補償安置的坑 - 知道了還會往裏面跳嗎
拆遷補償安置協議是徵收部門與被徵收人就補償安置事宜達成一致意見之後所必須簽署的協議，那麼簽訂補償協議該注意哪些事項呢?又有哪些細節是被徵收人稍不注意就有可能使簽訂的協議作廢，或讓自己被“坑”呢?北京在明律師事務所的資深徵收維權律師樑紅麗通過自身多年的辦案經驗，將簽訂補償協議中存在的問題予以總結，希望能給予被徵收人一些幫助。
陷阱一：簽訂補償安置協議的主體不適格
無論是國有土地房屋徵拆，還是集體土地房屋徵拆，補償安置協議都應當由被拆遷方與法定的拆遷主體簽訂，即由政府的房屋徵收部門與被徵收人簽訂補償協議，目的是為了保障將來協議的有效履行，同時減少處於弱勢地位一方的被拆遷人的法律風險。
某些地方，被拆遷人可能會被要求與開發商、村委會、拆遷辦、拆遷實施單位或者街道辦事處等機構簽訂補償協議，這些都存在巨大的潛在風險。
當協議在履行中產生糾紛時，有可能會被認定為民事行為，那麼被拆遷人就無法通過提起行政訴訟來為自己維權，後果將是嚴重的。
因此，律師建議廣大被拆遷人在簽訂補償協議時，一定要慎重，認真審查拆遷方是否具有真正簽訂並履行協議的主體資格，避免簽訂這類主體地位存在嚴重瑕疵的補償協議。
陷阱二：簽訂拆遷補償安置“空白協議”
所謂拆遷補償安置空白協議，是指被拆遷人在拆遷方提供的缺少實質權利內容的格式合同上簽字的協議。
被拆遷人作為弱勢羣體一方，往往因為拆遷人員口頭承諾的令人滿意的補償條件而簽訂各種語焉不詳的協議，等到拿回補償協議的那一刻，才發現寫在協議上的條件竟和之前承諾的條件相距甚遠。
因此，這類訴訟往往因為老百姓前期輕視、大意，欠缺收集證據的意識而在維權時遭遇敗訴。
因此，律師建議此類合同最好不要簽訂，如果被迫要簽訂，也應該簽訂相應的補充協議，將承諾的補償條件一一列明，並且做好錄音錄像等取證工作，確保將來補償安置條件能夠得到切實履行。
需要指出的是，即使協議中就補償安置的事項“再空白”，徵收方以此為據要求被徵收人搬家走人的權力約定是不會“空白”的，事實上，這類協議需要的是甄別，一旦看出來了，就一定不可以籤。
陷阱三：簽完的協議手上沒有
拆遷補償安置協議是協議雙方的真實意思表示，按照《合同法》的要求，雙方都應當留存。
但是在實踐過程中，拆遷方往往會以協議需要領導審批或者需要經過行政性的審查為由，將被拆遷方簽字按手印的協議拿走。
此時，被拆遷方的利益就開始處於危險之中，拆遷方不按協議內容履行協議、擅自改變協議內容、履行協議不完全的情況時有發生。
如果被拆遷人想要維權，那麼提供權利義務載體——補償安置協議就成為必要條件，但是被拆遷人往往因為手中無原始的補償協議而陷於被動的局面。
因此，律師建議，被拆遷人在遇到此類情形時，必須堅持要求雙方當面簽署協議，簽字蓋章，且互相留存所籤協議，當拆遷人不履行協議內容時，才能據此提起相關法律程序。
陷阱四：沒有違約責任條款
對所有被拆遷人來説，補償安置協議越詳細越具體，對其越有利，尤其是違約責任的約定。
為了達到讓拆遷人員按約定履行，或者出現違約時被拆遷人能夠獲得合理補償的目的，補償協議當中應當有違約責任的相關條款。
但是實際過程中，補償協議大部分都是格式合同，且協議內容非常籠統，關於拆遷方違約的條款更是少之又少。
因此，律師建議，在格式協議之外，還應簽訂補充協議，將違約責任的條款約定清楚。
比如，在被拆遷人交房後多久，拆遷人應當將安置房源交給被拆遷人或者將貨幣金額打到被拆遷人指定賬户，若是超過約定的時間仍未履行，則應按照貨幣金額的一定比例向被拆遷人承擔違約責任。
陷阱五：安置房五證不全，甚至乾脆“小產權”
為保護被拆遷人的合法權益，我國法律明確規定先安置後搬遷，也就是對被拆遷人的安置原則上應當是現房安置。
但是實踐當中，拆遷方往往做不到現房安置，只能是期房安置，因此才會出現過渡費這樣的事物。
即使如此，我國對於房屋建設項目仍然有嚴格的法律審批程序，建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證，這五證都必須齊全才能夠保證安置房的可靠性。
實踐中，一些地方提供給被徵收人的所謂“安置房”根本就是通常所説的“小產權房”，只能住不能辦證更不能合法買賣。
這樣的行為是徹頭徹尾的違法行為，被徵收人應當嚴詞予以拒絕，堅決要求給予貨幣補償或以合法的房屋進行安置。
律師建議，被拆遷人在選擇期房安置時，應當主動要求審查安置房源審批手續是否完善，以減少後期所遇到的法律風險。
樑紅麗律師最後想提示廣大被徵收人的是，如何破解拆遷協議中的“協議陷阱”，是所有被拆遷人面臨的現實問題，並且還需要長期面臨下去。
面對身經百戰的拆遷方工作人員，被拆遷人即使是意識到了其中的“陷阱”，但有時仍然會陷於束手無策，甚至會在恍惚中就簽訂協議。
所以，被拆遷人在簽訂補償安置協議時，最好還是請教專業徵收維權律師，讓第三方以一個比較客觀、冷靜的視角來分析其弊利，幫助破解拆遷方的陷阱，保障協議內容的公平、合理和在今後的實際履行。
