拆遷律師講解返法徵收的三十六計和被徵收人的應對良方
“拆遷方未經我同意，直接找我兒子簽了拆遷補償協議。我看了，這個補償根本不合理。還有可能提高嗎?”愛土拆遷律師團近期接到不少被徵收人類似的一些諮詢。在徵地拆遷中，家庭户主沒簽字，户主的兒子或者其他家庭成員簽了字，也許是無心之舉;也許是徵收方違法徵收的三十六計之一——誘籤。這種時候，被徵收人還能爭取合理補償嗎?
“拆遷方説，雖然我沒簽字，但是我們家人簽了補償協議，一樣有效。但是我覺得拆遷補償低了，想提高補償，他們不跟我談。該咋辦?”
未經委託、同意，拆遷方擅自與非户主簽訂補償協議，户主可反悔
我們首先要明確的是，徵地拆遷協議主要是同產權人簽字，非產權人簽字是無效的，除非是產權人委託。
在農村，往往產權人就是户主，也就是家裏的長輩。這時，如果徵收方並沒有找到户主簽字，而是未經户主同意或委託直接找了户主的兒女簽字，這種徵地拆遷協議是可以視作無效的。
為什麼呢?因為房屋的產權人、土地的所有權人和使用權人才具有在徵地拆遷時簽字的資格。(擁有合法委託的除外)
《土地管理法》第四十六條規定，國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。被徵用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理徵地補償登記。
《徵收土地公告辦法》第五條規定，徵收土地公告應當包括下列內容：......(二)被徵收土地的所有權人、位置、地類和麪積。
這些法律條文都體現了徵收的對象是土地的所有權人和使用權人，以及房屋所有權人。就農村而言，房屋的所有權人以及土地的使用權人就是一家之主的户主。所以，徵地拆遷必須與户主簽字，這也是受法律保護的。
警惕拆遷方誘籤逼籤的小手段——空白協議、簽字不蓋章、不留拆遷協議
那麼，徵收方為什麼會繞過户主，去找家庭內部的其他成員簽字呢?這個問題才是關鍵。
有的時候，在徵地拆遷時，補償並不是那麼合理，户主不願意簽字，並一直努力協調，爭取提高補償。而徵收方久拆不下，完不成上級交辦的任務，於是“鋌而走險”，利用被徵收人法律意識不強的弱點，選擇以“非常手段”來推動拆遷工作。
找户主之外的家庭成員簽字
這時候，有的徵收方就會想些歪點子，從户主之外的其他家庭成員入手，比如户主的兒子、妻子等，引誘其簽字。然後拿着已簽字的協議宣稱“你家人已經簽字了，協議已經生效了”，逼迫被徵收人同意拆遷，甚或強拆。被徵收人不服，提出意見。他反而説你“不懂法”、“簽了字還能不認賬?”
事實上，只要沒有户主的委託，家庭成員簽字，確實無效，户主是可以不認賬的。
用空白協議給村民下套
這也是個別地方的徵收方在農村常用的一種卑劣手段。沒有嚴格的協議條款或格式，只有一張空白紙，上面寫上大概的補償金額，通常是低於補償標準。然後説服被徵收人簽字，承諾“你先簽字，還有其他補償，另外還有獎勵給你。”
一筆又一筆的空頭賬算下來，讓被徵收人心服口服，簽了字。簽字後，就翻臉不認賬。口頭承諾的其他補償也沒了下文。被徵收人再去理論，他告訴你“沒這麼回事，沒説過”或者“現在不行了，補償政策改變了，我們也沒辦法啊”。最後，被徵收人成為了冤大頭，只能拿低補償標準。
被徵收人簽字後徵收方不給蓋章
還有一種情況也比較常見，簽字後不給蓋章。徵收方和户主簽字，但是在户主簽完字後，徵收方不蓋公章，留了個脱身的“後門”。
補償不合理的情況下，部分被徵收人本着“多一事不如少一事”的態度或者“字都簽好了，沒辦法了”的心態，放棄了爭取提高補償的機會，徵收方也省了心。即便有部分被徵收人想要維權，走法律途徑，才發現，這個文件根本沒有徵收方的公章印戳，不能夠抓到徵收方違法徵收的把柄，徵收方把自己的責任推得乾乾淨淨的。
簽字後，徵收方帶走徵地拆遷協議
