被拆遷人應當瞭解，城鎮居民在農村建房，能獲得合理的補償

【基本案情】

委託人張文貴(化名)是山西省運城市萬榮縣的一名農村教師，執教三十年，桃李滿天下，每年教師節來自各行各業學生的祝福讓張老師倍感欣慰。

然而，正是這一讓他驕傲的教師稱謂卻成為一場補償不公的源頭。

原來，張老師大學畢業後分配到縣小學職教，户口也轉為城鎮非農户口。

工作多年後，張老師響應北莊村招商引資號召，拿出大半積蓄購買了北莊村五福市場的一塊土地使用權，自建了一幢二層樓房，並將一樓的臨街門面房對外出租，貼補家用。

房屋建成後不久，縣政府也為張老師頒發了土地使用證。

2016年初，“北煤南運”之蒙西至華中地區鐵路軌道建設途經萬榮縣，將張老師家200多平方米的房屋納入徵收範圍。

因徵收手續不完備，縣政府僅憑一張薄薄的房屋登記表就開始徵收，張老師指出後，徵收辦惱羞成怒，揚言張老師不是農村户口建房不合法，不接受目前的補償政策就擇日強拆!一直引以為傲的職業竟然成為了合法補償的絆腳石?無奈之下，張老師向市裏從事律師職業的老同學求助，老同學王律師告訴張老師徵收維權牽涉過多，本地律師承辦有很大風險，並主動向張老師推薦了一位北京的專業徵收維權律師。

王律師推薦的北京徵收拆遷專業律師就是北京在明律師事務所的紀召兵律師，紀律師曾在法庭中展現的專業、嚴謹素養讓曾與之法庭對抗的王律師記憶猶新。

2016年7月張老師與紀律師及其團隊成員青年律師肖衞紅預約諮詢後，深切感受到兩位律師“追求卓越、崇尚公正”的執業理念，毫不猶豫的簽訂了委託代理協議。

【辦案掠影】

辦案第一輯：律師函告可張可弛紀召兵、肖衞紅兩位律師接受委託後，迅速向縣、鄉兩級徵收部門發出律師函，律師函既告知律師接受委託人全權委託之事宜，也指出徵收拆遷法定規範程序，更表明委託人希望依法徵收、公平徵收的決心，並以友好的態度給徵收單位留下協商談判的空間。

律師函是開啟法律維權程序的第一把鑰匙，是被拆遷人意願的直觀表現。

好的律師函應該可進可退、張弛有度，進可引出下一步法律程序，退可奠定友好協商基調。

尤其是在案件情況並不明朗的時候，切不可咄咄逼人或唯唯諾諾。

一切正如專業律師所料，律師函平穩發出後，既沒遭到反彈引發強拆，也受到了徵收部門的關注，律師函的披露、評價、震懾、預警作用顯露無疑。

辦案第二輯：信息公開可圈可點對於徵收維權而言，高效準確的獲取相關政府信息，是必須靈活運用的技能。

睿智的紀律師告訴張老師，國家對於公民房屋及土地進行的徵收活動，應當嚴格根據《政府信息公開條例》《土地管理法》等規定，主動公開政府信息，以充分保障公民在徵收中依法享有的知情權、參與權、監督權以及獲得公平補償的合法權益。

但遺憾的是，實踐中能夠嚴格按照法律進行信息披露的機關屈指可數，在這種不理想的環境裏，就需要被徵收人積極主動的維護自己的權利。

兩位律師也果然展現了北京專業律師的素質，在短短3個小時內就準備出了9份信息公開申請文件。

在政府信息公開申請的過程中，肖律師耐心指導張老師具體實施，並對申請過程中需要注意的技巧和陷阱提前一一提示。

專業律師的保駕護航讓政府信息公開申請順利運行。

運城市國土資源局作出書面回覆，稱涉案地段土地徵收仍處報批階段。

運城市發改委也主動與張老師聯繫，詳細瞭解被徵收人訴求，並表示會重點研究處理。

辦案第三輯：複議程序可敬可歎維權過程中，肖律師多次指導張老師形成良好的取證意識。

信息公開申請二十天後，除了運城市國土資源局、運城市發改委作出了回覆，其他5家機關都沒有任何書面回函，此時，肖律師的殷殷囑託果然見效——根據收集保存的行政機關收到申請卻超期不回覆的證據打了一個漂亮的行政複議戰!針對5個行政機關信息公開不作為提起了行政複議法律程序。

一時間，市、縣多個行政部門都受到了來自上級行政複議機關的壓力，其中萬榮縣政府在多方壓力下，終於把一直藏着掖着的那份補償安置方案書面公開。

張老師回想起當時的場景就覺得大快人心，曾經看都不讓看一眼的補償安置方案，通過法律程序的保障，竟然直接把備份送到了手裏，這種轉變不得不讓人歎服法律的權威!就這樣，在兩位律師指導下，張老師的行政複議法律程序大獲全勝，國土局、規劃局、發改局等單位相繼作出答覆，張老師獲得了建設項目的大量信息，為最終取得維權勝利贏取了重要籌碼。

辦案第四輯：協商一致可喜可賀徵收維權不是僵化的信息收集，運用法律手段推進維權，並將取得的籌碼用活用精才是法律程序的精髓。

隨後幾個月，兩位律師一方面指導張老師與徵收部門積極談判，對律師篩選後的文件分別提起了行政複議，另一方面也針對維權過程中可能出現的停水停電及強拆的風險發送律師函予以預防，律師函對“採取停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷，以及採取株連式拆遷和突擊拆遷等方式違法強制拆遷”的嚴重法律後果作出具體闡釋，既讓徵收部門正確認識了我國房屋徵收補償法律制度的具體規定與立法精神，也讓其切身感受到我國法律對於行政徵收法定程序的切實規制及對違法後果的嚴厲打擊。

2017年5月，巨大的壓力迫使政府拿出最大誠意和談，最終雙方簽訂了房屋徵收補償安置協議，徵收部門對張老師家的一樓門面房全部按照營業性用房標準予以補償安置。

本案從委託到結束總共歷時12個月，一句話概括就是兵不血刃，整個維權過程中沒有展開一場行政訴訟。

但結果卻讓委託人非常滿意，原因就在於律師對案件情況的準確把控。

徵收項目多種多樣，針對不同的類型，需要採取不同的策略。

比如房屋徵收程序已經進入了補償決定階段，此時的維權必須通過對徵收決定、徵收補償決定的訴訟展開，否則，徵收補償決定一旦超過起訴期限，則維權過程將極為艱難。

而具體到本案，因徵收程序並未展開，徵收對象範圍較小，整個徵收項目涉及的被徵收人户數少，徵收任務較緊且補償要求差距不大，對於這種補償爭議則應該以談判加法律預防的策略入手，儘可能多的獲取有利信息，積極增加己方談判籌碼，儘可能減少被徵收人的訴訟成本，在合法維權的前提下爭取獲得利益最大化。

英國政治家伯克説過，法律的基礎有兩個，而且只有兩個，那就是公平和實用!作為專業律師，我們絕不會為了律師費、搞宣傳或揚名立威而盲目引導維權人起訴、而是從最實用的角度入手，為委託人的維權之旅尋找有效、穩妥、快捷的公正之路。