為避免房屋遭強拆後的舉證困難 - 被徵收人能自行委託評估嗎？

問題一：被徵收人能否自行委託評估?

《資產評估法》第三條規定，自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價值的，可以自願委託評估機構評估。

涉及國有資產或者公共利益等事項，法律、行政法規規定需要評估的(以下稱法定評估)，應當依法委託評估機構評估;第四條規定，評估機構及其評估專業人員開展業務應當遵守法律、行政法規和評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則。

評估機構及其評估專業人員依法開展業務，受法律保護。

根據該規定所建立的邏輯，被徵收人作為具有獨立意志的民事主體，委託有資質的評估機構對自己的不動產實施評估是其依法享有的權利。

受被徵收人委託估價的評估公司依法依規作出的評估報告具有完整的法律效力。

因此，被徵收人能夠自行委託估價機構評估房屋市場價格。

需要指出的是，實踐中被訴的區縣級人民政府往往以“被徵收人私自委託評估機構所獲取的評估報告無效”等為由對如此作出的評估報告的證據效力予以否認，在明律師認為這種意見是毫無道理的。

被徵收人對自己依法享有所有權的房屋委託評估機構進行評估是其行使權利的體現，徵收方所自行設定的“評估機構備選名錄”不能剝奪被徵收人的這一權利。

“私自委託”的措辭明顯就是不當的。

問題二：起訴補償決定或行政賠償時，自行委託所作評估報告能否被法院採信?

由於被徵收人自行委託評估在《國有土地上房屋徵收與補償條例》和《國有土地上房屋徵收評估辦法》中均無相應規定，故該操作模式尚不成熟。

當被徵收人起訴徵收補償決定或因房屋遭到違法強拆提起行政賠償訴訟時，人民法院將會如何評估自行委託評估報告的證明力呢?被徵收人的自行委託評估是否可能花了錢而實現不了目的呢?在仁杰糧油公司訴青海省西寧市城東區政府房屋強制拆遷行政賠償案中，仁杰糧油公司為證明被違法強拆的建築物價值，提交了其自行委託的評估公司所作的評估報告。

不過，二審法院認為，其單方委託評估公司所作評估報告非法定評估結論，而是諮詢性結果，不符合評估報告的形式和實質要件，不予認定。

但是，該否定性司法意見在最高人民法院所作(2017)最高法行申7437號《行政裁定書》中被推翻，認為二審判決雖然否定自行委託評估報告，但又未對客觀存在的被拆除的建築物價值損失應當按照什麼標準計算、數額應是多少沒有依法予以認定並體現在賠償數額中，存在不當。

在明律師認為，前述裁判意見的內在宗旨與《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二十八條實則一致——“一方當事人自行委託有關部門作出的鑑定結論，另一方當事人有證據足以反駁並申請重新鑑定的，人民法院應予准許”。

據此規定，當事人單方委託有資質的估價機構所作評估鑑定，只要估價機構與委託人並無利害關係、評估事實依據真實、估價程序符合估價規範，評估結論具有客觀、公正性，一旦相對方沒有相反證據足以反駁並申請重新評估鑑定，就應當作為認定房屋價值的依據。

故此，在房屋尚未遭違法強拆或其他破壞而相對完好的狀況下，被徵收人自行委託一家或幾家“信得過”的評估機構對被徵收房屋進行實地查勘並留存相應記錄，進而先行作出一份房地產價格評估報告的維權思路是有在實踐中摸索、嘗試的價值的。

一旦房屋遭強拆，被徵收人對損失的舉證就將變得有力起來，也更能有助於我們獲取最終的行政賠償。