這也是一種常見的套路。徵收方在想辦法讓被徵收人簽字後，隨後帶走拆遷協議，不留原件。由於被徵收人一貫的對於相關部門的信任，放鬆了警惕，導致自己維權無門。即便後來發現補償過低或不合理，被徵收人也是非常被動，手裏沒證據。這樣，被徵收人也就只能任由徵收方宰割了。補償的高低也就是徵收方説了算。反正他已經搞到了你簽字的協議。而你手裏，啥都沒有。
法律保護被徵收人的合法權益，每一筆徵地拆遷補償款都應公開透明
如果補償不合理，我們就要思考，為什麼補償會不合理，合理的部分去到哪裏了?這時候，我們就需要想辦法實現房屋拆遷或者土地徵收補償款的收支公開。上面到底撥了多少錢補償，一畝地或者一套房子究竟有多少補償款等等。這些信息，只要弄清楚了。渾水，也就清了。極少數人渾水摸魚的機會也就少了。
這一點，恰恰法律是支持各位被徵收人的。
沒有文件或公告，就來徵收?法律説：不行。沒有合理補償，就來談簽字、讓籤補償協議?法律説：不行。補償多少，想要截留補償款?法律説：不行。
《土地管理法》第四十八條規定，徵地補償安置方案確定後，有關地方人民政府應當公告，並聽取被徵地的農村集體經濟組織和農民的意見。(注：這裏體現了徵地補償安置的透明和信息公開，被徵收人的知情權、提出意見和訴求的權利。)
第四十九條規定，被徵地的農村集體經濟組織應當將徵收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公佈，接受監督。(注：這裏體現了法律對基層的權力約束和監督。)
禁止侵佔、挪用被徵用土地單位的徵地補償費用和其他有關費用。(注：這裏體現了對被徵收人合法權益的強力保障。)
《徵收土地公告辦法》第五條規定，徵收土地公告應當包括下列內容：(一)徵地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途;(二)被徵收土地的所有權人、位置、地類和麪積;(三)徵地補償標準和農業人員安置途徑;(四)辦理徵地補償登記的期限、地點。(這裏體現了徵地拆遷信息必須公開透明，並且需公開的信息分類詳細。)
法律追究違法徵收土地、房屋拆遷的行為
《土地管理法》第七十八條規定，無權批准徵收、使用土地的單位或者個人非法批准佔用土地的，超越批准權限非法批准佔用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的，或者違反法律規定的程序批准佔用、徵收土地的，其批准文件無效，對非法批准徵收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
這裏體現了對於違法徵收土地的行為要進行嚴懲。如果沒有上級部門的委託，鄉鎮、街道辦、村委會是無權進行土地徵收、房屋拆遷的。
如果是這些基層部門前來徵收土地、拆遷房屋，那麼您就完全可以要求其出示徵收批文、按流程發佈徵收公告和徵收補償安置方案，並根據實際情況組織聽證。在每一個環節，都讓徵收方感受到來自被徵收人的關注和重視以及懂法。
農村發展不易，土地寶貴，農民生活就靠這一畝三分地。希望個別地方的徵收方在徵收農民土地時“高抬貴手”，依法給予被徵收人合理公平的徵地拆遷補償，讓他們生活有保障。
愛土拆遷律師團也提醒廣大被徵收人，一旦涉及徵地拆遷，要儘快學法懂法用法，如果靠自己力量還不足以維護自身的合法權益，那麼需要儘早聯繫拆遷律師介入。不論徵收方違法徵收的三十六計有多少花樣和迷魂陣，我們只要認準一個道理：補償不合理，別來徵我的地、拆我的房，有法律這把利劍斬羣邪。
愛土拆遷律師團，辦理全國土地徵收、房屋拆遷案件
愛土拆遷律師團辦理全國徵地拆遷案件，如果您有徵地拆遷方面的疑問，或需要委託我們辦理土地徵收、房屋拆遷、企業拆遷等案件，歡迎委託!我們將派出辦案經驗豐富的專業拆遷律師為您服務，確保您的合法訴求得到保障。
