遇到拆遷評估 - 應該注意的幾類基本問題

一、遇到拆遷評估，應該注意的幾類基本問題

1、房屋面積及宅基地面積認定不準確問題。

一般應以產權證書上記載面積為準。

2、評估方法錯誤問題。

《城市房屋拆遷估價指導意見》第十三條規定：市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公佈一次不同區域、不同用途、不同建築結構的各類房屋的房地產市場價格。第十四條規定：拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公佈的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

評估機構不採用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。

3、評估機構的選擇違法。

依據《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款的規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式”.而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未徵求被拆遷人的任何意見，更未採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式，嚴重違反了上述法律規定。

4、未經實地查勘程序。

根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經被拆遷人簽字認可。

5、未依法委託專家評估。

《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第10條第1款第4項規定：當事人對評估結果有異議，且未經房屋所在地房地產專家評估委員會鑑定的，房屋拆遷管理部門應當委託專家評估委員會進行鑑定，並以鑑定後的估價結果作為裁決依據。實踐中，房屋拆遷管理部門作出裁決往往未經鑑定程序。

6、評估機構沒有給付完整的估價報告。

根據《房地產估價規範》第八節規定：估價報告應做到下列幾點：1全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套;第八節第二條規定：估價報告應包括下列部分：l封面;2目錄;3致委託方函;4估價師聲明;5估價的假設和限制條件; 6估價結果報告;7估價技術報告;8附件。但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴重違法的。

7、不依法出具分户評估報告問題。法律規定拆遷區域一般應出具整體評估報告和分户評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分户評估報告，這是嚴重違法的。一些即使出具分户評估報告，內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

8、不依法對被拆遷房屋的裝修進行評估。法律明確規定對被拆遷房屋的裝修價值賠償應協商，協商不成應另行評估。實踐中拆遷人卻未進行裝修的另行評估嚴重違法。

9、拆遷評估報告未依法送達問題。

法律規定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，並有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼於門的方式是違法的。

二、評估應該採用什麼方法

常用的評估方法主要有：市場比較法、收益法、成本法、假設開發法等。

對於具體評估方法的選用，應該由註冊房地產評估師根據評估對象和當地房地產市場狀況，對上述幾種評估方法進行適用性分析後，選擇其中一種或者多種方法對被徵收房屋的價值進行評估。

此外，還要注意以下幾種情況，根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第13條第2款、第3款的規定：

(一)被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;

(二)被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;

(三)被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估;

(四)可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行核對和比較分析後，合理確定評估結果。

綜上所述，對於在拆遷評估當中，應該注意一定要以產權證上的房屋面積為準，而且需要去鑑別評估方法是否正確，還有對評估機構的選擇是否違法，而且對於評估採用的方法一般都會通過市場比較，假設開發等方法。