律師談案：江蘇城中村改造 - “違建房”為何獲得了滿意安置補償？

房屋徵收往往會出現這樣一幕拆遷怪象：不拆遷就沒事，一拆遷突然就冒出來很多“違建”，是不是違建，往往是徵收方一句話的事。這背後是什麼在驅動?恐怕，以拆違促拆遷才是其真實目的。

今天愛土拆遷律師團就為大家分享發生在楊先生身上的真實案例，他居住十幾年的房屋在城中村改造，就被列入了違建名單，補償陡然少了很多他能扳回敗局嗎?愛土拆遷律師能否為他聲張正義?下面咱們一起來看看，楊先生的拆遷小故事。

城中村改造拆違，拆掉了居住10餘年的家，面對斷垣殘壁，楊先生何去何從?

楊先生是江蘇省某地居民，於2004年左右在本村修建212.3平方的兩層磚混房屋，裝修得十分用心，一家人居住十幾年都相安無事。2016年，因城市發展擴張，楊先生所在的村組被劃入城中村改造項目的徵收範圍，與政府就拆遷補償問題多次商談無果而終。

2018年5月，該市城市管理行政執法局下發限期拆除決定書，認定上述房屋為違法建築，並於6月初開始組織人員實施強制拆除，楊先生及家人奮力阻止才暫時保住房屋主體結構。楊先生此時意識到與政府協商無望，於是決定通過專業律師介入來維權，北京愛土拆遷律師團尹利兵律師接受委託後介入該案。

強拆事實已然發生，房屋只剩斷壁殘垣，而楊先生的建房手續由於當時法律意識淡泊卻並不齊全，面對眼前的維權困境，並沒有讓尹律師束手無策。尹律師分析其中存在的法律問題，即楊先生的房屋是否真的屬於非拆不可的違法建築嗎?

律師分析：

違建認定主體錯誤，強拆決定違法，拆除行為違法

根據我國《城鄉規劃法》的相關規定，房屋是否為違法建築是需要規劃部門來予以認定，在沒有認定之前任何人都無權將該房屋當作違法建築來對待，更不能隨意的予以拆毀。

本案中，該市城管部門顯然無權對楊先生的房屋進行自行認定，且其在法定訴訟期間內未履行相應的法律程序就實施了強拆行為，明顯是違反了我國《行政強制法》的相關規定。

剖析以上法律關係後，尹律師已經成竹在胸了，立即針對案情提起了相應的法律程序來進行權利救濟：

首先，指出城管部門的強拆決定未經法定程序作出，應當予以撤銷;

其次，針對已經發生的強拆行為，應當確認違法並賠償相應的損失;

最後，關於鎮政府通過城管等部門來以拆違代替拆遷的行為，明顯是違反了我國徵收拆遷相關法律法規和政策規範。

雙方鬥“法”，法律獲勝，徵收方主動提供了滿意補償

釐清事實和辦案思路後，愛土拆遷律師迅速啟動維權程序，通過發送律師函件指出其拆遷本質問題，在已經發生的違法事實的前提下，向當地提出可就徵收拆遷問題進行協商談判，避免進一步呈現惡化勢態，否則必將追究政府的違法責任。

當地政府未及時作出反應，然而，等相應的程序按部就班啟動到位後，該市政府在事實和法律面前，只能作出確認違法的行政複議決定。

在此之後，事情明顯出現轉機，當地鎮政府主動與楊先生進行協商談話，就其家裏的拆遷安置補償問題進行具體協商，在與律師多次溝通並確定談判思路之後，楊先生提出合情合理的安置補償要求。

鎮政府和城管部門都分別就楊先生家裏應當獲得的安置補償問題和強拆造成的財產損失賠償問題進行洽談，並最終達成了雙方都能接受的書面協議，最終讓楊先生多年的建房心血總算沒有白費，拿到了心宜的安置房和滿意的貨幣補償及財產損失賠償費用。

房屋從“違建”圈套中逃出來，當事人高興之餘，製作錦旗送律師

事情圓滿解決之後，楊先生對愛土拆遷律師非常感激，表示，如果沒有律師介入，他可能面臨房屋補償的極大損失。愛土拆遷律師的專業能力和辦案能力讓他非常滿意。為了表達感謝，楊先生特意製作了一面錦旗，贈送給尹律師以作留念。

錦旗上寫着：捍衞正義，維護公平。

律師點評：

“江蘇拆違案”：每逢拆遷必拆違，背後還是徵遷利益的博弈

在房屋徵收拆遷中，有這樣一種奇怪的現象，房屋徵收拆遷和違法建築會比較經常地出現在一起。拆違代替拆遷，這是最常見的拆遷套路。哪裏開始進行房屋拆遷哪裏就開始查處違章建築。

究其原因，一方面是因為在我國廣大農村甚至是城市，房屋建設手續不完善、不規範、超面積建設的情況比比皆是，這其中既有歷史成因的因素，也有當地政府辦證程序不公開、不明確的因素。另一方面，在徵收拆遷過程中，由於拆遷工期緊，拆遷難度大等種種原因，一些地方政府恰好利用一些房屋手續不全的問題大做文章。

愛土拆遷律師再次提醒各位被徵收人：無證房屋不一定就是違法建築。也就是説，對無證房屋被徵收部門應當進行調查認定，而不是一早就一竿子認定為違法建築不予補償，對違建也應當視情況而定。

根據現行法律法規，認定和拆除違章建築要嚴格按照法定程序。這期間當事人一定要恰當的把握好時機，切莫因延誤訴訟時效或複議期限，而追悔莫及。