在農村自家宅基地上翻建房屋，咋就變成了違法建築，還要被拆除?

徵地拆遷讓一些農户發了財，但也讓一些農民朋友身陷麻煩，甚至成為飛來橫禍。廖先生一家就因為在自家宅基地上翻建了下房屋，就被認定為違章建築，被下達了強制拆除通知書。面對房財兩空的危機，廖先生一家食不知味，除了焦灼還是焦灼。

到底是廖先生違建，還是拆遷方故意設置的拆遷圈套，實現“以拆違促拆遷”的目的?今天，愛土拆遷律師團為大傢俱體分析，希望對有廖先生類似遭遇的農民朋友提供參考。

翻建農房遇上拆遷補償，廖先生雙喜臨門奔小康

廖先生家在農村，擁有一套興建於1981年的老房。後來因為家裏人口增加，2003年的時候，廖先生對房屋進行了翻新重建，在原有宅基地上修建了兩層樓房。廖先生一家從此過上了和和美美、充滿希望和幸福感的小日子。

2017年廖先生一家迎來了生活的重要改變。當地政府下發了拆遷通知，廖先生的房屋也在拆遷範圍內。出於對拆遷致富的期待，廖先生一家人都靜靜地等待着房屋拆遷，期望過上更好的生活。

反轉：規劃局認定違建，強制拆除沒補償，廖先生懵了

但首先到來的不是豐厚的拆遷補償協議，而是規劃局的一紙“違建強拆通知”。房子要被拆了，但是，“違建面積”卻沒有補償。廖先生百思不得其解，自己這房子住的好好的，也建了這麼多年了，此前從沒有接到任何違建的通知，現在卻説房屋是違建，“上哪兒説理去”。

不服違建認定，廖先生找到規劃局相關人員進行交涉。得到的答覆是，廖先生違反了《城鄉規劃法》的關於翻建房屋的相關規定，並且房屋所佔宅基地面積超出規定，超出面積部分屬於違法建設。規劃局其作為可以行使行政處罰職權的部門，依法對違法建築作出行政處罰，屬於事實清楚、程序合法、實體合法。

梳理：廖先生的情況，符合《城鄉規劃法》上認定的違建嗎?

根據《城鄉規劃法》第四十一條第二款規定，在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。

第六十五條　在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

但事實上，《中華人民共和國城鄉規劃法》是2008年才開始實施的。根據法不溯及既往的原則，對一部法律實施前的行為，是不能適用這部法律認定其違法的。因此，2008年之前修建好的建築，是不能適用於這部法律的，直接按照《城鄉規劃法》來認定房屋翻修沒有取得鄉村建設規劃許可證，認定違建，缺乏法律依據。

而根據《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證的有關通知》(國土資發[2016]191號)(以下簡稱通知)第五條規定，1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房佔用的宅基地，範圍在《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大的，無論是否超過其後當地規定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。

法不溯既往：廖先生翻建房屋在2008年前，且並未擴建，不屬於違建

廖先生的家裏的老房是1981年就建成，此後並沒有擴大，翻建房屋也發生在2008年《中華人民共和國城鄉規劃法》發佈之前。因此按照《通知》規定，廖先生的宅基地應當按照實際佔用面積進行確權登記，也就是宅基地面積超出標準一説，站不住腳。

廖先生諮詢律師瞭解相關情況後，遂向上級政府申請了行政複議，目前案件正在辦理中。

現在農村很多的自建房屋，在蓋房的時候是很少有去辦理什麼審批手續的，以至於形成的無證房屋比比皆是。因此也給了拆遷方一些空子可鑽，採取以拆違促拆遷，降低拆遷成本的手段。

愛土拆遷律師團提醒大家：正在遇到農村房屋拆遷的被徵收人，如果遇到“以拆違促拆遷”，受到不公平的拆遷補償待遇，及時走法律程序，維護自己合法利益。