二手房買賣中需要注意的問題

一、核實房屋狀況

由於信息不對稱及經驗不足，買方有時在各方催促下匆匆看房，交房後指責賣方或中介提供虛假信息，後者則主張買方應對自己的看房行為負責，從而糾紛在所難免。

因此，買方一定要謹慎對待看房行為，至少應核實以下幾個方面：

①房屋建築狀況。如房屋坐落、户型、結構、朝向、通風、採光、質量、面積、層高、裝修、傢俱等。

②房屋小區狀況。如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、業委會、物業管理等。

③房屋權利情況，如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷範圍等等。

上 述情況的核實，有利於買方評估交易的實際成本和風險，如房屋的裝修，有利於評估二次裝修的費用;土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金;房屋租賃 期未滿的，涉及承租方有權租住至期滿以及優先認購權;房屋仍在抵押期內的，則涉及登記過户前先行解押的問題;被查封或凍結轉讓的，則在解除之前不得買賣。 只有充分了解房屋狀況，其後履行合同才能順利無憂。

二、核實房東身份

二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預期所有人。對買方而言，誰是真正的房東直接關係到“與誰簽約、向誰付款、由誰擔責”的問題。買賣協議的無效或者合同詐騙案的發生，大多與事先未核實房東身份有直接關係。

核實房東可採用以下方法：

①賣方稱有房屋產權證的，則核實產權證，其上登記的權屬人(包括共有人)均為房東。

②賣方稱尚未取得產權證的，則核實賣方與開發商(或前手賣家)簽署的房屋買賣合同，該合同的買方是房東。

③賣方在婚姻存續期間取得房產，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。

④賣方稱代理房東售房的，應核實授權書的範圍、時限及真實性(授權書應公證或由房東當場簽署)。賣方稱代理未成年房東的，須核實賣方與房東監護關係證明。

⑤賣方離異轉讓原共有房屋的，應核離婚協議書或法院判決書的真實及有效性。

⑥賣方轉讓其繼承或受贈房屋的，應核實該繼承或贈與文件的合法性(文件通常要求公證)。

⑦賣方轉讓自購公房的，應核實賣方與單位簽署的購房協議，審查原單位所有權保留的效力。

⑧賣方轉讓其競拍取得房屋的，應審查拍賣成交確認書有效性。

三、明確交易程序

二手房交易可分為簽約、付款、交房、過户四大步驟。房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續。

1.簽約。買 方決定購房，應與房東確定合同的內容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續、買賣合同備案過户、違約責任、税費承擔等等。房屋中介公司為體現其居間 身份，往往作為合同第三方。由於土房局大多提供二手房買賣合同範本並要求交易方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照範本重籤買賣合同，可以説這兩份買 賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發生衝突的解決原則，否則通常以後籤的協議為準。因此注意讓兩個版本的合同內容協調一致，是買賣雙方務必 注意的問題。

2.付款。支付房款是買方主要義務，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產證、房屋可立即交付使用、房屋轉讓不存在(或可立即解除)抵押等權利限制、資信單位對交易安全提供擔保等條件，後者則是常用付款方式。

採用分期付款需注意以下幾點：

①簽約時買方支付的定金，可約定為首期款的一部分。

②首期款支付，一般與賣方交房同時進行或稍早。

③二期款支付，一般以到土房局辦理買賣合同登記及過户手續為條件。在此之前要求產權證已辦到賣方名下，對房屋轉讓的權利限制(如抵押、查封)均已解除。

④尾款的支付，可約定在產權證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務(如遷出户口、繳清應付税費等)後進行。

⑤若買方需要按揭貸款支付房款，則須在土房局辦理二手房買賣合同及過户登記手續後與銀行簽署貸款協議，銀行在產權證辦到買方名下並辦畢房屋抵押手續後始發放貸款。雙方應約定賣方收取房款的賬號以及無法辦理按揭或按揭款項不足時的處理辦法。

3.交房。交房有利於減少賣方一房兩賣的機會，買方也可以儘快使用房屋，但需要明確以下事項：

①交房的時間和條件。交房一般與首期款支付同時或稍後進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄傢俱等。

②物業費、水電費等承擔方式。通常買方自收房後開始繳納，賣方應提供此前最後繳費證明。

③房屋滅失的風險。須明確交房後房屋滅失風險由誰承擔，未約定則由買方承擔。

④房屋出租的，應約定交房後由誰收取剩餘租金或買方如何重籤租賃合同等。

4.過户。過户即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：

①到土房局辦理買賣合同登記和過户的時限，一般為賣方取得產權證或解除抵押後的某一時點。

②過户所涉税收和費用的承擔。應注意“税費”與“費用”的差異，前者包括税收。在約定“費用”全部由買方承擔的情況下，賣方仍可能不得不承擔營業税，儘管這與賣方本意大相徑庭。

③買方的人數。買方應確定過户後產權證上登記的權屬人，避免簽約後家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。④户口遷出。在賣方(原户主)未遷出前，現行政策不同意買方(新户主)户籍遷入，因此賣方户口遷出交易房屋的時限應予約定。

四、明確違約責任

嚴格明確的違約責任，是各方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”， 缺少實際效果。當房價波動、資金不足、税費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約後認為房價偏高或不想支付過户税費， 就拖延辦理過户手續，致使賣方交房後無法及時收到餘款;有的賣方發現房價飆升，則稱未徵得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此。雙方在簽約 時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：

①合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期，儘量避免抽象的“之前”“之後”表述。

②每項主要義務均應有違約責任一一對應。

③違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處於不確定狀態。

④應約定如解除合同，買方支付佔用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。

另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。

綜上，在二手房交易中堅持上述原則，嚴格審核確認交易人、交易房屋、交易程序和違約責任，將大大降低買賣雙方的交易風險，促進二手房市場健康有序發展。