購房合同時，如果合同規定房產交付時間的，應以交付時間為房地產開發企業城鎮土地使用税納税義務終止時間，如果合同未規定房產交付時間的，應以合同簽訂時間為房地產開發企業城鎮土地使用税納税義務終止時間，這樣納税起始日和終止日銜接一致，避免重複納税。

對於開發商來説，土地使用税也被算在了項目整體成本之中，使用税越高就意味着企業房產的售價就會越高，這樣非常不利於房屋價格的健康增長，所以一般計算方式都是利於開發商的。