國外徵地補償方式的異同

為了體現公平原則，國家在進行土地徵收時給予徵收土地所有者或者是使用者經濟補償是各國通用的做法。經濟補償具體是多少也會根據國情來制定。過高的經濟補償將不利於投資回報，過低的經濟補償也不會不利於徵收工作的展開。所以徵收補償政策的制定就會牽扯到多種因素。那麼國外徵地補償方式指怎樣的呢，下面小編就為大家介紹。

（一）土地徵用補償項目

1.對土地所有者的補償

關於土地徵用補償項目，儘管各國（地區）的規定不大相同，但基本上是以地價補償和地上物（土地改良物）補償為主。

補償項目除了考慮土地及其附帶資產的價格外，英國還綜合考慮了以下因素：

（1）因所徵用的土地一旦投入使用而導致的當事人所擁有的其他土地的價格的增加。

（2）徵地時，必須將徵用土地與當事人的其他土地劃開，因劃分使當事人蒙受損失。

（3）對當事人的財產造成不良影響，從而使當事人蒙受的損失。

（4）當事人被迫遷居別處或到其他地方經商所需要的合理費用。此外，還有經營外損失費的補償，例如英國有關土地徵用的條例規定，假如一個人在一塊農業用地上至少經營了三年，而由於徵地失去這種經營權，則他有權要求得到額外經營損失費，條件是他如果在英國境內在三年期限內開始經營另一塊農業單元。

（5）由於動亂而受到的損害；對於擁有者特殊經濟利益的干擾和相關範圍的影響；由於有害影響受到的損失。

（6）如果由於土地被徵用，當事人對所有權而重新確認時，在測量確認和產權登記方面所需的花費，以及可能繳納的印花税和其他税、費等。

（7）對當地民房的徵用要給予補償。例如澳大利亞，當進行強制性土地徵用時，當地居民的住房隨土地被徵用，失去了歇息的居所。他們應該享受10000澳元補助及其他相關的補償費。補償他們重新獲得相似條件住房的花費。

除了上面提到的補償費以外，在英國，當農民因徵地而離開其農場時，還能獲得一筆農場損失費，前提是：

（1）他對被徵農地的使用期至少還有三年；

（2）使用權的滅失是因為強制性徵地；

（3）三年之內又開始在英國另一家農場從事農業生產。

2.對土地承租人的補償

許多國家規定，政府不僅要向土地所有者給予補償，而且還必須向承租人給予補償。例如，在英國，土地所有者、承租人和土地佔有者都能獲得補償。

加拿大明確規定要向承租人給予補償。政府根據以下因素確定對承租人的補償：

（1）租賃期限以及租約上剩餘的年數；

（2）有無續租權或續租的預期；

（3）承租人對土地的投入。

韓國規定，要在土地所有人和關係人失去權利以前對各種權利人分別支付補償。

表3世界主要國家土地徵用補償標準比較

（二）土地徵用補償項目的計價標準

關於土地徵用補償項目的計價標準，從各國（地區）情況來看，大致可分為三類：

1.按公平市場價格補償

即以被徵用土地徵用時在公開市場上能得到的公平市場價格為補償標準，“公平市場價格”的定義是買賣雙方願意接受的價格。大多數市場經濟國家採用這種方式，如英國、美國、我國香港地區等。

雖然這些國家都是以被徵土地和相關資產的市場價格為主要參考標準，但在市場價格的計算時間上仍然存在差異。

（1）政府徵地正式通告發布日的市場價格。

（2）最終裁決日的市場價格。

（3）正式徵用日的市場價格（實際佔有該土地的當日市價）如馬來西亞、德國、韓國、波蘭、美國、日本、香港、英國等。

在中國的香港特別行政區，補償標準為“財產徵收當日被徵用財產的公開市場價”。根據香港土地管理署的規定，確定被徵用財產的公開市場價值的基礎是“徵地當日同一地區同類財產的市場交易證據。評估過程包括比較被徵用的財產和同類財產的市場交易價，並且要根據如位置、環境、建築狀況…（以及建築所在土地的其他因素）…交易日期等各種因素進行必要的調整。”

（4）若干年前的被徵土地的市場價格。其目的是為了抑制土地投機，如瑞典、法國。

瑞典是以10年前該土地的市場價格為標準來計算土地徵用補償價格的。法國雖然參考土地徵用日的被徵土地周圍土地市場價格，但是還要以最終裁決日一年前的被徵土地的用途為準確定地價。因為土地用途是確定土地價格的重要標準，所以農業用地與商業用地當然不是一個水平的價格，法國的這種做法實際上是相對凍結了土地的價格，同樣是為了防止投機買賣土地。

新加坡在土地市場價格的計算方面有獨到之處：在1985年修改土地徵用法之前徵用土地計算補償價格時，是以1973年11月30日該土地的價格和徵用時的現時價格為參考，兩者之間取較低的一個為補償標準（因為1973？1981年之間的地價一般低於1973年的價格，而在1981年以後土地現價往往高於1973年的價格）上述規定一方面防止了投機，更重要的是減少了政府徵地的財政負擔。

這一政策，使新加坡土地迅速國有化。但這樣的做法卻使土地所有者失去了應有的保護。對此，1985年修改了法律的這一條。對於1987年11月30日以前徵用的土地其補償費應考慮1973年11月30日該土地的價格。對於1987年11月30日或以後徵用的土地，補償費應考慮1986年1月1日該土地的價格；1995年政府再次進行修改，以後徵用土地的補償標準將按徵用時的市場價格確定。

2.按裁定價格補償

指按法定徵用裁判所或土地估價機構裁定或估定的價格補償，如法國以徵用土地周圍土地的交易價格或所有者納税時的申報價格為參考，由徵用裁判所裁定補償標準。

3.按法定價格補償

指按法律規定的基準地價或法律條文直接規定的標準補償。如韓國，在執行公示地價的地域，土地補償額以公示的基準地價為準（有時要根據實際情況予以修正）

4.按納税申報價格

有些國家還以所有者納税時的申報價格作為確定補償費參考確定價格，如法國、墨西哥、危地馬拉新加坡等。

各個國家在土地徵收補償方面存在一定的差距。土地徵用補償項目、土地徵用補償項目的計價標準都存在不同之處。有的是按市場價，有的是按裁定價格，有的是按納税申報價格來的。針對不同形式的土地，補償標準也存在差異。雖然差異是存在的，但也有共同之處，基本是按土地與地上附着物來補償的。